哈嘍大家好，我是血拼哥，
今天給大家測評一個單價3.8萬左右，有72平兩居的限競房，嗯是的，是一個即將絕跡的限競房專案。
2020年供地開始，帝都的新房面積越做越大，單價也上了一個臺階。
隨著限競房去化走進尾聲，五環外新房門檻價已經從5萬+來到6萬+，有些地方甚至突破了7萬+！
亦莊河西區均價7萬+的中海甲叄號院入市就封了神，4個月，據說就創下了55個億的認購金戰績。這個專案大家可能不瞭解，在它南側就是亦莊，均價3萬/平的共有產權房亦城亦禧家園。
如此行情，剛需 怎 麼 辦 ？
最近，通州限競房亦莊金悅郡北區開盤，作為該區域均價3.8萬左右，還有60平一居和72平兩居戶型的新房，總價230萬起！可以說價格非常“剛需”了。
亦莊金悅郡位於千萬豪宅和亦城亦禧家園東南側。不過除了價格，這個專案還有其他可取之處嗎？優點槽點如何？
別急，下面好好給你分析！
基本資訊·亦莊金悅郡
開發商：金融街、首開、通投
戶型面積：72平兩居，87平三居，118平米四居
價格：政府限價45446元/平（精裝交付）
容積率：2.2
交房時間：2023年6月-10月
總戶數：約1700戶，小高層和洋房（車位配比1:1.3）
剩餘套數：991套（北區）
金悅郡由金融街、首開、通投三大品牌國企聯合開發，分為南北兩個地塊，容積率2.2，這個數值尚可，比不上一般花園別墅和墅質洋房的均值1.5，在小高層專案中屬於中等。
主力戶型72平大約280萬，首付100萬出頭。
是個很大的社群
專案優勢-低總價+戶型
01、中小戶型偏多，低總價
四種戶型，從72平到118平，剛需到改善都能滿足了，其中不乏一些亮眼的設計，多個南向飄窗便是其一。
72平兩居室，總價約280萬。
比較吸睛的是南向6.6m的面寬，附贈的兩個飄窗視野不錯，採光良好，餐客一體的設計更為通透，衛生間乾溼分離，私密性更高，兩個臥室面積都很大，空間利用率比較高。
缺點是戶型不夠方正，南北也不夠通透。
87平三居室，總價約350萬。
戶型方正，南北通透，採取了時下最受歡迎的三面寬設計，南向兩間臥室+一間客廳，面寬巨大，陽光充足，且附贈的三個飄窗讓視野更加開闊
三間臥室位於房子三個角上，私密性很高。廚房的空間尤其充裕，餐廳和客廳中間沒有遮擋，空間感十足，甚至可以自己設計一個西廚。
這套87平三居室戶型更加瘦長，最為引人注目的便是南側客廳的巨大L型飄窗，可以達到270度採光和觀景的雙重體驗，設計新穎，樣板間一放出便吸引了大量關注。
主臥套房設計，私密性更高，也有一個南向飄窗。其餘構造與前兩個戶型差不多，餐客一體，客衛乾溼分離，空間緊湊。
118平四居室，總價約470萬。
同樣也是三面寬設計，戶型全明，南北通透，南向超過10m的大面寬加上三個飄窗視野極好，採光量大。玄關連通餐廳，餐客一體，空間充裕。
四間臥室分佈於房子四角，私密體驗更高，主臥套房。這套可能更適合有改善房需求的購房者。
除了上述四種已經公佈的戶型外，血拼哥打聽到還有一種60平一居室的變異小戶型在售，首付大概佔總價35%，約84萬。
北區近日才拿到預售證，房源尚充足，且同樣遵循70/90政策，根據年初開放的南區兩居室600餘套的資料，這次北區開放的兩居室數量應該只多不少。
02、周邊配套可以
亦莊金悅郡的預售證上仍然寫著通州區，有傳言馬駒橋鎮這一塊會被劃入亦莊新城範圍，但是沒有官方證實都是騙人的，大家還是要留心 ，抱著劃歸亦莊買的，就算了吧。
生活購物
金悅郡東邊緊靠合生世界，商業資源挺多，3km內有中邦New Life廣場，百尚生活廣場，金典國際百貨商場，還有世紀家家福，瑞城百貨，新國百貨等多個購物中心以及若干超市，可以滿足購房者日常生活購物的需求。
金悅郡內部將自建約2300平配套商業，北側規劃有大型商業用地，南側也有規劃中的合生商業專案。
醫療
如圖所示，金悅郡周邊3km裡內有通州第二醫院、馬駒橋中醫醫院，5km有北京中醫藥大學東方醫院，還有同仁醫院亦莊分院，東方中醫院南院，以及諸多中醫堂。
教育
馬駒橋鎮的幾所小學和中學都在該地段附近，比如距離馬駒橋金橋小學只有600m，距離馬駒橋鎮中心小學、馬駒橋中心小學和通州區第一實驗中學也都只有2km左右，還有中芯國際學校、耀華國際學校。
同時專案內部還將自建約4000平的幼兒園，北側規劃初中教育用地，南側規劃小學教育用地。
環境
馬駒橋鎮位於六環附近，這裡的環境資源比起城區要好太多，周邊2km外就有涼水河公園，離南海子公園和馬駒橋溼地公園也不遠，日常踏青遊玩可以去這些地方。
03、價格在同一片區比較突出
對比一下金悅郡周邊新房和二手房的價格，其實比起二手房（價格基本位於2.1-3.8w之間），這個單價並不佔優勢，但是比起東南五環到六環之間的其他新房專案，金悅郡竟然算是最低價了，而且還有其他專案沒有的70平剛需小戶型。
專案槽點-擁堵
金悅郡這個區位，優勢大，劣勢也大，最明顯的就是交通問題，太頭疼了。
附近無地鐵+日常堵車
早就聽聞馬駒橋鎮這邊交通狀況不太好，距離地鐵遠不提，因為上班族多私家車也多，一到上下班高峰期就很容易堵車。
如圖所示，專案距離最近的亦莊線地鐵站有3.9km，確實不是剛需最為期待的臨鐵專案，不過17號線和21號線分別在規劃和修建中了，祈禱未來這裡能有更多條軌道穿過吧。
唯一有點安慰的是，1km範圍內的公交車站還挺多的，看來沒車一族只能公交倒騰了？
購房資格遵從通州區規定
還有一點就是，雖然叫亦莊金悅郡，但該地段的行政仍屬於通州區管轄，預售證上白紙黑字也寫的是“通州區馬駒橋鎮”，這就意味著購房者必須要滿足通州區的“雙限購”政策：
1. 沒擁有住房的本市戶籍居民家庭。
2. 已擁有1套住房、戶籍屬於通州區且落戶3年(含)以上的本市戶籍居民家庭。
3. 已擁有1套住房、近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的本市戶籍居民家庭。
4. 在本市沒擁有住房且近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭。
教育資源很緊張？
專案所在地段公立小學只有金橋小學，金悅郡地塊也被包含進了2020年金橋小學招生範圍，但是周邊有諸多大型社群，估計到時候公立小學名額也是僧多粥少的狀態。
周邊大型社群的二手房剩餘套數與單價
看來只能寄希望於專案南側自建的小學用地了。（學校一定要以教委劃片為準）
最後，說說專案所在區域最大的賣點，馬駒橋納入亦莊新城的概念。
亦莊是北京“三城一區”之一，所以近兩年，發展勢頭迅猛，房價分化也很大，資料顯示，今年上半年以來，亦莊區域內的高階二手房的成交價格一路攀升，新房與二手房的“價格倒掛”明顯。
但是作為通州的“親孩子”，馬駒橋目前定位沒有明確，且發展也不是最好的。
馬駒橋鎮的定位與周邊區位對比
亦莊新城及周邊地區尚在規劃發展中，但各區域的基本功能和定位已經有了明顯的分化。
馬駒橋鎮並不處於亦莊新城輻射範圍內，位置最偏僻，距離五環最遠，區域內沒有任何雄厚成熟的特色產業，魚龍混雜，建築用地毫無規劃，甚至有很多農村違建房，生活配套尚可但比不上週邊的區域。
大家可以透過下方表格進行對比，一家之言，歡迎大家討論指正。
看完這個專案的剛需房，血拼哥覺得，剛需房的可選餘地正在慢慢縮小，五環內實在是難找到一個地段、價格、戶型都心儀的剛需房了，把目光投向五環以外也是無奈之舉。不過，廣大購房者們依然還是要擦亮眼睛，祝所有人都能選上最適合自己的房子！
