原創 房小評 中國房評報道
自從房地產稅試點的訊息出來之後，北京東三環、東四環一帶核心地段不斷有幾十套、上百套的老專案新房源丟擲。
出現大單拋盤的專案多有十幾年，甚至二十年以上的房齡，被集中拋售的卻多是毛坯房，沒人住過，要麼是某公司之前購買，要麼是開發商持有。
最吸引人的是位於東三環燕莎商圈的“亮馬·福景苑”專案，這個建設於2002年左右的高階精裝公寓，在9月份就丟擲了幾十套房源。
北京的豪宅經紀公司麗茲行還專門為福景苑做了PPT進行推介。按照銷售代理人員的介紹，專案售價約7.5萬元/平米，為毛坯交付，如果要精裝，需要額外每平米加3000元的裝修費。
福景苑的位置絕佳，別的不說，就說一條，推窗樓下就是美日法等國大使館，向左看就是朝陽公園、藍色港灣，向右看就是繁華的東三環和燕莎商圈。
專案由於拿地較早，戶型設計還保持著早年香港豪宅的範兒：145平米、179平米只做兩居室；195平米只做三居室；225和268平米做四居室。
這種設計，就彰顯出開發商的外資或港資身份。
果然，工商資料顯示，福景苑的開發商是北京新聯協創房地產開發有限公司，這是一家中外合資企業，下面唯一的分支公司就是福景苑的物業公司。
這家公司在開發福景苑專案後，並未再從事房地產開發。
據稱，專案用地早在上世紀80年代就拿下了，一直拖到2002年左右才建設完成並精裝銷售。在過去20年裡，由於北京房價一路上漲，加上福景苑是北京核心地段高階公寓，周邊是大使館及外企總部，外籍高管或外交官員租房又是公費報銷，導致福景苑租金很高很堅挺，房子的換手率也很低。
根據安居客網站福景苑租金報價，一居室月租金約1.6萬元，三居室月租金在4.5萬元左右。所以，福景苑一直是富人眼裡良好的收租資產，很多人買了就放著收租。還有一些上市公司也買入福景苑的房子，一邊收租一邊等待房價上漲，博取紅利，更作為上市公司業績的壓艙石。
大家都記得2019年底，很多上市公司因為年報業績不行，紛紛拋售手裡的房產，有人略做統計，竟有250多家上市公司透過拋售房產實現公司業績扭虧為盈。
2013年，某上市房企也以1.2億元的價格在福景苑買了11套房子，當時不含稅費的平均成交價格在4.5萬元/平米左右。據悉，在2017年，這家企業出手了3套房回籠資金，成交價格在約6萬元/平米。
當時，這家上市公司期待福景苑的房子能繼續漲價，並沒有一次性賣掉，只是賣了3套房，剩下8套房繼續持有，以圖賣個高價，可是據中介資訊，福景苑的二手房價格自從2017年以後，再也沒漲過，至今二手房報價仍在7.5萬元/平米左右。
眼看房價再也不漲，加上對房地產市場前景的看淡，福景苑專案開發商選擇將自己手裡囤的幾十套房源一次性出售。訊息一出，據說很多人打電話給附近的綠中介，諮詢專案房價，他們手裡也有幾套到幾十套不等的福景苑房源。
看來，福景苑這樣投資屬性很強的高階公寓，房源經過20年易手，早已集中在一些公司和個人之手，屬於高度集中控盤的房源，而在這些房主之中，最具話語權的肯定是開發商北京新聯協創。
根據天眼查資訊，北京新聯協創有2個股東公司：其中一家是香港企業聯柏投資有限公司，共持股89%，這家公司已經宣告解散；另一家是廈門天威實業有限公司，持股11%，這家企業主要是以餐飲業務為主，北京新聯協創是其入股的唯一一家房地產開發企業。
20年前的江湖故事，我們不再展開，只是想告訴大家，福景苑專案的背後並不是專業房地產公司，可能是當年幾位做餐飲或其他業務的港商、大陸商人一起合資興建的。專案銷售一部分房源回本盈利之後，出於對北京房地產市場前景的看好，開發商採取了港資開發商慣用的操盤方法，留一小部分房源長期持有，以實現在房價最高點賣出，賺更多錢。
如今，到了拋盤的時候。
“老闆把捂了20年的房子都拿出來賣了！”
這句話從銷售人員嘴裡說出來，總覺得怪怪的。如果時光倒流5年，大家一定覺得佔便宜，衝上去瘋搶，可是如今的市場環境和政策預期下，買這樣的房子，究竟是當“接盤俠”，還是抄底呢？
說起福景苑開發商的港資背景，建議大家想想“李超人”幾年前斷然拋掉大陸房產，那時候接盤的，至今是吃了蜜糖，還是毒丸呢？
當然，上文說了，開發商股東並不是專門做房地產的，所以拋盤也並不是那種慌不擇路的打折銷售，而是根據二手房市場價格制定了一個持平的價格，聘請專業的經紀公司，將專案包裝一新，慢慢去賣。按照房地產行業的說法：這屬於變現式銷售，並不是缺錢套現的打折促銷。
根據某中介提供的福景苑成交價格資料，2018年至今，雖然福景苑二手房掛牌價格在7.5萬元/平米左右，但是實際成交價格一直維持在5.5萬元/平米-6.5萬元/平米，少量朝向、樓層較好的優質房源成交價格超過7萬元/平米。
這個價格僅相當於東五環外的新房價格，而且福景苑的租金還很高，年租金回報率約在2.8%。
以福景苑190平米二手房接近1300萬元的價格，3萬元/月的租金來計算，年租金回報率約為2.8%。225平米戶型，月租金近3.5萬元/平米，掛牌價格在近1700萬元，年租金回報率約為2.5%。
這個租金回報率高於北京市場上普遍低於2%的租金回報率，但是相比理財收益，仍然很低，由於房齡已經超過20年，房價上升空間有限。
有關福景苑購買價值的分析，可以閱讀《亮馬·福景苑：20年老盤上新》。
其實，除了福景苑外，最近北京市場上出現了很多拋售核心地段房源的案例。例如，某公司將遠洋新幹線的幾十套房源集中拋售。
最吊人胃口的是，已經銷聲匿跡十幾年的北京頂級豪宅紫玉山莊突然推出了76套新房，准許銷售總面積約40011萬平米，銷售均價12.5萬元/平米，平均每套面積約526平米，平均每套售價約6580萬元。
據悉，不算最新一期拿證銷售房源，紫玉山莊共分為四期，1996年開發商開始拿地並規劃，一期於1996年開盤，同年開始建設，當時售價在7000元/平米-8000元/平米；二期於2000年開盤並建設，售價1.5萬元/平米-2萬元/平米；三期於2003年開盤並建設，售價在3.5萬元/平米-4萬元/平米；四期於2006年開盤並建設，售價在4萬元/平米-5萬元/平米。
紫玉山莊一期是1998年入住，二期是2001年入住，三期是2004年入住，四期是2007年入住。
這同樣是個捂了20多年的專案，為何突然想開了，又向市場銷售呢？北京樓市究竟還有多少這樣雪藏的高階豪宅房源？這些房源陸續入市又會給市場帶來怎樣的影響呢？
