北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
前些天加了個外地的家長，孩子畢業即將到北京工作的，諮詢買房的事情。
本來以為說完就完事兒了，結果沒想到被拉進個北漂媽媽群，多數都是孩子在北京或馬上來的。接連在群裡被問了三天啊，聊的我都有跳廣場舞的衝動了。
父母們之所以焦慮，是因為傳看了某大V寫的文章，內容是如果小兩口不能做到年入百萬，那在北京幾乎生活不下去。因為主要是育兒成本太高，學區房動輒千萬，在30歲之前買不起的就不要留下了……
我覺得這種文章沒什麼意思，販賣焦慮而已。
北京沒那麼邪乎，甭說現在房價漲的不猛了，就算是前些年猛漲的時候，照樣有大量收入中等的年輕人留下了。伴隨著城市經濟一起成長挺好的，普通人過普通日子而已，並不是說只有最牛逼的才配留在北京，純屬瞎扯淡。
索性寫幾句，說說北京的情況。
當然我也不敢說了解北京，只是說個大概情況。
1．
到北京第一步就是租房子，買房之前也得先租房。這是所有北漂最容易被騙被坑的環節，甚至據說沒有不被坑過的。那我就說個標準流程吧。
必須找大中介，就那麼幾家，具體名字我就不提了，自己網上看排名。當然這指的都是這些中介名下的單間公寓，堅決不能租小公司的，價格上省不了多少錢，惹來的麻煩卻少不了。如果看中的小區沒有大公司的，那乾脆就放棄，別冒險。
如果是從房東手裡租，那找小公司也沒什麼問題，也就是直接和房東簽約，中介公司只掙中介費那種。
但說個小經驗，最好找那些轉租的。
為什麼？
因為能問清楚這個房東的背景和大致情況。北京的房東什麼人都有，大方講道理的和事兒多坑房客的都多了去了。最好找那些房東有正式工作，不是單指著房租生活的。
退房時被房東扣押金的事兒很多發生在回遷房小區。這也沒辦法，人家就指著這兩套房過日子呢，必須斤斤計較，實在是大方不起。而非職業房東就好的多，多數只是貼補家用而已，減少麻煩是第一位的，犯不上太較勁。
另外記住一點，北京的房東都怕麻煩，能自己解決的小事情就別找人家。為什麼？就因為房租收益率太低。一套房別看價值挺高，但租金收益才1.5%左右，人家犯不上為了這點兒錢還提供多好的服務。
剛畢業來打工的一般也沒多少錢，租不起高檔小區，都是普通的。那就儘量都自理，別換個燈泡都找房東，否則那就等著到日子漲錢或退房時被扣錢吧。
總之一句話，什麼樣兒的租客能省錢？除了交租金都不帶搭理房東的，那等租期到了的時候怎麼都好說話。
房租多少，這其實沒有標準，普通年輕人一般都租單間吧，核心區的5000起正常，郊區的1000多也正常。我一般是建議儘量租在郊區地鐵沿線的，省下的錢買音訊學習，坐地鐵的時候聽，兩不耽誤。
很多人看了這建議估計會懟我：你知道每天通勤多累嗎，哪還有精力再學習？
這是個人觀點，沒必要統一也不能強求。我年輕時也是這麼過來的，那會兒的北京不僅交通更不方便，想找個學習資料還得自己拿磁帶去轉錄呢，遠比現在麻煩多了。到現在想聽講座很省事了，我也仍然堅持著，習慣了，做個飯遛個彎的工夫都能聽兩集。
我是認為這種學習的效果對年輕人更好。並不說內容和形式多好，而是指努力的效果。
因為這個世界上絕大多數人都是很懶的，懶到根本不學習。那在初級階段，只要你比別人稍微努力一下，就有可能脫穎而出。
這就像玩兒遊戲，大家的起點都一樣，那什麼玩家能最早晉級？除了真有錢的富二代，基本都是能花時間精力泡在遊戲裡的。
那學習也一樣，就因為人們玩兒遊戲刷抖音的時候不覺得耗費精力，所以你只要稍微把精力放在學習上，成績就能超過很多人。
2．
再說兩句生活費用。
網上各種曬北京生活費的，多少錢的都有。有的1000塊錢一個月，有的說幾萬都不夠。這因人而異，但以普通生活來說，北京真的花不了多少錢。
年輕人除了通勤和通訊，其他的也就是飯費了。這些是剛需，其他的什麼衣服化妝品娛樂等等，都屬於個人愛好，多花少花的看自己的能力。
但我建議是年輕人儘量節儉，最好用資本主義的思維，別用消費主義的。所謂資本主義，就是把錢儘量用在投資上，這些錢是資本，是要有收益的。所謂的投資就兩種，一種知識與經驗，一種就是金融資產。
而對於年輕人來說，對於還沒買過房的剛需來說，你所攢下的每一分錢，都有可能在買房時撬動至少2倍的槓桿，能發揮最大的效用。而在普通人的一生中，房貸可能是最划算的一次金融行為了。
當然，這只是個人觀點，年輕人大都願意消費，商業大佬們也都變著花樣兒的勾引，無可逃避。這看自己吧，只是個建議而已。
3．
之後就是怎麼買房。
甭聽要一次到位什麼的，年輕人剛踏入社會沒幾年，在沒有土豪家庭的支援下，且到不了位呢。根據自己的能力，什麼時期幹什麼事兒就行了，別幻想能一口吃個胖子。
在中國的國情下，在大城市買房還是要趁早。畢竟咱們還沒到經濟緩慢發展的程度，城市化還是在進行的。所以如果能儘早的湊出首付就儘快上車，未必能靠升值賺多少錢，但能落個心裡踏實，不被這城市發展所甩下。
首付資金未必非得多高，100萬以上就屬於正常，200萬是大多數剛需的標準，畢竟北京的中位數無非也才600萬多點兒。200萬用足額度的話能買到接近500萬的，不算差。
首次買房沒必要考慮學區房，居住的價效比低，在保值上的政策風險也大，在好多年用不上學位的情況下不划算。儘量就選擇市區成熟板塊，面積雖然小點兒但穩定性強，置換的時候肯定不吃虧。
也可以買在近郊的地鐵沿線，但這得看好板塊和小區，必須買保值的。就因為這是日後置換的資本，必須保值。也不算難選，全北京就幾個合適的，看通勤選擇就行。
4．
之後常規的人生軌跡就是結婚生子。
如果不太晚的話，大概30歲出頭的時候該考慮孩子上學的問題了。一般提前兩三年準備就行，甚至一年都不算晚，反正現在基本都是多校劃片，準備的早晚都一樣。
前幾天有人問我，為什麼折騰學區房和雞娃的都是新北京人，而老北京們似乎都挺佛系？
這觀察的挺對，也不能說老北京不重視教育，但佛系的確實不少。
主要原因有兩點，
第一就是人家出生在羅馬，起點已經是很多新北京人奮鬥的目標了。那人家沒必要太較勁，反正怎麼也並不差。
第二就是北京人看的多了，看慣了興衰寵辱，再努力又能怎樣，無非是吃自己這碗炸醬麵。
打個比方吧，我的同學裡幾乎沒有折騰學區房的。但這前提是多數都有學區房，雖然未必是在好學區，但既然有了就比沒有的強，那還折騰什麼？
其次是沒有太高的期望值，除非是孩子真有天分，否則底線目標就是別出敗家子兒，能守住這份家業就算成功。更高的期望值是過程努力，但結果隨緣吧，命裡沒有不強求。
而新北京人大部分都是從中小城市來的，在大城市扎的根兒還不深，那自然就要付出更多的努力，儘量為下一代抬升起點。否則自己這輩子受的苦，弄不好孩子還得再來一遍。
學區房也別聽那些大V的，什麼千萬起步2000萬普通的，扯淡。頂級學區7/800萬是起步價，但中等學區大多數都5/600就行。雖然也不便宜，但這不就是為了孩子上學嗎，只要達到目的就行，沒必要非得攀比。
孩子上了學之後多數就算用完了學位，只要不影響小升初直升，那學區房就可以賣掉了，相當於用置換成本買了個學籍。假定600萬，置換成本控制在5%就是30萬，和當年的擇校費差不多，怎麼都是這些錢。
當年能交錢擇校的時候，家長們絕大多數也是花錢買學位，然後租房上學。怎麼一換成學區房就想不明白了呢？
假定沒有學區房這一說，就問自己交30萬贊助費幹不幹吧？
大多數人是會認頭的，反正也沒別的辦法。而且這筆錢也有可能少花點兒，20萬也有可能，看情況吧。
5．
學區房賣掉之後一般兩個選擇：
或是買投資房，然後換租在學校附近。
或是在學區外買個宜居的，長期自住，只要覺得接送方便就行。
我是選擇的第一種，還是離學校近更方便，隨著孩子換校區就換房，節省很多時間精力，對孩子也好。這在小學低年級時不明顯，但到了高年級和初中就優勢大多了。
反正在我看來，在孩子學習壓力加大之後，每天讓他們多睡個20分鐘，比父母非得住自己的房子更重要。
而且換租也更划算，同等總價的房子，換租能租到更高價值的房，佔點兒便宜。
6．
買改善房，
這基本都是奔40，或者40歲以上的選擇了。幾乎是最後一次大折騰，下次再買就是養老房了。
改善房在我看來就沒必要太注重什麼投資了，辛苦了半輩子應該以居住為主。只要是板塊差不多，那品質高的都會保值性不錯，基本不會吃虧。
所以這都沒什麼說的，有多少錢幹多少事兒，選擇能力範圍內最喜歡的就行。
至於養老房，我是覺得沒必要準備的太早。我是40歲準備的，北京郊區和外地的都買了，結果是想的挺好卻全沒用上。甭說我了，連我父母都不愛去住。最後實在煩了還就都買了，裡外裡什麼錢都沒掙著。所以還是什麼歲數幹什麼事兒吧，真到了那時候再說。
7．
寫多了，本來是就想說年輕人買房的，寫到退休了。
不過我的意思很明白，北京雖然說壓力很大，但沒到很多大V渲染的那種恐怖程度。或者這麼說吧，如果有父母能幫襯一下，那隻要是工資收入不太低，在北京都能生活下去，先穩定再說發展。
在北京實在混不下去的，基本以學歷不高的居多。能力再不高，家裡也幫不了，那確實在北京會很難熬。所以年輕人最好別非得純靠自己的能力，在北京這種城市未必合適，父母能提供幫助就最好接受，別意氣用事。
在大城市發展的目的就是借勢，而懂得向父母求助也是一種借勢。
中國父母是世界上最無私的，為了兒女能傾盡所有。只要是正當的花費或投資，比如買房，該求援就求援。以我這幾天臥底在媽媽群來說，看到的父母們都是真心願意幫助孩子的。
總之，雖然從古代就是“長安居大不易”，但只要是努力不放棄，沒什麼留不下的。
甭聽某些大V販賣焦慮，說十個北漂兒九個得離開，那是旅遊體驗人生，不是真正的工作與生活。
我剛才還問了公司的小夥子，他的同學留著北京的，絕大多數混的都不錯，離開的有幾個，也不是說混不下去走的，而是有了更好的發展方向。
所以，北京是全國人民的北京，偉人當年才掙8塊大洋，還沒拉洋車的掙的多呢，那在北京都能生活，何況現在呢。
最差的無非是熬著，而所有的偉大都是熬出來的。
僅供參考。
