14年前，西瓜姐還在國內知名的紅圈所（中國最頂級律所）上班的時候，聽同事八卦大boss（國內頭牌）讓我們老闆賣房換到中央別墅區（老闆當時是授薪合夥人，現在是非訴行業的頭牌）。
N年後的一天，在B站上看到一個影片是採訪大Boss的，展示了他的各種收藏品。西瓜姐才知道原來他住的是碧海方舟——亞運村的老牌別墅，單套價值上億。而在14年前，他就建議接班人入住中央別墅區，可見中央別墅區早已經是富人居住的首選之一。
近10年來我一直關注中央別墅區，陸陸續續看過很多別墅，特地把之前的踩盤總結表翻出來：
而後沙峪又是處於中央別墅區的核心地段。
什麼樣的人住在後沙峪別墅？
根據常駐後沙峪別墅的好友000的反饋，後沙峪別墅區裡一半以上都是經商家庭，一部分外籍人士，一小部分明星名流。西瓜姐知道的影視明星一部分住在朝陽公園板塊，比如霄八、泛海世家、棕櫚泉。
後沙峪媽媽是怎樣的存在？
在北京，順義媽媽很有名，號稱和紐約上東區媽媽比肩。而後沙峪媽媽是順義媽媽的典型。
後沙峪媽媽基本都是全職媽媽。000給我描述了一下後沙峪媽媽每天的生活：早上6-7點送娃上學以後去中糧祥雲小鎮吃個早餐，然後就在附近健身房健身，10點以後去做臉。中午約閨蜜在祥雲小鎮一起午餐，下午再喝個茶、做個指甲。
怪不得西瓜姐每次去祥雲小鎮都找不到停車位！
後沙峪別墅區的配套如何？
最大的商業配套是祥雲小鎮，你們去過就知道，人氣太旺了，完全不輸朝陽的藍色港灣。溜娃吃飯購物美容，生活所需一站式搞定。祥雲小鎮應該是全後沙峪、新國展業主的配套。嗯，也是孫河業主的配套。
再說教育，國內你能數得過來的最有名的國際學校都在後沙峪。ISB、德威、海羅、鼎世等等。這裡的娃大部分都是讀國際學校，然後高中就送出國，不考慮公立這條路！
不過對於像西瓜姐這樣堅持讓娃進公立學校的媽媽來說，沒有優秀的公立教育資源，是後沙峪最大的硬傷！
最近後沙峪媽媽中的話題焦點是一個叫“和光瑞府”的新盤，000還跟西瓜姐做過投資諮詢。這個樓盤恰好也是西瓜團隊的關注焦點。
本週踩盤日誌就和大家聊聊這個“富人區”裡的新盤：和光瑞府。
踩盤實況
和光瑞府最適合的買房人，是有首套首貸資格，在望京或者北五環周邊工作，追求改善的人群。
109平米的三居，單價6.2萬，總價660萬，首房首貸的話，首付只要264萬。132平的4居，單價6.2萬，總價820萬，首房首貸的話，首付只要328萬。
在整個北部區域，和光瑞府是少有的價格、品質、位置三者都比較平衡的樓: 價格不高、品質很好、位置還不錯。
目前在售的新房中，和光瑞府是非常少見的配套成熟的樓盤。不論是崔各莊三姐妹、金盞的朝陽一墅、首開拾光裡，還是碼農關注的北清雲際，哪個不是被城中村包圍？有的連路還通。尤其是前幾個專案，配套成熟起碼還需要10年時間，或者就是沒有規劃配套。
西瓜姐Tips：
這是很多買房人會忽略的地方，只考慮新房什麼時候交房、相對二手房要多還幾年月供、多交幾年租金；但沒有注意到，新房區域是否具備成熟配套，需要多久可達到生活便利的程度。
圖片為中糧祥雲小鎮
客觀評價
和光瑞府的優點:
1. 價格倒掛：6.2萬的開盤價格，和周邊2013年次新“中糧祥雲國際生活區”價格基本差不多，妥妥的“一二手倒掛”。
2. 配套豐富：小區出北門就是“中糧祥雲小鎮”，中糧祥雲小鎮佔地20萬平方，是順義最核心的商業，也是北京頂級商業之一，吃喝玩樂可以一站式解決，極大地方便了業主的日常生活需求。
3. 地鐵直達望京：距離15號線花梨坎站1.5公里左右，花梨坎到望京東站，5站18分鐘。15號線去往市裡其他區域不是很方便，所以坐地鐵通勤僅適合在望京或北四環、北五環周邊工作的人群。
4. 品質保障：兩大央企操盤+設計的高階產品系，純商品房，品質無需任何擔憂。在目前的市場環境下，央企+商品房，沒有爛尾或者交房維權的擔憂。沒有配建公租房（目前新房專案如果配建公租房，都不允許和公租房之間有隔離）。並且沒有共有產權份額，這在北京新房市場中比較稀缺。
專案缺點：
1. 陸上交通不方便：目前進城的主幹道是"京承高速、機場高速、京密路"三條主幹道，首先這些主幹道距離小區本身都有一定距離，另外早晚高峰都擁堵嚴重。開車去往市裡並不方便。
但根據2021年上半年公佈的順義區“十四五規劃”，京密快速路已成為未來五年內順義區將實施的重大工程專案。起點在孫河地鐵站附近，終點在四元橋。預計2023年底建成，建成後會極大地改善交通便捷性。
2. 容積率略高：2.5的容積率，和自身產品定位略有偏差。
3. 裝修標準低：專案價格限定在了6.2萬/平方的價格，開發商將原本的精裝修改為工業化的簡裝修，給你們感受下以後的交付標準。
專案基本概況
專案位置：
樓盤規劃：
目前開盤的是西區樓盤，東區的規劃是明年開盤。
戶型分佈：
淺綠色和藍色的是109平方；深綠色是129平方；粉紅色是149平方。
紫色是商業、灰色是自持。
基本情況：
單價：6.2萬/平；
總價區間：670-1000萬
開發商：華潤&保利
地鐵線路：專案距離地鐵15號線花梨坎站1.2公里
產權年限：70年純商品房
容積率：2.5 ；綠化率：30%
洋房得房率：80%-81%；高層得房率：74%-75%
物業費：5.6元/平/月；物業公司：保利物業
層高：3米；樓層數：7-15層（洋房7-11層，小高層14-15層）
交房時間：預計2024年6月30日
梯戶比：11層以上兩梯兩戶，11層及以下一梯兩戶
交付標準：簡裝
車位配比：1:1.2
樓盤背景介紹
保利和華潤都是全國知名的央企，實力雄厚。兩者均為全國排名前十的開發商，保利2020年銷售金額5028億，列全國第五。華潤2020年銷售金額2850億，列全國第九，其分列央企開發商的第一和第二，是真正的巨頭。在北京開發的樓盤都享有比較高的聲譽。
“和光”是保利的高階產品序列之一。在北京有著名的和光塵樾、和光逸境，和光瑞府算是3.0產品。“瑞府”是華潤的豪宅產品系。
兩大央企+兩大高階產品系=和光瑞府，產品的品質、後續物業管理無需擔心。
產品解析
戶型：
只有三種戶型，從左到右依次是109平的三居、132平的四居、152平的四居。
戶型是亮點，都是眼睛戶型，南北通透，雙明衛、主臥270°飄窗的搭配。152平的四居是等比例132的四居放大，但首付就多了30萬，月供也只多了3000，更推薦152平的戶型。
不過152平本身房源不多，現在在賣的就更少了。買不到152平戶型的，132平戶型也足夠好。
109平的三居，首付270萬，月供2.4萬，是和光瑞府的“上車盤”，戶型各方面總體都不錯，唯一的缺點是開發商把109平戶型都安排在了小區邊上，會有一定的噪音影響。
西瓜姐Tips：
新房的戶型，今年有一個很明顯的趨勢，都在追求120-130平的4居。之前的改善戶型基本把餐廳安排在最北邊，有窗戶。而現在新房都把餐廳往中間放，這樣北邊能多隔一個臥室出來。
這個大家應該都理解，現在的新房趨勢就是總價約束，產品設計下了很多功夫，89平3居，120平4居。
地塊周邊：
和光瑞府的地塊非常方正，適合建造小區園林，容積率2.5，不算低。
競品分析
和光瑞府的對標樓盤就是旁邊的次新“中糧祥雲國際生活區”。
中糧祥雲國際生活區是2013年建成的次新商品樓盤，戶型繁多，中高品質，目前單價在6萬左右，跟和光瑞府價格差不多；
和光瑞府的戶型設計、樓齡、產品本身等都比中糧祥雲國際生活區要高出一個檔次，再疊加對於首套首貸可以高貸款的優勢，價效比凸顯。
