北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
提問：
章哥，買房小白求教。錢不多想法不少。不好意思提要求了。想請您乾脆告訴我哪些房子不能買吧。也就是有哪些有坑的陷阱，必須要躲開的。還有就是有什麼應該規避的。已經有前車之鑑的。
回答：
1、 這一串話不都是一個意思嗎？一句話就行了。估計你指的是投資方面，真要是純自住就沒什麼不能買的了，全行。
問題也挺好，我還真沒總結過，看別人說過，但大多數都是互相抄的，沒什麼意思，很多也不適合北京。
2、 首先規避的就是小產權，常規的風險就都不說了，老生常談。只說一種這幾年又開始出現的吧，可以貸款的小產權。
這種房幾乎可以肯定是騙局，一般就一棟或幾棟樓，開發成公寓的小開間，都不貴，百八十萬一套。本來這是肯定不能貸款的，但開發商卻說聯絡了金融機構，可以提供50%的貸款，利息也不貴。也就是說只要幾十萬就能買套房，太划算了，剛需很難抗拒這誘惑。
但是，他們所提供的合同是埋有陷阱的，目的就是讓你錢房兩空。最常規的就是幾次逾期就視同違約，出借方有權罰款，或收走房子。而很多剛需本來就沒多少錢，逾期更是常事兒，幾乎無法避免。
而這金融機構呢，開始根本不會理你，連催都不催。一旦他們覺得時機成熟，就會大開殺戒，或是討要鉅額罰息，或是乾脆把人轟走，退點兒錢就算不錯了。然後就是收回這房重新賣唄，這一棟樓能買一輩子，反正也沒手續。
3、 公寓也最好不買，無論50年還是70年的。這也是老生常談，只說這兩年風險更大的一種吧，公司產權的。
這種公寓是有手續的，一般都是公司的廠房或者宿舍，一個大產權，無法分割。但是，開發商為了賺錢，私下進行所謂的分割出售，也號稱50年產權。不少人見到這種房很便宜，又確實不算違建，忍不住的想掏錢。
這種房的風險在於，這產權方一般跟買房人簽訂的都是租賃合同，且不說超過20年的無效，就算是20年內的有效這也是租賃。那也就是說，只要人家想反悔就隨時有可能，覺得房價漲了就終止租賃，退給你錢重新開賣。
再一個風險就是他們隨時有可能把這房產抵押或整體轉售，那無論是銀行還是新的產權人，根本就不承認你手中的租賃合同。買賣合同也一樣無效，根本不受法律保護。如果有這種情況發生，小業主根本沒有辦法，人家直接斷電斷水斷網，連住都甭想住了。
再或者遇到拆遷，拆遷方根本不會搭理小業主，只和法律認可的產權方談判。到最後，小業主能拿回點兒錢就不錯，甭說高額補償，低額的都懸。
4、 郊區新區。無論是否通了地鐵都必須小心，也無論新房二手房。這些板塊基本都是自住型的，投資性多數都很弱。
或者這麼說吧，只要是沒有地鐵的板塊，直接規避。有了地鐵的也要分情況，供地規模大是基本要求，然後最好的就是有產業區加持的了，否則很難吸引到穩定的人群。至於商業、環境與學校等配套，商業和社群規模是相輔相成的，別相信沒有居住規模就能有大型商業。至於環境在郊區不算優勢，哪兒的環境都不錯。學校也必須依賴於規模，沒有足夠的好生源，什麼名校分校都是掛牌的。
新區當然有可能逆襲超過大盤，但這種可能性在北京越來越小，大部分賣完房都是長期站崗。所以如果是資金不多，那必須先看好板塊的歷史趨勢，只選擇走勢好的才行，降低風險。
5、 遠郊老破小。這是最基層的剛需沒辦法的選擇了，就想擁有自己的房子，又實在資金不足，只能買在遠郊。那就儘量規避老破小吧，也沒其他什麼可建議的。
遠郊老房在保值上未必吃什麼虧，和市區的一樣，基本都是跟隨板塊大盤。但是，老房本來就有流動性弱的劣勢，郊區的就得加個更字。除非是真的長期住下去，否則大多數都會在置換的時候吃虧。
在樓市行情好的時候，遠郊也是最後被傳導到的，而老破小則幾乎是最後一輪。那如果你想往市區換房，就算好出手，也肯定是拿沒輪到的，去換已經至少漲了一輪的。行情不好的時候就不必說了，除非是降價，否則一年賣不出去都正常。
6、 旅遊地產，文旅地產，度假地產，養老地產，反正都是海景房的類似產品吧，蓋在風景區能當民宿的，都屬於功能性地產。而在地產業內部有個定論，所有的功能性地產，投資性都偏弱，就是因為這功能性受行業影響太大，而且不好保持優勢，其功能會隨時消失。
房子是用來住的，只有居住性高的才更價值。那什麼是居住性？不是說能睡覺就算是能居住了，而是說必須是業主們能天天住在這裡，同時能每天往返於工作單位的，這才是正常的居住，否則都叫居住性低。
7、 在其他就是學區房了，這不是說不能買，而是最好在有需求的時候購買才合適。這同樣是功能性地產，提供了居住之外的特殊配套。而中國和美國不一樣，學校質量並不能由學區控制，而是受制於政策。
那這這種情況下，除非是資金真的很充足，或者說就是喜歡學區的環境，否則不建議提前準備太早。不僅居住的價效比低，而且還要承擔政策的風險，不適合剛需上車。
8、 簡單的也就是這些，其他的當然還有商辦類，更是乾脆別碰。地產界有說法，住宅是小學生玩兒的，商業是大學生玩兒的，普通人在商業經驗不足的情況下最好遠離，不適合散戶投資。
僅供參考。
