百城二手房價格年內首跌，15城已出臺“限跌令”

本文來源：時代週報 作者：胡天祥

樓市傳統銷售旺季“金九銀十”接連失約。

11月1日，中國指數研究院釋出資料，10月，百城二手住宅平均價格為16026元/米²，環比下跌0.04%，為百城二手住宅價格指數自2020年6月釋出以來首次下跌。

從漲跌城市個數看，59個城市二手住宅價格環比下跌，數量為年內最高。其中深圳二手價格已連跌7個月，上海連跌3個月，廣州連跌2個月。

“受參考價影響，最近幾個月都是二手比一手冷，很多同業人員都轉去賣一手了。”11月2日，廣州一位地產中介告訴時代週報記者，雖然核心區一手摺扣不多，但勝在沒限價，且貸款相對容易。

“6個月前廣州珠江新城某網紅盤，即便是業主急賣，單價也要15萬元/米²以上，目前在售的幾套急售房源，單價已經回落到約12萬元/米²。”同日，一位房地產業內人士告訴時代週報記者，目前各地房地產市場都不太樂觀，不僅筍盤增多，成交價格也比之前要低。

中指院指出，三季度以來，受中央和地方密集出臺調控政策，疊加信貸環境收緊影響，購房者入市動力不足，市場預期下行，全國房地產市場迅速降溫。

深圳連跌7個月

根據中指院資料，10月百城二手住宅價格環比年內首跌，各主要城市群市場下行態勢明顯。其中珠三角城市群環比繼續下跌，跌幅擴大至0.24%；長三角價格漲幅收窄至0.02%，達年內最低水平；京津冀、山東半島價格環比均止漲轉跌，跌幅分別為0.12%、0.06%。

長三角城市中，上海二手價格環比從2021年8月由漲轉跌，至今已連跌3個月。“上海二手房漲幅比例大幅下降主要是受到7月底開始實施的二手房核驗機制的影響，政策頒佈後，上海二手房成交量價齊降。”同策研究院指出。

（圖源：視覺中國）

根據上海鏈家研究院的監控資料，今年9月，上海共成交二手房1.2萬套，環比下降33%；成交金額378億元，環比下降34%；成交均價38415元/米²，同比下降9%。

珠三角城市中，深圳二手價格環比從2021年4月由漲轉跌，至今已連跌7個月。“這彰顯了深圳密集和連續調控的效果顯現。特別是年初啟動的二手房參考價制度，在打擊虛高掛牌價、違規加槓桿、引導市場預期方面的效果非常明顯。”11月2日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代週報記者。

今年2月，深圳市住房和建設局釋出《通知》，對市內3595個小區建立成交參考價格，並將在調查分析基礎上，形成全市住宅小區二手住房成交參考價格。這一劑猛藥，使得深圳二手房市場直接進入調整期。根據深圳市住建局資料，今年10月，深圳共成交1605套二手住宅，環比9月下跌9.1%；成交面積為15.04萬平方米，同比下跌66.42%。

在李宇嘉看來，儘管深圳二手房價格連續下降，且跌幅在擴大，但調控並沒有停止或放鬆。一是因為深圳是全國樓市的風向標，其調控效果如何，直接決定全國其他城市的調控效果、市場預期，以及政府在長效機制建設方面的決心和信心；二是二手房參考價制度，已經寫入了深圳社會建設的地方檔案，意味著這個制度將成為樓市的長效機制。

15城出臺“限跌令”

一手市場同樣不容樂觀。10月，百城新建住宅平均價格為16189元/米²，環比上漲0.09%，漲幅較上月收窄0.05個百分點，已連續4個月漲幅收窄，且本月新房價格環比漲幅降至年內低點。

為了“穩房價、穩預期”，10月以來，湖南、廣州、哈爾濱等省市調整樓市調控政策，內容涉及發放購房補貼、提高公積金貸款額度、降低商品房預售條件等方面。廣州、佛山、青島等部分銀行房貸利率下調，放款速度有所提升。

另外，繼岳陽、張家口、南通、鄂州等地出臺“限跌令”後，10月，孝感、新沂亦釋出限跌政策以穩定樓市。10月9日，孝感市也釋出通知，明確所有房企都須嚴格執行明碼標價，一房一價，所有專案不得超出備案價格對外銷售，房價調整幅度超過10%均需重新備案。

此外，安慶提出要健全聯合監管工作機制，堅決打擊低價甩賣、違規銷售、虛假宣傳、價格欺詐、哄抬房價、違規開展房地產金融業務等行為。新沂規定商品住房銷售前必須到價格主管部門辦理價格備案手續，實行“一房一價”，且不得低於備案價格的90%進行銷售。

截至目前，全國已有約15城出臺限跌政策。同策研究院指出，雖然限跌令能將房價穩在一定水平，但市場有價無市，反而使得房企無法透過打折促銷方式快速回籠資金。

李宇嘉告訴時代週報記者，對於部分三四線城市來說，如果供應量大，人口外流和老齡化嚴重，基於“穩地價、穩房價、穩預期”考慮，必須要祭出“限跌令”，這樣做可以緩減下跌節奏。

“短期內，要合理評估在售庫存和潛在庫存，及時停止供地和舊改，收縮樓市增量供應區域，守住樓市的基本盤，做到樓市下限有支撐；長期看，還要夯實產業和人口基礎，慢慢擴大樓市需求的範圍。”李宇嘉續稱。