“金九銀十”是房地產市場的傳統銷售旺季，但今年卻透漏出些許涼意。
據國家統計局最新資料顯示，9月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比下降，同比漲幅持續放緩，開發投資形式也不容樂觀，單月增速首次告負，“金九”褪色。雖然近期央行表態趨於緩和，房地產信貸可能改善，第四季度樓市大機率會回暖，但傳統“銀十”卻實難維繫。
在這場樓市的寒冬中，北京新盤供應受到集中供地的影響不降反增，僅9月份，就有34個新老專案取得預售證， 其中有16個純新盤首次拿證，創下了近幾個月的新高。但銷量卻顯得差強人意，樓盤口碑也良莠不齊。
對此，許多開發商採取降價策略，希望以價效比獲得更多關注，再加上政策性保障住房的影響，新盤平均單價普遍不高，集中在6w—7w之間，甚至個別區域形成價格“倒掛”現象。下面慧聲君透過多個維度帶大家看看，北京樓市新盤“內卷”的嚴峻形勢下，單價6w+專案的產品力圖鑑。
#1
遭遇“突擊檢查”的青雲上府
HUI SHENG SHUO FANG
在北京首批集中供地中，朝陽區一次性出讓了10宗土地，是土地供應量最大的區域。其中青雲上府、朝陽一墅同處於熱門板塊——金盞，取得預售許可的時間僅差15天，幾乎是同期宣發，加劇了“朝陽看房團”的選擇困難症。
從價格來看，青雲上府銷售指導價6.6萬/m²，朝陽一墅銷售指導價6.46萬/m²，朝陽一墅更勝一籌；質量口碑方面，青雲上府由卓越+首開+旭輝聯合打造，擁有“北京地產一哥”首開集團的支援，實力不容小覷，朝陽一墅由融創+卓越+陝建地產，同樣也有近年來風頭正盛的融創背書，品牌力方面很難分出高下。
不過，9月13日，青雲上府的樣板間迎來相關部門的一波突擊檢查，因涉嫌違規驗資蓄客、違反“三一致”要求美化樣板間而被要求關停整改，這令看房的準業主們對其宣傳和承諾的落地情況產生了一些質疑。
板塊角度來看，相比於其他區域樓盤，金盞還有一個重要且明顯的劣勢，公共交通線路多處於規劃階段，可能會對業主出行造成一定影響。
#2
戶型“惹不起”的綠城沁園
HUI SHENG SHUO FANG
朝陽同價位新盤還有位於豆各莊的綠城沁園。
相比於金盞兩個專案，這裡的交通和配套顯然更加便利和完善，緊鄰地鐵 7 號線黃廠站，向西可直達九龍山、雙井等地，向東可直達環球度假區，而且樓盤定位是剛需住宅，銷售指導價6.5萬/m²，戶型以55m²-82m²的一居、兩居為主，總價較低。
但其周邊居住氛圍一直深受詬病，大片區域被回遷、安置住區佔據，所以總是給人亂糟糟城中村的感覺，生活配套並不完善，且距離五環路近，購房也要對浮塵和噪音問題做好心理準備。
專案的兩居戶型也不夠完美，存在東西向格局，在選房的過程中也要引起注意。
#3
位置有點“清冷”的西山金茂府
HUI SHENG SHUO FANG
朝陽說完後，我們再看看豐臺新盤的情況。
相比單價早已多處突破10w+的朝陽，豐臺房價在城六區內一直處於相對較低水平。
目前，東四環、東五環之間的王四營板塊新盤銷售指導價為7.1萬元/m²。
而反觀，位於西五環外豐臺張郭莊的熙悅晴翠銷售指導價為6.8萬元/m²。
誰更有吸引力，一目瞭然。
今年年底，地鐵14號線將全線貫通，熙悅晴翠的出行交通問題基本可以解決，未來增值情況還需要看後續中關村豐臺園西區產業落地及發展。
再看豐臺另一新盤，西山金茂府。金茂“府系”專案一直以恆溫恆溼恆氧高階黑科技著稱，一線府系專案平均單價破十萬，總價上千萬，而西山金茂府銷售指導價僅6萬/m²，看起來並不昂貴。
不過尷尬的是這個地段。張家墳雖然位處豐臺，周邊卻非常荒涼，甚至比不上懷柔、順義、通州的多數區域，就連最基本的生活配套，也都要跑上三四公里。眼下，附近的珠光逸景專案售價也僅在3.3-3.7萬/m²左右，周邊更無產業發展規劃，未來增值情況十分堪憂。
另一個值得擔憂的是情況是金茂府系專案近期維權不斷，糾紛頗多，不知西山金茂府是否會如約為業主交出一份滿意的答卷。
拋開外部因素來看，該專案社群內部1.4的超低密容積，30%綠化面積，在一眾新盤中非常少見，非常吸睛。
#4
昌平 雙子星的“面積躍升”
HUI SHENG SHUO FANG
最後再來看看昌平區新盤情況。
昌平的奧森春曉和北清雲際同為卓越+中交兩家聯合開發，銷售指導價分別為6.3萬/m²和6.2萬/m²。
這裡交通便利，分擔了大部分海淀住房壓力，區域內需求旺盛、供應稀缺，新房十分罕見。兩個樓盤交通和生活配套非常完善，完全可以滿足海淀“碼農”們的剛需住宅要求。
同樣，缺陷也仍然存在，從兩個專案交付的樣板間來看，戶型方正，但各功能分割槽面積分配顯得有些不合理，室內精裝情況對於自用業主來說稍顯“簡陋”。
奧森春曉的準業主們還發現了另外一個問題，專案亮相時，三居室的官方面積為93m²，9月7號漲到了94m²，現在的面積又變成了95m²，按照預售指導價計算，每套總價漲幅達到了12—30萬，這樣一波“面積跳動”可能是營銷過程中產生的失誤，但實實在在的得罪了持續關注專案情況的準業主。
此外，該專案對空間的利用效率並不高，得房率滿打滿算也不超過72%，也一定程度影響了大家對專案的選擇。
現今，多盤齊發的北京樓市，已經不折不扣進入內卷時代。
疊加諸多開發商目前遇到的財務困境問題， 為了公司現金流，不少專案已經放下身段，實際開盤價格比預售指導價打折不少，只為快速去化。
在慧聲君看來，面對國家對地產行業融資、供地、價格的多維調控，購房視窗已經開啟，不妨趁著市場行情有利於買方、新盤扎堆入市、開發商急於回款的時機，精挑細選一個優質住宅。
