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提問：新人首問 請問房姐 北京剛賣了套海淀房產 出售原因是想改善住房 手頭現有1700子彈 討論下來有兩個方案 一種是1000萬左右就兩代人住(還沒孩子明年準備要) 一種是三代人一起住但硬性要求必須要有院子或者露臺。工作不需要坐班 所以可選範圍比較大 但比較中意還是北邊和東邊地段 最近看下來有三個小區比較喜歡 想問問你的建議 從保值增值和未來發展哪個更適合居住 或者你還有什麼小區可以推薦 招商嘉銘隴原 未來金茂府 福熙大道

回答：你好，未來科技城受雄安影響最大。如果作為第二居所或父母改善，未來金茂府可以，檔次介入北京其他金茂府和金茂悅之間，其他的作為備選。但是第一居所的話，距離市區還是有點遠。 2年前，未來城要擴大16倍到160平方公里，把西部幾個園區都納入，後來一些原因，導致還是聚焦到目前的範圍——擴大太多一時資源也很難跟上節奏。 福熙大道千萬別買，單價太高，實際上福熙大道的新盤一直都賣的很爛，一直定價太高，比市場價一直貴一大截，福熙大道要買只能買二手，大戶型也就7w+左右，新房居然賣這麼貴，騙傻子呢 子彈1700，建議入手2套，一套自己住，一套給老人，留足一碗湯的距離。 至於板塊選擇上，望京 雙井 朝青是自住+投資更好的板塊。

提問：請問房姐，網籤價格 跟最後的成交價格有啥關係呢 還有什麼上車之類的術語 不明白是什麼？

回答：房屋的繳稅，按照網籤價格來進行。 房屋做按揭貸款，評估價最高不能超過網籤價。 假設房屋市場價200萬，成交價150萬，評估價180萬。 按照180萬報網籤，按照評估180萬貸款，稅費多繳納一些。 具體多少網籤划算，涉及具體的貸款和稅費、成本精算。

提問：房姐你好，我剛加入，還請我指教。本人京戶無房，在外地工作並且有一套房（有貸200萬），擬回京，想買一套首付300萬左右房產（預算可以略增），座標金融街工作，兼顧自住+學區（還沒有娃），主要考慮五環內交通方便的地方，暫不考慮老破小學區房，房姐有哪些地方推薦嗎？工資流水應該足夠覆蓋450萬貸款本息。之前看了海淀清河和朝陽常營，感覺還是有房可選，但不知道窪地在哪，看的一頭霧水。謝謝！

回答：你的情況自住為主，學區都不需要在意，過早關注只會增加溢價，豐臺看下萬年花城、城南嘉園 石景山看看遠洋山水 朝陽看下中海城

提問：座標重慶。夫妻兩個收入穩定。目前兩套房，均有貸款，一套自住，公積金貸款；一套商貸。有閒錢150萬。準備投資商品房。我們這種情況很難貸款了嗎？主城哪些區域或者哪個樓盤適合投資？

回答：1.你貸款多少，負債多少？ 2.房票，貸票什麼情況？ 喜歡土著區就照母山中央公園的標杆次新 保確定性可以選北濱路沿線及腹地，幾個標杆次新盤，僅以150算買入450的江景大3\/4房比較合適。

提問：房姐您好，想諮詢一下，我們換房改善型需求，對學區要求不高將來有學上即可，整體預算在900左右、包括賣掉一套老破小，現在看的團結湖和朝陽公園一帶，目前覺得合適的如麗水嘉園、團結湖公寓等，請問這些有什麼大問題嗎？另外朝陽公園西門的博雅園如何？謝謝啦

回答：團結湖公寓價格相對較低， 因為產品小眾，流動性比較低，除非有低於市場價的才考慮，這個盤的優點是比其他公寓得房率高，視野，位置都不錯。麗水嘉園這個盤還行可以優先考慮，博雅園三棟樓連體，沒有成規模的社群，不過樓房品質還行，有合適的標的可以考慮

提問：房姐您好！我是外地的，現在想給孩子在北京買房。孩子是首房首貸，工作兩年，目前工作有可能再調整，所以買房不考慮他工作地點。另外孩子未婚，但估計3年左右結婚。我現在手裡有300，後續每月還貸無壓力。現在的問題是1，現在買新房合適還是買二手房合適？2，考慮交通，二手房您推薦什麼板塊？最好有具體小區及價格區間？新房南四環中鐵諾德春風和院有保值增值可能嗎？3，我現在成都溫江有100平米住宅空置，目前房價大概100萬左右，香河有140平米空置住宅一套，大概房價150萬，是繼續保留還是儘快出手？

回答：你的首付能力新盤二手建議都看下，中鐵諾德春風不錯可以入，還有亦莊的板塊也可以淘下。二手建議全款抵押入能拉高槓杆入一套700左右的標的，淘下朝青板塊。另外兩套可以保留。

提問：房姐您好，首次提問望翻牌～家裡有西府景園二居室一套，想賣掉置換成3-4居改善性住房，希望置換住房總價在600-700萬之間，總面積在110平方米以上，新房二手房均可，希望小區品質好點。看房子下來只有門頭溝，大興的部分房子符合條件，請問房姐1.豐臺西南四環西府景園是否還有升值空間，現在出手是否太早 2.可否幫忙推薦一下可以600-700萬可以購買的改善性住宅樓盤，最好有一定的保值增值屬性，非常感謝！

回答：1. 西府景園屬於純居住盤，相對密度較高，居住環境馬馬虎虎，這一片升值空間一般。 2. 門頭溝太偏不建議，大興可以看下，另外推薦在豐臺角門、馬家堡、草橋可以看下 例如 富卓苑、星河城。朝青和百子灣、常營 也淘一下 例如 國美第一城、後現代城、蘋果派。

提問：房姐哥，東小口奧海明月怎麼樣，幫忙分析下唄謝謝了

回答：綠城上次釋出的三個專案，明月在建材城，屬於小高層專案。 建材城本身屬於一個剛需居住板塊，這片地區的購買力對接的是西二旗碼農，除了標杆產品目前這裡能吸引的購買力較少。 作為限竟房本身蓄客天然差，6萬多樓面價，如果沒有其他賣點，很難有優勢。 建材城地鐵站要等13號線分拆後，目前周邊2公里沒有地鐵，當下的風險較大。

提問：房姐好，在廊坊市區工作，廊坊戶口，自住一套現房，有本有貸。2019年入坑了一套城際鐵路s6周邊期房，在還貸，今年交房，沉沒成本。怎麼自救？

回答：已經吃虧了，廊坊1.3萬的話，2022年北京行情後，可能還可以1.8萬左右碰到好運出貨。 就當30萬不存在了。 抓緊歸置資金，湊二三百萬往上，買北京。

提問：目前我們兩口住在朝陽大悅城旁邊朝陽園兩房，孩子剛出生三個月，想換一個大點的房子改善居住，以後孩子上學也方便，看了一個對面天鵝灣小區南區的房子，三疊上下兩層四個臥室，295平，裝修還比較新，孩子可以直接入住，價格1650萬，想著以後老人和保姆一起來帶孩子也住得下，要了二胎也不用換房子。從購房和以後孩子讀書角度來看（母親北京戶口，孩子戶口跟母親），您覺得怎麼樣，或者這個預算左右還有什麼好的推薦？

回答：你好，朝青板塊各梯隊產品排序： 第一梯隊豪宅盤：星河灣 第二梯隊豪改盤：逸翠園，天鵝灣，潤楓水尚 第三梯隊改善盤：華紡易城，珠江羅馬 第四梯隊剛需盤：國美第一城，青年匯，朝陽園，炫特嘉園等。 第二梯隊的豪改盤中價效比最高的就是天鵝灣，距離大悅城很近，但是沒有噪音汙染，小區環境比肩星河灣。 另外大部分天鵝灣業主會選擇把子女送到私立學校，如果學區不是第一考慮因素，純改善自住可以入手天鵝灣。

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