在普羅大眾眼裡,房市無疑是“王者”般的存在:因為在2017年以前,市場處於普漲局勢,不管用哪種方式,不管買的房子好壞,都能在上漲的樓市中獲得盈利。在這樣的環境下,也就不難理解人們“有錢買房、沒錢砸鍋賣鐵也要買房”的心態了。
不過,隨著市場調控進入深水區,置業邏輯開始轉變,根據央行釋出的三季度城鎮儲戶調查,對下季房價只有19.9%的人預期上漲,超過8成的人都認為市場不會再漲了。換言之,越來越多人受市場下行風向影響處於觀望狀態,一邊擔心買虧了,一邊看市場行情以待時機。
該不該買房,不同專家給出截然不同的建議。就好比央行貨幣委員樊綱提出的“6個錢包論”,提醒沒有經濟實力的年輕人,如果可以用長輩們的“錢包”湊夠房款,應儘早買房。而在北師大教授董藩的眼裡則變成了:買不起房是因為自身造富能力不強。
不過,正如“不賺最後一個銅板”的李嘉誠所說,任何行業都有周期性,如果過度發展,最後可能會造成摧殘性的破敗,過去這些年,樓市充當著“海洋”的作用,吸納了太多來自四面八方的資金,炒作熱潮的掀起,地產商不停地擴張,讓這個民生行業早已弊端顯現,脫離了地氣,抬升到一個高不可攀的地位。
1、高房價:2020年,上海以7.22萬位居各省人均可支配收入首位,那麼三口之家(一對夫妻和子女)的年收入可以達到近15萬元,但2021年6月末,當地的平均住房售價已經達到6.9萬/平,這意味著一個家庭一年僅能購買不足3平方,如果要存首付款,起碼需要15年以上。這還是大城市,地市縣城兩三千的工資,要如何支撐起萬元起步的房價?
2、供過於求、高空置率:機構資料顯示,全國新房庫存已超過5億方,環比連續28個月正增長,二手房庫存也在快速增長,據不完全統計,南京、天津、重慶等城掛牌量均超14萬套,其中合肥一個月增加4千套,重慶增加了6千套。
空置率方面,專家仇保興在2018年提到,鄂爾多斯空置率為70%,北京空置率也有10-20%,雖然各地有差異,但整體情況不低,像一些機構的資料也大體介於20-30%之間,也明顯高於5-10%的合理區間。即便如此,各地還在頻繁建高樓,連一些地市縣城都把房子蓋到了二三十層,完全忽略了安全隱患和宜居問題。
值得慶幸的是,近幾年,監管層已經意識到房市過快發展、房價過快抬升帶來的種種問題,特別是不平等造富,剪不斷的投機行為,和“居者有其屋”的目標相背離。
第一,市場行情開始轉向,投資屬性大大降低
從2016年開始,一場調控大潮席捲而來,從一線城市蔓延到三四線地市縣城,至今還沒有結束的跡象。施策方面,一邊注重打擊投資炒作,另一邊保障剛需購房者的利益,無論是從國家層面還是到地方規劃,任何措施出臺的初衷,都始終建立在迴歸住房屬性的大前提之下。再加上調控手段的不斷精進:3+2條紅線、限購限貸限售限價、嚴控高槓杆等措施多管齊下,市場走勢已經逐步平穩。
照這樣的趨勢,炒房客將會面臨巨大虧損。統計資料顯示,今年6-9月新房價格下跌城市數量逐月增加,二手房更是迎來“三連降”,尤其是9月,70城中有52個城市房價指數下跌,是6年來下跌最多的一次。此外,前文指出的二手房庫存增加問題,正是持有多套房的炒房客預期不足的表現,因為看不到盈利空間,紛紛開始割肉賣房了。
第二,“限高令”正式釋出?舊改全面推進,房產迴歸居住屬性
近期,住建部和應急管理部聯合釋出通知,提出要嚴格管控新建超高層建築,針對常住人口在300萬以下、300萬以上的城市,分別限制新建150米以上、250米以上超高層建築。而對縣城的住宅高度也作出限制,新建住宅以6層為主,最高不超18層,其中6層及以下住宅佔比應不低於75%。
不僅如此,針對老舊小區的改造工作也開始全面推進,未來5年將完成17萬個小區的改造工作,包括水電路氣信、電梯加裝等配套措施。
在房說君看來,伴隨著住建部一錘定音,以後無論大城市還是縣城,都會壓縮高樓建設,同時老舊小區改造接棒棚改,可以預見的是,未來大拆大建,以及過度擴建高層住宅的現象大機率會降低。同時,這兩件事也對房產迴歸居住屬性起到重要作用,畢竟過去房市快速發展,讓很多人知道房產不僅僅滿足居住,也能實現荷包自由,如今老房子不拆了,也不再建那麼摩天高樓,這就意味著投資房產的盈利空間下降,居住屬性會比投資屬性更受重視。
越來越多人正在從高層搬到多層房,高層住宅不吃香了?
據貝殼研究院2020年消費者購房行為資料,人們對13層以上高層住宅的喜愛程度直線下降,而4-7層多層住宅卻成為消費者最喜愛的樓層。
那麼,購房者是因為限高令正式釋出,以及舊改推進而改變置業觀點嗎?事實上,目前人均居住面積超過了39平米,人們已經不用擔心基本的居住問題,開始追求品質方面的東西。此外,現實告訴我們,曾經受人們追捧的高層房不吃香了,越來越多人正在從高層房搬到多層房,並有過來人指出3個現實問題。
1是小區環境嘈雜,居住體驗差。房子建得高不是好事,高密度的居住人口,每天都伴隨著嘈雜喧鬧,直接影響業主的生活舒適度。比如一棟25層的住宅,按2梯4戶計算,那麼一棟樓就聚集了100戶人家,每天出出入入將近300人。2是基礎設施老化快,維修難。小區人口多,也就增加了基礎設施的使用頻率,尤其對電梯的依賴度特別高,如果遇到某部電梯停擺,那麼上下班、老人出入將受影響,而且樓層高也大大增加了裝置維修的難度。
3是火災救援難度大。過來人指出,住高層房最不好的問題就是火災救援難度大,因為受限於樓房高度,很多城市的消防救援裝置無法滿足需求,特別中小城市裝置不先進的前提下,很多時候出現安全問題,只能靠居民自救。
凡此種種,不難發現房地產曾經的高光時刻已經一去不返,在新規影響下,以及人們對美好生活需求日益提高的背景下,未來2類房子或再次升值。
其一舊改後地處核心區域的老房。前文提到老房子以後不會隨便拆了,舊改的全面推進讓老房子舒適度大大提升,同時價值也會得到提升,停車、綠化、加裝電梯等改造提升,相比起人口密度高的高層房,具有更高的生活體驗。如果房子地處核心區域,坐享交通、教育、醫療等城市配套資源,房屋價值會有進一步提升。
其二低密度的多層住宅。通常來說,同一地段的多層住房都會比高層房的價格要高一些,因為在戶型、得房率、生活舒適度方面,都會優於高層房。特別是住宅建築設計規範中規定,4層以上須裝電梯,顯然未來這類房子的價值優勢會更加明顯。
房說君有話說,說句不好聽的,現在房子這麼多,空置比例又這麼高,未來不同城市、不同區域,甚至不同小區的房子,都可能會有不同的價格走勢,買房人應該充分考慮自身經濟實力,儘量選擇潛力比較大,且生活舒適度好的房子。
本文所用圖片均來自網路,如有侵權請聯絡刪除。文章為“每日房說”原創,嚴禁轉載抄襲,發現必深究。(撰文:小羊頭)