問題一、
天壇以南在建回遷房，就是李村東里那邊，感覺位置很好，而且離新的天壇府也算近點吧。肆哥覺得這個位置發展怎麼樣？如果9w上下能否投資一下？#北京樓市##北京房產##買房##北京頭條##房產#
建議：
1、 畢竟是新房新盤如果品質確實好，也許有可能。品質不好，那就沒準譜兒了。我覺得發展一般或者談不上，市區土地沒啥了，指著永外蓋出個金融街，那得多大成本多大的挑費。
2、 在一個你也說了這是回遷房，畢竟和商品房不一樣，就是跟天壇府蓋一起，影響也是很有限的影響。房住不炒，炒房也沒有炒回遷房的。品質高，地段好，還稀缺，產業配套，齊全的才是投資目標。
3、 品質越好價值投資後，才能有越高的增值空間。房子是用來住的，第一功能就是居住，只有居住體驗好的才宜居，才會受人追捧。全北京的回遷房社群、包括保障房的等等類似社群，有重大學區調整，可能生出利好對升值積極影響。
4、 永外是東西城一直排名最後的學區，多次提升師資變化不大，整的房價跟西南四環外豐臺北大地是的，看不到價值。如果是商品房，跟龍體東崇前一樣更換業主群體，學校的生源改變會有積極影響的。回遷房照舊慢慢來吧，提升學區質量也是慢慢來。
5、 如果品質能像百榮中海紫御，因為品質好也到11-12的均價了。真達到這個品質就好說，達不到那就看市場看大盤能否跟著走了。
問題二、
我想置換新房肆哥，現在中意金盞朝陽一墅，還有崔各莊和光悅府，主要看中第一升值能力第二居住。
1、 朝陽一墅網上炒的挺火，都快金盞一哥了，這麼荒涼是不是不利投資？
2、 和光悅府離望京還算近，交房或者住幾年能漲到11-12嗎？望京的學區能否加持一把升值？
建議：
1、 朝陽一墅說是純商品共有產權房。那不還是共有產權房。說購房人在取得產權證滿五年後，可以按市場價格轉讓購房人持有的產權份額，政府按市場價回收持有份額對應的價款。租金也全部歸購房者所有。確實是好事情，為購房者降低了成本。但是它還是共有產權房的專案，共有產權的政策，就是新政策新專案。覺得還期望值不要太高，形式不同而已，房住不炒的政策，怎麼可能在共有產權專案開口子。那不就成了和政府政策背道而馳了麼。
2、 參照孫河金盞地區看，未來大面積開發，也會存在改善樓盤同質化競爭的，荒涼不是每個人都等到了的。
3、 和光悅府樓面價6萬多，限價8萬8，正常開發商應該是在樓面價1.5倍合適。政府不限價，開盤還不得10-11萬，你看現在就是悖論。開發商不偷工減料保證質量講誠信，那就是賺到了。
4、 央企的資金成本肯定厲害，有可能做到保證質量，就比其他小區強。學區就算了朝陽本來也沒學區概念。
5、 交房就漲11-12萬怎麼可能啊，第一有限價不現實。第二憑什麼支撐這麼高的價格？又缺配套還有限價，而且又配建保障房。一個社群不同產權混雜，嚴令不許做隔離。會降低接盤人的預期，價格就算穩定了。
6、 豪宅配建保障房是政府控制房價的方法，目的就是房住不炒。價值投資只有品質高的板塊社群才升值快。從投資角度看買新區普宅期望值要降低點。
7、 考慮自住質量大機率沒大問題。相比之下和光悅府保值好的機率大點，央企融資能力強，資金鍊豪橫。成本控制，質量控制，企業賺錢就能保證質量。
8、 望京金茂府才剛12萬，望京要產業要配套啥也不缺，才到這個價格。所以堅持房住不炒，想投資就投品質相當好的純商品房。
問題三、
肆哥，我手裡大概2300上下，準備投資+自住，目標在東北二環到望京的這片地方選，都說這邊增值。應該能弄個大平層，正好自住老人也方便，我家裡辦公也方便。買一套大一點的房子投資自用都可以。看了上京新航線、橄欖城、新城國際和Class，還有雍和家園。雖然是自住，還是想問問那個投資價效比高？
建議：
1、 這個從東北二環角上快到東五環角上了。其實二環老城區和四環新城區的對比了。好商品房四環內升值的不多，大都落後四環外新城區。優勢就是地段離核心區近，比如雍和家園（也老一點了，新航線更老了）。這代表不了升值也能很好。如果注重投資，以望京新北苑等板塊為宜。
2、 果嶺裡和橄欖城相對更合適，這幾年的升值率在北京排序靠前。兩個小區在同一個板塊內，沒必要細分了投資屬性都是不錯的。你就看合適房源和戶型吧。
3、 新城國際這些年都是高開低走，公寓性質太重了。也算投資合適，因為租金高。這租金高用房屋升值慢換來的，看你自己看中那邊了。
問題四、
預算700w兩居三居都行，目標東城升學剛需，看了東直門和龍體學區。今年教改和其他政策影響東城會跌麼？能否出手？以後還置換，需要注意哪些問題？
建議：
1、 從目前政策看風險不大，最好先問清楚派位，後定學區。教改對今年房地產影響不大。給了市場預期，學區房價格不能失控，到目前為止出的政策不算大力度。或者可以這麼說，政策策略有了，但是特別的細則和戰術打法還沒完全出來。
2、 下跌和政策誰也不能或者說不好預測，只要不向其他區開放派位資源幾乎沒大影響。說白了就是隻要不恢復可以跨區報名，不把師資和其他區交流，那就影響不大。
3、 東城本來也是之前教改力度最大最均衡的，有需求該買就買。今年沒受多大影響，至少沒利空。
4、 最後一個風險就是2023年高峰期後，購買學區房的需求也許大幅降低，可能會影響到房價。但不會太多，以東城來說10-15%。一共30%左右的溢價率，再多就不太可能也說不通了。
5、 東城普宅的保值性都類似，比海淀西城均衡。看自己喜好吧，儘量選擇板樓戶型，要是700多w應該上個小兩居保值相對要強。
6、 考慮東直門附近和龍體學區是東城升初中風險相對是比較低的，你以後還要置換，所以儘量選擇較新的、格局較好的房子，也就是保證學區後選新選戶型。
