買房故事（改版了）
第24期
粉絲親撰，原汁原味
買房故事，買房人自己的故事
本期分享嘉賓：槐大哥
簡單介紹一下我的買房背景，我曾參與過北京市第一個共有產權房的搖號——錦都家園，那還是在遙遠的2017年。
我也參與過海淀區第一個共有產權房搖號——永靚家園，還是在2018年。現在永靚家園已經交房很久了，之後還爆出了一系列的維權事件。
去年年底到今年年中我也是眼看著金域華府和融澤嘉園從480-490萬/兩居漲到了現在的580-590萬/兩居，甚至還有620w的，說多了都是淚。給截圖。
回龍觀這波行情目前大家普遍認為主要原因是海淀北昌平南已經好久沒有供地了（當然主要也是因為確實就沒有地了），只能靠次新來撐場面，所以這次次新才能漲這麼多，最近雖說有些回撥，但是回撥也大機率無法調回到去年年底的價格。
總結一下：1，我已經買房買了好久了，甚至已經買了4-5年了。2，我在科技園上班，回龍觀的次新小區已經買不起了，只能看新房了。3，海淀北昌平南靠近科技園的這個區域，新房供地很少，相對來說北清雲際小區比較稀有，另外從戶型上講，基本上都能秒殺二手房，而如果想買新房，就不用自責為什麼去年、前年、大前年沒買二手房了，心理上也是個安慰。
基於上述的大背景，再結合目前我選小區的邏輯：1，北清雲際專案確實能夠滿足我自己的自住需求；2，未來也有一些新的規劃的可能性（有更好，沒有也沒關係），所以我是一個堅定的北清雲際購房者。
好，開始正文！
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我為什麼選擇北清雲際
先一起來看看北清雲際的樓面價和售價情況：
以下圖片為5月土拍時候製作，現在周邊專案參考價格已經上升。
能夠看到，北清雲際地塊，實際樓面價47199元/平方米，而新房售價均價被限制在了62000元/平方米，而我選擇的108平戶型，均價大約是60690元/平方米，開發商基本上沒有什麼利潤。
所以買北清雲際好的地方是：因為政府限價，我們很可能賺到開發商的便宜，這可不是經常能發生的。
買北清雲際不好的地方呢，則是可能會有各種減配，不過還沒見過蓋塌了的商品房。我諮詢在開放商工作的朋友，如果開發商實在沒錢賺，壓縮成本的話，可能會在什麼地方節省成本，得到的回覆是：開發商能“節省成本”的方向主要是公區裝修、外立面、景觀，別的都是硬性的，看起來大家擔心的質量應該問題也不大，後期業主們可以重點關注上述領域。
結論：該買買，該維權維權！
北清雲際的位置
屬於海淀北、昌平南區域，西和南都緊鄰海淀，離科技園、中關村生命科學園，航天城都特別近。
另外，從目前周邊的建築情況來看，東、西、北三個方向都沒有遮擋，如果購買高層樓，預計會有比較好的觀景體驗。
這是我在北清雲際專案工地踩盤的時候，從地面面向北方照的照片，能夠看到北部的群山，交房後，可以愜意的看看落日餘暉中被晚霞照映下的群山。
西和東兩個方向其實也類似，都沒有高樓遮擋，南側其實也沒有高樓，有的可能更多就是自己小區其他樓了。
北清雲際的交通
交通我分為三個階段來分析，分別是當前情況，北清雲際交房時預計交通情況和遠期規劃，
首先我們來看一下北清雲際當前的交通情況：
假設從北清雲際北地塊驅車前往騰訊科技園大樓，目前有兩個選項：
1， 往北走走北清路；
2， 往南走，走京藏高速和西二旗橋；
大約都是20分鐘以內的車程。
假設從北清雲際北地塊出發，乘坐公共交通前往騰訊科技園總部大樓：
如果選擇地鐵出行，則需要前往北部的昌平線生命科學園站，步行大概需要1.4公里，總歷時大概需要1小時12分鐘。
除了地鐵之外，還可以選擇公交，同樣是需要向北走，乘坐495路，大約需要1個小時：
除此之外，可以騎腳踏車前行，大概需要45分鐘，約8公里路程。
或者，可以自己買個電動車，速度就更快了。
南地塊情況類似。
再來看一下北清雲際交房時預計的交通情況：
看完了目前的現狀之後，我們來看一下未來的情況，我們首先看一下軌道交通：
尤其是在北清雲際預計會在25年交房的情況下，13號拆分線的新龍澤站大機率也會開通，這條線路既可以通往科技園，又可以向南直達車公莊，而新龍澤站則是13號線拆分線的換乘車站，四個方向都隨便上。
另外，北清雲際南地塊離新龍澤地鐵站並不遠，大概1.6公里。想走路的可以走路，覺得走路時間太長的，可以買一輛腳踏車。
來看一下道路變化，拍地時規自委提供的建築工程規劃用地測繪圖，能看到小區的東側是30m左右寬的道路，西側和南側是20m左右寬的道路，北側則是40m左右寬的道路。
除此之外，北部的北清路快速路也已經開始了施工，預計北清雲際交房之前的2024年就會完成通車，完成通車之後，將是回龍觀或昌平南地區非常重要的一條東西向主幹道，對經常出差的朋友來說，可以透過北清路一路向東直達北京機場。
最後看一下北清雲際未來道路規劃：
首先說明一下，對我個人來說，上面的交通情況已經能夠滿足我的個人需求了，未來規劃這個章節裡的內容，如果後期能夠執行則非常非常好，如果不能執行也沒關係，不影響我的選房判斷。
但是如果這些規劃能夠執行的話，則會顯著提升北清雲際地塊的價值，會極大的緩解二撥子乃至回龍觀地區和海淀地區的交通互通情況，極大的降低西二旗橋的交通壓力。再補充一句，這個章節裡面提到的規劃，都是有政府明確的規劃檔案的，不是一些“聽說”之類的規劃資訊。
1， 透過航智橋打通海淀和二撥子地區：
透過下圖，可以發現會在二撥子區域和航天橋區域搭建分離式立交橋的模式進行打通：
放大來看，航智橋。
2， 透過回南北路和鄧莊南路打通海淀區域和回龍觀區域：
雖然這是一個從2015年就進行規劃，一直就是隻存在於規劃中的線路，但這次還是出現在了生命科學園CP01控制性詳細規劃文件中。我們可以看到，回南北路規劃採用互通式立交橋的模式跨越G6，這個就要看昌平領導的推動能力了。
3， 看了兩個東西向道路之後，我們再看一下南北向道路，匯創路和景創路，分別是城市主幹路和次幹路規格，預計能夠顯著提升二撥子與生命科學園交通互通能力。
分析完當前情況，北清雲際交房時預計交通情況和遠期規劃之後，給大家分享一下最近北清雲際準業主們踩盤發現的一個連通了海淀和二撥子的小路，目前唯一的阻擋是下圖中的北京益海盛隆公司的樓，這個是能快速打通海淀和二撥子的一個方式，如果兩個立交橋是一個大工程的話，這個工程量極少，當然，還是要看昌平區政府的推進意願和力度。
道聽途說環節：
最後的最後，還是要介紹一個網友的分析，如果大家有興趣，可以自己搜尋一下，我就不詳細介紹了，這個大家就當做沒有就行了，如果有一天發現真的有了19號北延支線，而且還有了唐家嶺東站，並且還在二撥子地塊方向設定了出口，大家可以一起在聽到訊息的那天去買彩票。
如果上面說的規劃都能落實，道聽途說也能實現，那將是“三地鐵站環繞，南北有城市主幹道，東西有橫跨回龍觀和海淀的幹道。。。”
誰快來叫醒我。。。
最後重申一遍，我自己的選擇依據是：
1，現在的交通，以及24年底25年初交房的時候差不多同時開通的13號新龍澤地鐵站夠用；
2，未來有可能有幾條規劃公路，沒有也沒關係，另外有可能會加一個地鐵站。 有更好，沒有也沒關係。
北清雲際的商業配套
從目前周邊情況來看，二撥子區域商業相對比較貧瘠，以城中村類的配套為主。目前主要就是北側的永旺國際商城。
2025年交付之後，周邊配套則以附近的自建商業和北側的合生匯結合的模式。小區自建商業在南地塊，6號樓和7號樓中間的位置，2100㎡下沉式商業配套。
合生匯位置：
效果圖如下，宣傳詞是：“合生匯購物中心+永旺商超+太古裡商街，45萬㎡複合商業新大陸，北京城的娛樂購物公園”，聽說是現在昌發展的9倍體量。預計2022年開業。
當然，自家樓底下就有大型商業體當然方便，但是也可能會有各種問題，尤其是人員嘈雜的問題。
所以我自己認為，樓下小區自建商業+1.5公里大型娛樂購物公園的模式也足以滿足我對商業配套的需求。
北清雲際的醫療
另外，專案周邊3公里範圍內有北大國際醫院北京積水潭醫院（新龍澤院區），5公里範圍內有北大國際醫院等，其中北京積水潭醫院（新龍澤醫院）騎腳踏車十幾分鍾就能到，我也已經光顧過幾次了，目前剛啟用不久，掛號比較容易。
另外，小區西側也規劃了醫療用地。
北清雲際的教育
首先就要介紹一下不利因素：
有小孩最近就要用房子的朋友，需要著重注意：昌平區教委不認期房，如果在2025年交房入住之前，小孩是不能用北清雲際的房子作為住房依據進行入學的，這是我諮詢昌平區教委的結果，如果有這個情況的朋友，請務必聯絡昌平區教委進行溝通，以防止出現無法入學的情況。
有利因素：
教育資源方面，專案自建18班幼兒園，專案南北側規劃36班小學及30班中學，南側緊鄰回龍觀中心小學。另外目前小學、中學往往都是引進大型教育集團的模式，理論上不會太差，只是暫時不能確定引進哪一家，不過不論引進哪一家，後面都是在自己小區周圍就能完成幼兒園、小學和中學的學習。
由於我小孩已經在海淀上了幼兒園，目前教育配套方面對我選擇北清雲際沒有影響。
北京二次確定了要買房之後，怎麼選房呢？
北清雲際6002南地塊戶型分佈，參考馬老師製圖。
位置
肯定是最靠裡的位置最好，更安靜，比如7號樓東邊，3、4號樓西邊，但是小區特別小，理論上區別並不大。另外如果心理上對鍋爐房、化糞池、煙囪這些公共設施比較厭惡的話，可以關注一下這些公共設施都在什麼地方。
得房率
不同樓的得房率不太一樣，同一個戶型如果得房率高的話，總價會便宜一些（北清雲際同戶型套內面積差別很小，由於公攤面積不一樣，均價差別又非常小，總價會有一些差別）。
簡單做了一個得房率的圖示：
樓層
樓層的話，這個可以根據大家的喜好自己選擇，比如有的人就喜歡高層，而有的人站在高層往下看會發現自己在瑟瑟發抖，那就完全沒有必要非要去選20+的高層了。
噪音
除了上面提到的之外，由於地塊西側500米以內有G7、高鐵、昌平線。
所以我也專門“潛入”北清雲際工地內部，進行了一個多小時的觀察，重點在南地塊7號樓位置和北地塊西北角進行了比較簡單的感官上的噪音測試。注意：純路面測試，暫時沒有條件做高層測試。（附近同樣距離就沒有多高的樓）
其中G7和高鐵幾乎沒有聲音，工地裡鳥叫的聲音都比G7和高鐵聲音大（因為我是沒聽出G7和高鐵聲音，只聽到了風聲和鳥叫的聲音）。當然，不排除現在地塊西側被大樹遮擋的因素。
地塊西側昌平線的聲音也不大，但是到了北清雲際北地塊北部的位置昌平線會開始上高架，這個時候昌平線開始有噪音，大家可以自己體會一下。
由於噪音大小與個人主觀感受關聯特別大，我個人的測試僅供參考，建議有條件的，可以實地去考察一下（從北清雲際北地塊北部那個大門進入，就可以直達各個地塊了，建議騎腳踏車，工地行車不太方便，另外需要跟門衛大叔好好溝通一下，表明咱們是要買他們房的良民，可以通融。）
搖號情況
2021年10月1日20:30分的公測有很多朋友參加了，大家都非常有感觸的地方就是，對於熱點戶型，幾乎秒沒，所以建議如果大家也是純剛需的話，一定也要在收藏列表裡面選一些相對來說非熱點的樓層，比如5-6樓之類低樓層作為備選，否則出現收藏列表5個房源一瞬間全灰的情況就麻煩了，收藏列表中都沒有可選房源供彈出了。
馬老師的經驗說一般選房就是10秒鐘左右就都完成了，特別慘烈。
小區整體人員情況
沒有回遷房，剛需為主，另外公租房屬於人才公租房，政府公租房的政策是簽約時限是1-3年， 一般都簽約3年，到期之後只要還滿足公租房申請條件，優先續簽，所以應該還算穩定。
參考文件來自規自委和住建委，以及馬老師幫選房的微博，微信群，尤其感謝023北清雲際奧森春曉溝通群，提供了超大量的溝通訊息。
預祝大家都順利！
