北京樓市內卷！萬套新房集中入市 朝陽、大興房價或變相降價

（幸福裡快訊-市場）供應量大的區域不排除有價格優惠。

來源：幸福裡資訊

作者：陳夢琴

編輯：王小玉

上週，北京5個新盤集中入市，共帶來1460套的供應量。

5個專案的開盤去化情況冷熱不均，有業內人士認為，這5個專案銷售情況，為四季度將集中入市的新房銷售埋下了伏筆。

市場分化在加劇。地段稀缺、價效比高的專案，會更受購房者青睞；條件一般的專案，競爭慘烈，去化只能靠時間。

在大環境趨嚴、政策不斷“打補丁”的情況下，接下來的市場難再出爆款、熱銷。

對於購房者而言，未來集中放量的區域，比如朝陽，或許會有更多價格上的優惠。

新房開盤銷售分化趨勢明顯

5個專案的認購量、去化率都呈現出冷熱不均、明顯分化的態勢。不過，目前所有資料都源於專案方，真實情況如何，還需等待網籤資料出爐。

從去化率看，長安悅璽沒有直接公佈去化套數，只對外釋放了認購額，倒推去化率約在6成左右，金地·璟宸認購額、去化套數均未公佈，僅公開了去化率超7成的資料。

長安悅璽作為北京首批集中供地最早入市的專案，僅用了3個月左右的時間就進入開盤階段，因而受到較多關注。且有市場人士分析，該專案對後續入市專案，都有一定的參考意義。

從銷售資料來看，長安悅璽首期開盤去化情況並不樂觀，對此，有市場人士將其歸結為蓄客時間短。一般而言，專案都需要1個半月至2個月的蓄客期，此次開盤華樾國際的蓄客期為3個月。

不過，有購房者向幸福裡表示，區域新房供應量大、產品同質化、地段配套不佳是其棄購的重要原因。

事實上，石景山區域，近幾年一直是新房主戰場，僅2021年新取證的專案，目前在售的就有中海寰宇天下天賦、中海首鋼天璽，售價略低於長安悅璽，但產品定位均是面向剛需、改善人群。

有中介直言，該區域客源明顯有下降，新房銷售難度在加大。

在新房供應放量的情況下，售價高且自身優勢不佳的專案，去化壓力不可小覷。

集中放量，市場熱度被稀釋

四季度，北京將迎來首批集中供地專案的集中放量，目前公佈案名的專案已有22個，預計帶來的供應量超過萬套。產品同質化、區域性區域供應大、客戶分流，或許是多數專案要面臨的問題。

比如朝陽區即將入市的新專案，目前已有8個專案案名公佈，預計新增供應量超5000套；大興區域已有4個專案公佈案名，豐臺2個。此外，除去純新房的新增供應外，市場每個月還會有穩定的在售專案新增供應。

北京樓市知名觀察者韓樂向幸福裡分析，雖然上半年市場行情較好，但受經濟基本面的影響，以及不斷出臺的“打補丁”調控政策，會讓市場產生觀望的情緒，目前已有市場下行的預期，這會加劇專案去化挑戰。

整個新房市場的分化會加劇：城六區銷售要好於其他區、北城要好於南城、小面積低總價去化會好於大戶型高總價、常年沒有供應的區域好於供充足的區域。韓樂表示，“一個區域同時入市多個專案，客戶肯定會被分流，加上市場下行的預期下，想要再出現熱銷、爆款的專案較難。”

一些區域供需匹配度高、具有稀缺性、價效比高的專案，會更具有吸引力。

不排除部分割槽域會出現小型“價格戰”。有市場人士認為，對於購房者而言，房源供應量加大，意味著選擇餘地更大，未來，在競爭較大的區域，有專案可能會提供價格優惠，但力度可能不大，大機率會掛鉤付款比例給予優惠。