北京樓市：追求升值性，有些置換是必要的

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1、提問：京爺，樹村融創學府一號院什麼時候開盤？怎麼售樓處一點訊息都沒有呢？

回答：快開盤了呢, 再等等

2、提問：想請教您對惠新苑小區和世紀嘉園小區的分析。

回答：你好, 這兩個小區地段和樓齡差不多, 均價相差不大. 總體來看, 我認為惠新苑管理還是差了一些, 居住體驗不是太好. 當然世紀嘉園這類沒什麼小區空間的塔樓, 缺點也突出, 不過居住起來也挺安靜的, 我認為可以選擇. 建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》

3、提問：京爺好，計劃年底或明年初買。首付250左右，婚房。除了望京，請問整個朝陽還有什麼推薦的地方或者小區嘛？品質稍微好一點，能保值就行。

回答：你好，250萬左右，五環內考慮550萬左右，五環外考慮500萬左右。如果五環內，除了望京，建議還可以看看朝陽北三四環區域，保值性還不錯。主要邏輯是選擇管理還可以的老小區，比如安貞西里、櫻花園之類的。或者五環外看看新點兒的房產，比如立水橋的北京北小區，保值升值都沒問題。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

4、提問：京爺您好，之前有棗園尚城的房，公積金貸款幾十萬，目前價格跟買入時漲了10%左右。考慮積分落戶需要郊區房，估計還得個五六年，是否考慮置換到別的郊區？因為公積金貸款額度低，現在還貸也沒啥壓力，換房的話就是商貸款二套了。想問下，是否置換呢？有什麼推薦區域呢？謝謝

回答：你好，如果追求升值性，那麼置換還是有必要的。北京的非城六區外的板塊大部分價值都不大，但也有一些比較有價值的區域。其中比較典型的代表是回龍觀板塊和通州區域。回龍觀主要是靠近上地西二旗，承接大量年輕人的外溢，而通州則是真金白銀投入的區域，是北京的未來之一。不過北京二手房有一個比較突出的特點：板塊內，每個小區升值性差異很大，有領漲的，也有常年窪地的。如果是常年窪地的小區，咱們就不要選擇了，沒必要折騰。要選，就得選擇好板塊好小區，這樣才有換的必要。比如回龍觀大板塊，有兩種選擇，一個是第一梯隊的次新房，如金域、國風美唐、公園悅府等，還有就是最近的新盤，如奧森春曉等。而通州，則儘量選擇運河三角區的幾個口碑次新盤，比如運河灣，京貿國際城等。總之，要麼不換，要麼就換好的。詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》

5、提問：您好，我在望京上班，首付大概120萬，首套首貸。在北苑，酒仙橋，十里堡，雙橋看過。覺得酒仙橋的交通和小區都不如十里堡的，北苑的房新一點也稍微貴一點，房子小一點。總的來說感覺十里堡北里小區改造後環境不錯，有套全南向的房，可不可以買？或者再幫忙推薦幾個區域，交通方便保值一點的。現在糾結的是選南邊一點，房齡能新一點且便宜點，靠東北房齡都比較老戶型好的也沒幾套，不好拿捏啊，請老師幫忙指點下迷津。

回答：你好，從板塊來說，酒仙橋、雙橋差一些。這兩個板塊的問題在於板塊介面太差，甚至有些亂，居住體驗相對一般一些，而且屬於弱規劃區域，潛力不算大。十里堡地段倒還可以，剛需上車用沒問題，也可以看看石佛營西里之類的小區。南面可以儘量去選擇地鐵次新房，但是對於你來說確實遠了一些。建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》

6、提問：京爺，求詳細講解～富卓苑，南珠苑，望園東里，育芳園甲1號院，角門12號院，玉芳園，恆富花園2號院，如何選擇，理由分別是什麼？

回答：富卓苑，樓齡、環境不突出，但也勉強能接受，屬於南部流動性極好的盤，居住性和升值性都能滿足，可以重點考慮。

南珠苑，小區板塊還ok，不過小區密度較大，環境相對一般，離地鐵有些距離，我認為居住性和升值性是受限的。

望園東里，交通方便，流動性還不錯的小區，居住環境和升值性不算突出，但未來麗澤能起來的話，還是能有潛力。

育芳園甲1號院，小區太小，沒什麼小區空間，周圍介面相對雜亂，我認為價值不是太大

角門12號院，小區太小，沒什麼小區空間，密度還大，價值不是太大

玉芳園，這類小區規模太小，也是需要注意避開。不過有些戶型倒是還可以。

恆富花園2號院，板塊，交通，小區空間品質都相對一般，升值性會受限。可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄

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