10月樓市冷得徹底，接下來還能反彈嗎？

開心的故事總是相似，難過的故事卻總是各有各的不幸。

“降價150萬成交已經是很幸運的事情！”上海業主儒先生6月掛出一套108平米的房子，價格1250萬，等到9月底成交時，房子價格已經變成1100萬，降價150萬被家人認為是很正確的決定，因為進入10月以後，同樣的房子已經降到 998萬。

還有一則新聞引起人們的關注，10月29日，因房價降價利益受損為由，武漢東湖新技術開發區中海光谷東麓小區多名業主被警方給予行政處罰，據悉，該樓盤從年初最高的1.5-1.6萬元降到1.2-1.3萬元，由此引發老業主不滿。

上述案例背後有一個共同的指向，那就是房價下降，各機構資料均顯示，10月樓市仍在加速降溫。不過，業內認為，隨著多個層面政策的調整，樓市有望迎來觸底反彈。

01 10月樓市持續降溫

海通證券資料顯示，第43周30大中城市新房成交面積為313萬平方米，同比2020年下降30%，相較而言，10月1日- 28日30城累計成交面積1033萬平方米，同比-25%。也就是說，新房市場的下降速度在加劇。

二手房方面，海通證券資料顯示，第43周18大中城市二手房成交量為87萬平方米，同比下降54%，而10月1日- 28日二手房成交面積為287萬平方米，同比下降40%。二手房成交量也在加速下滑，而且比新房市場更冷。

不僅是成交量，成交價格也顯著回落，中指院資料顯示，10月百城二手住宅價格年內環比首次下跌，同比漲幅較上月顯著收窄。部分城市受“二手房成交參考價”政策影響，市場持續降溫，如深圳、上海、廣州、寧波和東莞等10月二手住宅價格延續跌勢，成都、金華、無錫等價格環比由漲轉跌。

實際上，與上半年的火熱情況相比，下半年以來，全國各地銷售均開始降溫，且逐月愈差，世聯行資料顯示，三季度，全國商品住宅、商品房房銷售額同比分別下降 14.9%、14.1%，與上半年相比呈現斷崖式下滑。

對此這種市場變化，世聯行認為，主要有以下原因影響了市場表現，且顯著影響了非熱點地區民眾對於房價的預期：

（1）加碼調控的熱點城市在增多。

（2）多個城市出臺學區房、二手房指導價，使得出現部分基於套現的業主大幅降價出售，在輿論的渲染下，居民對於房價上漲的信仰在不斷被打破，觀望情緒漸濃，投資客全國範圍內退潮。

（3）房貸收緊以及利率上調的影響逐漸顯現，尤其是熱點地區嚴查首付來源，影響了剛需與投資客，核心城市郊縣以及三四線城市的投資客退潮最為明顯。此外，二手房貸款收緊更為顯著，尤其是長三角、大灣區、南方省會城市出現較多銀行二手房停貸情況，一方面大大降低了二手房成交流動性，透過影響置換鏈條間接影響到新房市場。

（4）“三道紅線”、“銀行集中度貸款條例”、按揭貸款收緊等威力顯現，以部分高負債的民營頭部開發商為首，以激進的降價促銷來回籠資金，衝擊市場價格體系，尤其是對於其佈局的二線城市郊縣以及三四線市場，價格衝擊最為明顯，其他房企被迫跟隨進入價格戰。

02 年底樓市能否反彈？

政策對樓市的影響不言而喻，不過，當前各個層面的政策正處於動態調整中。

一方面，部分城市推出了促進市場回暖的政策，比如，哈爾濱出臺穩定房地產市場“十六條”新政，內容涉及人才購房、土地增值稅、公積金貸款等；廣州明確住房公積金可在佛山、東莞等省內7城購房時提取使用；湖南高層次人才購房公積金貸款額度最高可放寬至240萬元；義烏降低商品房預售條件並調整“公證搖號”政策；與此同時，廣州、青島、佛山等部分銀行房貸利率下調，放款速度有所提升。

另一方面，對於此前收縮過緊的融資政策，央行釋放出糾正訊號，10月15日，央行第三季度金融統計資料新聞釋出會召開，金融市場司相關負責人表示房價上漲過快城市，房價回穩後，房貸供需關係也將回歸正常。劉鶴副總理表示，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

更重要的是，房地產長效機制迎來關鍵性節點，23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，試點期限為五年。經濟學家任澤平認為，當前房地產市場銷售清淡、土地市場大幅流拍，因此房地產稅在這個時點推出對市場壓力不小，不過，具體影響程度取決於徵稅力度。

從基本面來看，房地產的調控政策處於收縮與寬鬆並存的動態調整過程，對於未來的樓市走向難言明朗，不過，可以確定的是，市場仍在會存在較大壓力。

易居企業集團執行長丁祖昱認為，房地產稅加速進入實操階段，長期將改變樓市供需及房價預期，短期也將加劇市場觀望情緒。預計年底房地產市場還是不容樂觀，成交或將緩步下行，“以價換量”仍是加快成交去化的必選項。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，10月市場資料下降在意料之內，政策訊號從9月底開始釋放，真正的政策調整到寬鬆還有一段距離。他認為，對於首套房的支援要有一個過程，不能馬上就見效，10月應該是市場築底的一個過程，11月和12月市場應該會有一點反彈，底部反彈。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜認為，部分城市存在政策微調預期，整體市場有望改善，短期市場仍有調整壓力，全國商品房銷售面積和金額同比預計將繼續下降。房價漲幅或將進一步收窄，部分城市房價面臨一定調整壓力。

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