這幾天都是北京第二批集中供地的訊息，在公告了43宗地塊的基本資訊之後，每塊地的銷售指導價也出臺了。
說到底，房價是買房人最關心的問題，在限競房時代後，新拍商品房地塊由政府設定銷售指導價，說明政府調控房價的力度越來越大了，手段也越來越多了。
讓我們來看看這43宗地銷售指導價的情況，以及體現出的市場變化。
01
10萬+專案少了
從最受市場關注的幾宗地說起，海淀京昌路楔形綠地棚改兩宗地指導售價均為11.2萬元/平米，房價浮動範圍為±3%，但競拍環節還有政府產權份額10%的條件，如最終成交地塊有此份額，則售價可打9折，即10.8萬元/平米。
以這個價格買到海淀北四環，恐怕很多有實力買海淀的人都會萌生衝動，畢竟該區域已多年未出新房，且周邊的二手房早就過了10萬。
此前海淀區北五環樹村兩宗地指導售價也為11.2萬元/平米，有20%政府產權份額，房價可打8折。
京昌路這兩宗地處於北四環，臨京藏高速，地塊素質優於樹村，以降低政府產權份額的形式，讓開發商多出10個點的利潤空間，也屬合理。
這兩宗地以最高限價成交的話，樓面價將達到6.9萬元/平米和7.2萬元/平米，相比樹村成交樓面價6.89萬元/平米，略有上漲。
但是，兩宗地需分別配建6900平米和6200平米保障性租賃住房，且政府回購價僅為1.2萬元/平米，這部分面積所需要攤銷的成本，加到商品房部分的樓面價，會使地價成本大幅上升，實際上開發商的利潤空間並不會高於樹村地塊。
另兩塊指導售價過10萬的地塊，都在豐臺區。西二環萬泉寺地塊指導售價同為11.2萬元/平米，浮動範圍為5%，但政府產權份額為20%，需配建25700平米保障性租賃住房，政府回購價格1.2萬元/平米。
如開發商頂格拿地，則這個專案未來的售價可打8折為8.96萬元/平米。
西三環周莊子地塊商品房指導售價為10.6萬元/平米，浮動範圍為5%，政府產權份額為20%，未來售價可打8折為8.48萬元/平米。這宗地需配建共有產權住房，銷售價格為4.3萬元/平米。該地塊起始樓面價為18684元/平米，限溢價率為15%，最高樓面價應為21487元/平米。
這宗地規劃建築規模達10萬平米，對開發商而言應有理想的利潤空間。
神奇的是，這兩個專案競拍條件的設定，使其未來售價都不會超過10萬元/平米，這無疑讓豐臺區避免成為高房價的出頭鳥。而此前幾年豐臺區出讓的二環、三環地塊，專案銷售價均為10萬+。
豐臺區這兩個專案的定價，對區域內頂豪的買家來說，也許可以多等幾個月，畢竟房價比區域內在售樓盤可便宜10%以上。
北京10萬+專案少了，政府“控房價”的效果可見一斑。
02
金盞地價漲了
此次43宗地中，最大的組團為朝陽區孫河前葦溝棚改地塊，共出讓6宗，合計開發規模達41萬平米。
這6個專案的指導售價均為7.98萬元/平米，除均需競高標準建設方案外，無任何附加條件。
第一批集中拍地時，金盞鄉小店村兩宗地成交樓面價均為52988元/平米，指導售價為7.6萬元/平米，但分別有13%和15%的政府產權份額，售價分別為6.6萬元/平米和6.46萬元/平米。
前葦溝與金盞相鄰，都位於機場高速和二高速之間，此次起拍樓面價最低為59756元/平米，最高可達65151元/平米。相比金盞兩宗地，起拍價比首批成交價赤裸裸地漲了6768元/平米，而指導售價只漲了3800元/平米。
好在這6宗地均無政府產權份額，且容積率比金盞兩專案高0.2，可以多蓋些房。
當然，從買房人的角度，同樣的區域，後拍的地塊房價為7.98萬元/平米，先拍的地塊售價還不到7萬元/平米，當然是先下手為強了。只是，前葦溝的6個專案又將形成一片新的紅海，也許要等到小店三專案大部分房源去化後才能迎來春天。
另一處備受關注的海淀區永豐兩宗地，指導售價為8.3萬元/平米，浮動範圍8%，最高有10%政府產權份額。這兩塊地的起拍樓面價約5萬元/平米，限溢價率10%，最高樓面價約5.5萬元/平米。
相比2020年海淀幸福裡兩個地塊46670元/平米和50587元/平米的成交樓面價，漲幅超過10%；指導售價與海淀幸福裡目前售價相當，且可有9折優惠。這兩個專案必然將成為永豐下一個熱點。
幫主這樣計算地塊的利潤空間，是擔憂若地價與房價漲幅不匹配，開發商的利潤空間被壓縮，未來交付的房屋質量能否得到保證。
03
多個區域地價下降
也有後拿地反而便宜的區域，朝陽區王四營L04號地，指導售價與前三塊相同，均為7.1萬元/平米，但其起拍地價僅為42552元/平米，即使達到最高10%的溢價率，樓面價也僅為46807元/平米。
而前三塊地的成交價為56000—57000元/平米，這第四塊地豈不是每平米省了約1萬元土地成本。且4塊地均需配建公租房，朝陽區對王四營第四塊地的定價令人費解。
如果將兩批地塊同區域做比較，雖然金盞地塊價格漲幅明顯，但像石景山首鋼東南區、大興舊宮鎮、昌平北七家、順義新城、門頭溝永定鎮等區域的地價，或維持相同價格，或有明顯下降，總體上體現了“限地價”的成果。
（注：可將表中左右同顏色數字進行對比）
但是，凡同區域地價出現下降的地塊，都有配建保障房或公租房的條件，所以售價並不會降低。
值得注意的是，除西五環房山區西潞和拱辰街道兩宗地的指導售價不超過5萬元/平米，其它所有單價低於5萬的專案均在六環外，五環至六環之間房價最便宜的兩個專案，都在昌平區，沙河鎮地塊賣5萬元/平米，北七家地塊賣5.4萬元/平米。
從以上對價格的解讀，有心人可以從枯燥的資料中判斷出北京住宅市場的微妙變化。有買房需求的朋友，可以根據這些專案的指導售價，及上半年35宗地的價格，做出明智的選擇，該買的儘快買，不著急的可以多等等。
