一、130萬首付新宮板塊選擇建議。#買房##北京頭條##北京樓市#
提問：肆哥你好，首付130，家庭年入22，看上新宮南庭新苑一居，就是出租，以後在置換，您給看看保值麼？還是努努上它的兩居。
回答：
1、還是今年四五月份陪朋友去的南庭新苑，還有陽光星苑。談不上很好很棒的綠化，但綠地是有的。回遷房社群畢竟客觀條件在這裡。你自己去主要看綠化維護、垃圾衛生、樓道管理、小廣告等情況。上次去時候還好吧，說明物業還不錯，但是你最好眼見為實。假設說它不太好也不會落後很多，短期幾年都看不出來，時間長或遇到大行情才明顯的。
南庭分南北區，距離地鐵近一點。陽光離地鐵遠點，樓齡比南庭要新些。相對物管綠化好一點。提醒一下停車位你得問問，當時說是不收費，正在更換物業，具體是南庭還是陽光記不住了。
2、保值角度回遷房和安置房保障房性質的小區都差不多，能跟住隨動板塊大盤就不錯了，不過這取決社群品質和物業的水平。什麼都沒有就不好說了。新宮南庭這邊附近一兩公里的配套還可以，萬達地鐵公園。並非不能買。
3、130萬買一居可以上車，朝向粘南向的就行，不過出房好像比較少。而且是兩梯三十六戶的，出租無所謂，自住有點鬧心了就。提醒你儘量買板樓戶型好的更有保值意義。兩居也行，總價才300出頭，全南向的西南向的都可以。
二、150萬首付新宮、舊宮、酒仙橋三板塊選擇建議。
提問：首房首貸，單身剛需。首付準備150，目標380左右自住+保值兩居回遷房社群。我看了南庭新苑、芳園裡、興海園的兩居。像我這種單身剛需，低預算的可以買回遷房嗎？回遷房社群是不是真不行？周邊成熟面積小和周邊發展慢但面積大的我怎麼選？我也想住面積大的，但怕配套發展緩慢。
回答：
1、如果自住，輕易不置換買回遷房面積大又實惠沒問題的。重保值還置換，首選商品房。回遷房小區上一個問題有問的，像你看的南庭確實就是那個樣子。回遷房小區都差距不大。回遷房經濟實惠，保值好的話能跟著大盤就很牛了。也就是最好成績了，大多是落後的。時間長看著才明顯。不看中升值和置換就圖面積大住的舒服買回遷的也大有人在。剛需上車最好重保值。兩類各有一道，早年承壓晚年享受。
2、看你自己重視什麼。資金有限的前提下，自住和投資必須二選一，不可能好處你都佔了。我要建議就是踏踏實實選芳源裡，面積小。酒仙橋那邊你置換不吃虧的。舊宮三角地沒有大型商圈，依據就是以前十多年的價格走勢，這裡沒有落後於大盤。地鐵和商場也不是沒有，但是也只能說沒有落後大盤。投資是買預期，預期價值體現在價格中。
3、提醒你150買380二手太理想化。到300萬就差不多了，二手房評估有折扣，不可能滿額貸款。回遷房有的有綜合地價款，土地出讓金什麼的，貸款率就更低了。提前看房算算賬，免做無用功。
三、大興郊區選房投資悅春風新盤建議。
提問：肆哥，投資保值家裡人看上和悅春風了，您有什麼建議？
回答：
這是限競房，自住為主的政策性住房。純自住用房，談不上什麼投資。記住郊區的房源必備配套就是地鐵，有了地鐵都未必保值，但沒有肯定落後大盤。就是正規的純商品房，那也有跑輸大盤的。它的這地段不是很好吧，配套也不是很齊啊。短期開通地鐵搞不了那麼快的速度吧？也可以豪賭一次，天宮院的商品房也沒怎麼超過大盤。而輸了就是長期站崗，看自己是否能承擔代價而已。如果價格和質量都給力，也就低於周邊同級別二手，那投資也算值了，流動性差點而已。這限競房投資，您的憑運氣吧。
四、木樨園京品向亦莊中信新城商品房的置換建議。
提問：肆哥，我一套在海淀，一套在京品小區，想拿京品置換亦莊中信新城（家裡人都喜歡環境覺得好），京品的可以拿到750-800左右，置換中信總價在900左右。你說中信新城未來能跑贏大盤嗎？木樨園橋這邊搬過來行政辦公大廳，還有外語學校，您說會不會很快升值？中信新城準備先給老人住幾年，回頭在置換回田村跟我們住，置換成本會不會很高？置換成本在5%具體是指哪些成本？
回答：
1、我要能知道那個社群樓盤保值升值，我就是神了，這個我不敢下定論。中信新城只能說大機率不輸大盤吧。配套比肩望京CBD金融街，這價格哪裡能下來。地段、社群、配套都沒有十全十美的，低價買，配套全，贏大盤，這根本不現實。
2、行政大廳和房價沒有關係啊。這種行政單位配套和房價沒關係，拉不動GDP。從歷史來看，豐臺新建校沒有能拉動房價的。人大附當時猛炒，現在看價格也那樣。當然這塊人口產業疏散後，確實安靜許多。不過豐臺這塊地的產業也許等個10年，重點產業支撐就變化出來了。
3、最基礎置換成本是2%的中介費，3%的契稅，很少的一些雜費，5%平均計算。不滿五唯一有稅增值稅單獨計算。成本高不高還是自己拿主意吧！
