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提問：房姐你覺得板井地區怎麼樣？在中關村工作，打算在板井這邊選一套。

回答：板井是一個小死穴。

紫竹院路和板井路把片區割裂開，道路四旁的綠化帶，隔離帶杜絕了區域的商業發展空間，藍靛廠村等大片地段未整理，整個區域其實是比較凍結的狀態。

往南是海淀五路居基本純住宅區，但沒有向外延伸；主要的人氣在北面遠大園區域，而遠大園整體人流是聚攏於北面金源一帶，南面荒廢。

如果選籌的話，由於遠大園一帶確實很貴，海淀五路居可以看看。

提問：房姐好，新人首問：我是北京首套剛需，之前沒有貸款過。我愛人在302醫院上班，明年3月份讀博，未來的工作地點還不確定；我在海淀牡丹園工作，我能克服通勤，考慮買套房自住，保值增值未來置換的話好出手；孩子4歲上幼兒園，我們的條件考慮學區加自住有壓力，如果能兼顧是最好；父母跟我們一起住，最好是三居。目前手頭有350的現金，新房看過諾德春風和院、諾德逸府、臻御府、熙悅天寰、御景西園；二手房看過民岳家園、西府景園、三環新城、中海御鑫閣、萬恆家園、第七街區。想向您請教以下問題： 1、我們目前的情況買新房合適，還是買二手房合適； 2、這幾套新房諾德春風和院1號樓的頂層我感覺不錯，127平839萬，首付能接受，月供眼前沒壓力，未來擔心不確定性，我做銷售的，收入有浮動；客廳朝東，南向2臥室，北向2臥室，這個小區有沒有考慮的必要，這種戶型好不好，頂層是否有選擇的價效比？諾德春風和院和諾德逸府哪個盤更有價效比 熙悅天寰戶型很喜歡，108平580萬對我來說壓力也小很多，空間也夠用，但是地方太偏了，周邊沒有配套。 現在不知道該怎麼選擇，麻煩您給給建議，除了這些新盤還有沒有更好的盤推薦。 3、二手房如果有高性價比的推薦也會考慮，買房這方面是小白，沒有概念，聽從您的意見； 4、觀察了半年新房的價格在往上走，優惠在減少，二手房的價格在往下走（個人觀點不一定正確），不知道該什麼時候入手入手什麼樣的房（今年10月底5年的社保才滿）。 5、本人有一套固安京南綠洲1期的房子102平（2010年買的）和一套廣東惠州東能陽光聖菲的房子143平（2017年買的），當時沒有北京的購房資格，固安當時想的是父母年紀大了可以給父母住，惠州的房子是純投資，以目前得形式看，這兩套房子有沒有持有的價值，未來房價有沒有上升的空間。 朋友推薦辦會員之後潛水學習了幾個月，還是學不會，只好問您了，麻煩幫回答一下，謝謝

回答：1. 諾德春風和院位置不錯，這個盤品質還可以，不過定價有些偏貴 自住屬性更強一點，不過這個盤比中鐵同體系的兄弟專案諾德逸府要強，臻御府的定價有些高，不建議看。 2. 新房中的限競房正在減少，後期的商品房價格都會走高。低首付買新房是能拉高槓杆的，能買總價更高的標的。 3. 二手房並不是都在走低，核心區的二手房都是上漲的，特別是優質地段核學區支撐的板塊。 4. 環京中燕郊和大廠是可以買的， 固安純粹炒作起來，不建議長持 5.惠州不值得長持，惠州不是一塊未被髮掘的窪地，反而因為常年不限購，早被開發商和投資客聯合炒作過數輪。 房價之所以低，並且極端扁平化，是因為 惠州的房子太多太多，嚴重供大於求。 惠州樓盤有一個顯著特徵，就是大盤、巨盤眾多。

提問：房姐好！兒子去重慶工作要幾年的時間，想在重慶投資個小戶型住宅，懇請房姐賜教：1、重慶現在適合房產投資嗎？如果適合，哪個區域更好？能給推薦幾個小區嗎？2、最近看了兩個江北區的樓盤，一個是北濱路2011年的珠江國際單價1.8萬，另一個是新盤江北嘴1號院單價2.8萬。這兩個樓盤怎樣？盼回覆，衷心感謝！

回答：1. 重慶雪坡長，可以入 2. 珠江太陽城的算得上重慶極佳位置之一，珠江國際又是其中品質最高最新的組團，介於觀音橋和江北嘴兩大財富中心之間的位置，後期潛力不錯的。江北嘴1號院屬於CEO盤 不推薦。 另外推薦看下 冉家壩橄欖郡、天一新城、紫都城、長安麗都，江北嘴紫御江山，南坪經開區羅馬假日、東原檀香山等。

提問：請問雙井富力城和富力城d區都有什麼小毛病？富力城各個區哪個更好 abcde區怎麼排序？富力城和富力d區在京城居住品質和投資價值上處於什麼水平？謝謝！

回答：你好，富力城初期的定位很明確，主要面向核心商圈工作的中青年人，因此其規劃主要採用了舒適性一般的板塔式，由於把板式的進伸做得很大，因此其很多戶型南北不通透，在具體戶型上，也採用了緊湊的佈局。 買富力城的業主都是看中了位置+品質+通勤，富力城實則是屌絲豪宅盤，小毛病不少，富力城自住品質已經下降了不少。 價格依然比較貴，漲幅已經提前透支了一部分。 物業也玩砸了，如果不是有大量業主託著，價格掉的比較快。 D區離雙井站略遠，但離廣渠門站還比較近，D區品質比A區強半個檔次，鬧中取靜。 如果是投資角度，更傾向入手首城國際，牛市中漲幅會更大。

提問：房姐你好，首次請教。1、目前有一套立水橋商住掛出一個月狀態在租，有沒必要解除租約繼續賣；2、目前工作在海淀四季青西四環，stsd子彈180，看了石景山的西現代城和雍景雙盧，這兩個小區怎麼樣，只考慮保值和自住；3、對於總款380以內的豐臺和朝陽有沒推薦；4、個人對於今年賣出和買入的時間期限定在五月份(商住客戶真少啊)和九月份前搞定，房姐建議時間點是什麼5、一直有個跳槽想法，29歲，是在國企裡面安穩供貸還是去外面再拼一次，發現腳是越來越挪不動了

回答：1. 看租客是不是配合看房，還有房屋的整潔度如何，都還行的話，就繼續出租，否則就收回吧 2. 建議選雍景雙盧吧，西現代城人口密度太大，靠近交通主幹道，不是太好 3. 豐臺看下 中海御鑫閣、三環新城、設計師廣場，朝陽看下 常營、石佛營、十里堡板塊 4. 時間點沒問題，按你自己的節奏來定。 5. 如果是跳槽，多和獵頭保持接觸，去其他企業面試，看看自己外面的身價和技能契合度，這樣再去判斷，更加客觀。

提問：房姐好～新人首問。 我是大學老師，目前有首套購房資格，有剛需，孩子以後上學的問題不擔心，學校有附屬系統。考慮到通州未來的發展，最近想購買通州的一套南向的兩室一廳中等戶型，預算在300-350w，首付110-130吧。想請教房姐幾個問題： 1. 買首套，在通州合適嗎？還是說可以考慮其他城區？ 2. 如果年底前在通州買，哪些地段的樓盤比較適合上車呢？最近看了北苑，通州北關，日光清城，金地格林等地方的房子，還沒有實地考察。 還請房姐指點～多謝！

回答：1. 通州可以買，長期看好 2. 金地格林是比較典型的接受通州溢價。 道路進出不便，高壓線環繞，出門火葬場，地鐵4公里...價值其實非常見底。 建議看 DBC加州小鎮 長城國際。

提問：房姐你好！我和老公37歲，非京戶口，戶口落在天津武清。北京積分落戶無望。目前北京望京花家地小區有一套55平的老破小，孩子上花家地實驗小學四年級。想稍微改善下住房，希望房子能增值，打算幾年後再出手換個大點的。武清區南湖花樣年花郡有89平房子一套，市值120-130萬。 打算孩子小升初回天津市區上學。目前計劃賣掉武清的房子在和平或者南開河西換一個老破小，統籌或者搖號。希望孩子上個好的中學。房子能住不住無所謂，不能住就就近租房。 老公目前年收入大概50-100萬稅後，大概可以保持10來年。保底能有50萬 我自己目前稅後收入28-30多萬.包含了公積金。我的工作比較穩定，如果不去天津可以工作到退休。但是兩年後孩子去天津我需要陪讀，天津工資很低，可能會面臨永遠失業的問題，就靠老公一人收入。 目前北京換房考慮在望京，因為孩子還要上學兩年。總預算500萬，目前房子扣掉貸款賣出後到手估計在330萬左右，年底能有個30-50萬的收入。所以手頭也就360-380萬的現金用來換房。預算500萬的房子，但是也想考慮升值問題。因為天津也要換房，還有我失業問題，不敢貸款太多。 想換方舟苑一期97念電梯房80平，500萬多一點，離學校近；附近沒有太近的地鐵。 或者世安家園80平電梯房，有的不到500萬，但是離學校遠一點，接送麻煩一點。還有個變電站在附近的梗。2000年房子。 還有南湖中園一區，2000年房子，樓梯房75平也是500萬上下。 望京新城的房子感覺很貴了。 或者其他的小區的房子，主要目的上學方便，以後好出手，有升值潛力。哪個社群更有潛力？ 我在望京老公在酒仙橋上班。

回答：方舟苑的房子也有點老了，不太推薦 世安家園和南湖中園房子沒有硬傷，可以入，都能跟上大盤 望京還可以看看南湖東園，還有安貞板塊可以看看安貞裡，亞運村板塊看看安慧北里、安苑北里、安慧裡

提問：房姐您好，房山長陽一套小3居想賣掉置換城裡700萬左右標的。目前關注的區域有草橋未來上層，角門冬季星空，旭日家園，大紅門珠江駿景的3居，以及磁器口的都市鑫園回遷小2居，雙井看過華騰園。想兼顧自住和保值增值，有什麼好的推薦？另外豐臺這幾個對口的學校怎麼樣？雖然沒有學區要求，但也希望教育質量過得去。大紅門和角門比，哪個潛力更大些？

回答：你好，首先，南三環欠缺一個明確的定義。 南三環以北到南二環，南三環以南到十號線，十號線以南到南四環，都存在明顯差異，如果選籌進行到細化的階段，這三個不同的地段，要分開來算。 南三環優劣並存，不存在“只有居住的價值”。 玉林、開陽、西羅園、永外，二三環中間大多屬於老地段和固化地段，相對居住投資都不太優。 十號線以北，草橋、角門、馬家堡、宋家莊等地都有不錯的居住投資相宜標的，但是更西側的玉泉營和更東側的成壽寺兩側，環境和地段價值又迅速下跌。 而南四環至十號線之間區域，由於地段的原有面貌不同，有例如公益西橋周邊有平整的居住區，而馬家樓、花鄉、大紅門肖村等地，要麼環境混亂要麼沒有住宅，存在具體分化的差異。 早年大紅門做生意的浙江人買的挺多的。大紅門疏解後，角門發展上優於大紅門。 當然能接受老破大，華騰園是比豐臺更好的選擇。

提問：你好 本人住五棵松公房 ，現有*馬連道南街麗陽四季83兩居 *西四環永定路89兩居在孩子名下 *外省廣西北海一套聯排小邊戶 現在很低迷賣不上價 也就300左右 其中100貸款 基本沒賺到 訴求如果lh 變滿五唯一賣掉馬連道的兩居現在也就賣到720左右，再湊湊借些可到1000，置換面積大些的總價在1000的可全款 求問現在這樣的操作是否有必要，還是等4-5年後孩子18歲再去置換？ 如可以換求問總價高些要貸款呢還是把北海的也賣掉好些？還是等北海行情好些再出 先貸款 置換目的是投資保值 *看過的盤有西邊的融創長安和璽 148四居 邊戶總價在1090左右 主衛暗 中間戶 兩個暗衛 旁邊華潤長安九里面積單價差不多 *北邊的幸福裡 130的三居 總價1000萬 **東邊的中海首開拾光裡上疊房本160使用230的總價1300起*南邊的中旅亦府170毛坯總價1000 如有必要現在置換您看我這幾個盤可否或哪個更好， 如都不理想 有合適的投資改善盤麻煩您幫推薦下，二手房沒買過 不知怎樣買到好房 二手房淘房有什麼簡單的可以遵循的條件嗎

回答：1. 廣西北海的聯排，沒有自住需求就趁早出掉吧，沒有持有價值的，資金完全被套住，利用率極低，不漲就是虧 2. 現在能置換就置換，5年週期來看，房價只會比現在更貴。現在的市場沒有大跌的可能，振盪上行會是主旋律，無形的手也不會讓房價大跌的，只是不想讓它漲太快，所以早上車一定是對的。 3. 建議主看華潤長安九里和幸福裡吧，中旅亦府可以備選。長安和璽 自住還行，但金融屬性不足。首開拾光裡地段略差，萬年窪地，而且疊拼保值能力本就一般。 現在1000上下的二手房，像一直推薦的雙井和望京都漲幅不低了，房源選擇上也不多，現在看下 新北苑、九龍山、四惠、CBD板塊附近。 如何選籌看看精華主題，你會有個大概瞭解.

提問：房姐，首次提問，望解答！！！ 今年我爸媽把北二環邊的工房老破小賣掉，我手裡還有一套美景東方的一居，沒滿五所以沒動，手裡現在有800個左右，爸媽不到60都還有三年退休。問題有二，1.想買一套既能自住 小區較新居住環境不錯的三居也兼備投資溢價率不是太高的樓盤，我家完全不用考慮學區房，哪個區域的哪個樓盤能比較符合？我媽媽想在北四環亞運村或者清河小營附近買的話，有沒有推薦的樓盤能符合以上條件呢？2.我手裡的美景東方的房子上漲空間如何，如果近幾年出現房價上漲速率加快要不要出手？還是可以長期持有？感謝房姐，能在百忙中儘快解惑，我們也是準備騰房了，現在想確定具體買在哪裡好

回答：1. 清河和亞運村學區溢價比較多，推薦看奧森板塊 澳林春天、美倫堡、融域嘉園 2. 美景東方，這個樓盤是附近不多的商品房，雖然房齡略老一點，但周邊配套交通都還可以，流動性也不錯，值得長期持有

提問：智慧與美麗並存的房姐，你好！首次提問，潛水了幾個月，一直都在按照你的購房攻略在看房子，目前我的情況是，夫妻不是北京戶口，子彈250，月供最多能承受2w，小孩不到一歲，想買個跟的上大盤的自住的房子，通勤優先，帶點學區。由於我在外地已經購房，結婚時考慮到後期會到北京購房，雖然結了婚有了小孩，但是和老婆未領結婚證，我老婆在北京已經交了7年的社保的問題，不知道，我們這種情況，她是否具有在北京SFSD的資格？問題2.望京花園，84平的西北向很低樓層的，535的價格入手，合適嗎？問題3.南三環馬家堡的明日嘉園和旭日嘉園，這兩個小區的房子，能夠跟上大盤嗎？4.晨光家園和南三環明日嘉園，旭日嘉園，通惠家園，望京板塊，該如何選擇？5.我們這個首付，您還有哪些地方推薦，能夠推薦飯具體小區更好，（回龍觀板塊離我們工作的地方太遠，我們就沒考慮），麻煩美麗的房姐在百忙之中抽出一點時間，幫忙解答一下。

回答：1. 你老婆名下沒有貸款就有SFSD資格 2. 望京花園可以入，屬於市場價。 3. 首選望京其次馬家堡，還可以看下望京的南湖東園二區

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