問題一：#房產##北京樓市##買房##北京頭條#
肆哥，我早期買的二手翡翠城聯排，住著挺爽，但是現在發現這東西不適合孩子後期上學啊，現在出手估計1200w上下。海淀還有個兩居，加上老人，五口人住不開。大興這個聯排是走留？
建議：
1、 目前看北京的房價太貴，中小戶型的普宅還是主流生力軍。北京人更有錢了，也成了主流產品了，就跟歐美似的。那別墅的保值性就肯定沒問題了
2、 你要是長期自住，肯定建議留別墅，居住體驗好，這是最重要的，因為房子第一就是居住屬性。你要是不住，甚至說每年住不了幾天，留著沒意思。別墅類產品投資性弱，持有不划算。北京別墅類升值超過大盤的一個沒有，勉強跟上的算是鳳毛麟角了。還都在朝陽東北和海淀西北方向，因為那邊產業區的人群能支撐住價格。總體跟上北京大盤，但落後於板塊大盤。其他的就甭說了，全部跑輸，無論什麼板塊多高檔的產品。你這個畢竟是二手的，保值還相對好點。順義新別墅在這四五年裡有低到40%的等於根本沒漲。
3、 北京別墅類產品，在2003年之前收益算高的。在1999年之前漲幅倒不是很大，但租金回報率就都在10%以上，最高甚至到過20%多。就是稀缺。近幾年不同了，2003年之後買房主體是老百姓，不是富裕階層，普宅是市場主流。高總價的豪宅吸引眼球，整體實際佔額很小。產品受眾窄購買群體相對少。再加上別墅用地並不稀缺，每年都是大量的入市，所謂的禁墅令當然會遵守，但規則都有變通的辦法。那一邊是流通範圍相對窄，一邊是供應量大，也就導致了別墅類產品的流動性弱，升值自然慢。當然也行幾年後，北京人都很有錢了，都買豪宅，那麼它的金融屬性又變強了。
4、 所以這是產品屬性的原因，跟區域、地段板塊、品質的關係不大。如果你的翡翠城聯排確定不自住，就不建議留著，置換為好。
問題二：
肆哥，限於預算我看了回龍觀的龍騰苑、龍躍苑和龍博苑，還有融澤。這類經適房怎麼選擇？商品房的矩陣和首開智慧呢？
建議：
1、 矩陣普通商品小區，價格走的正常不好不壞規規矩矩，感覺密度比智慧社小點。那邊又是商住商辦，加上公寓類的，就顯得亂點沒什麼社群環境，也就是房齡新，時間長了不好說，這種小區沒有保值好的先例，自住合適吧。
2、 龍騰躍博這些都是老經適房，房齡長點，價格走勢也挺穩的，可等同於商品普宅吧。沒電梯但起碼板樓還是舒服點。融澤嘉園是安置房，保值性不好說，自住沒問題。
3、 選經適房可以的，安置不得已最後再說。能買到低密度小板樓就更好，保值性相對強，沒電梯夠年限也會加上，沒準到時候你置換了呢？保值差不多同一板塊內基本都同漲同跌，選擇板樓戶型好的就行。矩陣也行，普通小區也沒有什麼風險。三期比一二期好點，好久不去了，你可以看看社群環境對比對比。
問題三：
肆哥，我是SFSD，我看完草橋這邊覺得明日嘉園和欣園不錯，聽說草橋升值空間不低呢，現在也不便宜，我買還是等等？實在夠不著就角門西、馬家堡附近，您覺得怎麼樣？目前首付160w，總價控制510w，怎麼也得兩居吧，您給點建議。
建議：
1、 就草橋唄你都入眼了，明日嘉園是經適房，馬家堡和角門西是塔樓很多的社群，保值一般。
2、 草橋板塊配套都挺好，在豐臺區還不錯，大多都沒有落後大盤，有幾個品質不錯的略有超出大盤。但也談不上升值空間挺大，誰說升值空間挺大的，那就是騙子，著和升值高的板塊差老遠了。
3、 你是不是找的假中介算的賬？貸款足額，160/0.35=457萬，這還是買新房不算稅費的情況下。二手房評估折扣一般是8/9折，所以160首付能買到400就很不錯了，甚至都到不了，小戶型很難高評，也就360/370萬吧。5%的稅費另算的，滿打滿算能買的很少了。你還是先把房款稅費首付貸款一樣樣算算清楚，不然太抓瞎了。而且也沒法看房推薦。
4、 去看看老小區西馬金潤房源，價格差不多能買到小兩居。投資房產不要想了自住為主。價格基本能跟上大盤，不會太落後。如果首付買一居都難。角門兩居就更別說了。還是選算好賬吧。
問題四：
肆哥，西單小學邊上麗華苑10來公里範圍內130平以上大戶型，單價8w上下，您給簡單推薦分析一下，謝謝肆哥。
建議：
1、 首選遠洋山水，景山遠洋的成績很好，東西海高中成績和景山遠洋差不多，都是中上等。差點意思的是以前入學年限較長，6年才順位靠前。而且高中的學位少，不太好考。你也也沒說很清楚，我只能根據金融街、距離、面積這些關鍵詞猜你有孩子，有上學需求就給推薦首選的遠洋了。
2、 如果投資話選南邊城南嘉園，投資性優於遠洋，因為房價裡沒有學區溢價。就是在沒有好學校的情況下達到這個升值率和空間，成長性更好。其實城南嘉園和遠洋山水的價格走勢幾乎一致，從4000多到現在都算是略超大盤，都可以。
3、 草橋到公益西橋板塊的整體價值更高一些，不光是城南嘉園升值好點，還有其他好幾個小區升值率也是這樣的。
4、 咱只從投資角度說說，符合條件的還有萬豪和東方瑞景，但是這都是老公寓了，相對保值性更弱和普宅根本就沒法比。如果你是純自住的話就無所謂，畢竟個人喜好不一樣。
