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1.看影片：適合想跟著小白的介紹，直觀瞭解小區配套，環境，戶型等資訊；
2.看文字：適合想反覆閱讀，拿著小白總結的重點內容，踩盤看房的朋友。
白話二手房，置業小導航，今天評測一個海淀去年全年賣了300多套房子的二手房小區，他就是凱盛家園。
小區評測：
凱盛嘉園位於北五環外溫泉鎮，2013年的限價房商品房，上市交易需要繳納35%的土地出讓金，即用現在的價格和原值作差，再乘以35%。
1.溫泉凱盛家園南區北區的區別；
凱盛家園分為南北兩區，一區為北區，密度比南區低一些，1000戶出頭的體量，但能上市交易的房源（主要是兩居）少一些，因為混搭了一些公租房；而二區是南區，南區居住密度大一些，2000多戶的規模，但他活動空間更充足一些，凱盛家園的成交房源也主要集中在南區。
2.小區戶型種類及優缺點；
凱盛家園的戶型特別好記，因為就兩種，60平左右的純南1居，77-80平的北廳，主臥朝南的2居，80平2居比77平2居客廳多出一個3平米的空間，踩盤時發現業主有當餐廳支個飯桌的，也有改成儲物間的。
別看凱盛是一個兩限房小區，其實還是不乏亮點的，比如他的窗戶比很多同類型保障房還是要大一些，而且是兩限房裡比較少見採用地暖採暖的小區。
當然，戶型也有缺點，就是感覺每個臥室的空間比較小，兩居的格局一般。
3.成交情況，房價“抖”了嗎？
凱盛家園1居的成交價現在是360-390萬，2居的成交價是450-490萬之間，去年同期1居的成交價含稅費的話總價在300萬以內，2居成交價含稅費是在400萬以內，去年全年凱盛賣掉了300多套二手房。
4.小區為什麼受關注？
小區抖了不少，受關注，主要有以下兩點原因：
1.這邊產業園區很多，比如中關村產業園，永豐產業園，沙河高教園，生命科學園等等，存在大量的職住需求，所以成交量很高；
2.在海淀的小戶型主導的社群，又是剛需盤，而且總價低，也是這邊受到關注的原因；
5.配套介紹；
海淀山後板塊的配套確實一直被大家所詬病，但這個小區的周邊配套基本可以滿足居民的日常所需。
生活配套方面，南區北區之間有兩排底商，買個菜，剪個頭，逛個超市便利店，還都是有的，像南區（二區）南側,有物美多點超市，也有一排餐飲。
如果老人孩子平時頭疼腦熱，需要去醫院看病，小區向西700米左右有個老年醫院，我查了下是三級醫院。
教育資源，緊挨著二區就有一個公立幼兒園，老人接送孩子上下學省了不少事兒，還有不少朋友關注學校的情況，說實話，從我踩盤瞭解到的情況來看，很少有購房人買這的房子是奔著學校來的，因為這邊是溫泉蘇家坨片區，在整個海淀很普通的一個學區了，好的方面是近幾年這邊也在做集團制辦學，也引進了一些名校，比如翠微小學北校區，101中學溫泉校區。
大家比較關注的小區到地鐵的距離，小區地處16號線溫陽路站和稻香湖站之間，步行到這兩站都得3公里左右的距離，都不是很近，車程的話需要5分鐘，騎個腳踏車早高峰會更方便些，還能避免擁堵，聽這邊居民反映，早上開車到後場村或上五環會堵一些，因為很多路比較窄，車比較多。
6.和海淀其他剛需板塊pk的優劣勢；
雖然做這期影片說這個小區價格便宜，但其實三四百萬在海淀其他地不是不能買房，我給您盤一盤。
在五環內一些不錯的地段也能買到二手房，比如五月華庭，國海廣場這種二環的房子，不過只能看看30-40平的開間，不夠住。
如果能犧牲一些通勤，選擇比凱盛更接近市區的位置，同樣也在五環外，配套更為成熟，交通便捷的清河板塊，永泰東西里這樣的小區其實這個價格也能下來，但你只能買到90年代老舊小6層不帶電梯的板樓，40平左右的1居，同樣會面臨不夠住的問題，而且房子比較老。
如果還是想要兩居，往西三旗這邊看看，也能有的選，但和清河類似，看到的都是一些老舊小不帶電梯的兩居，兩區交界的地段，現階段生活和交通還是不太方便。
如果比凱盛還便宜，同樣比較新的房子也有，比如被溫泉鎮在往北，更靠近山裡，適合夏天垂釣，燒烤的的上莊板塊，這有個小區叫三信嘉苑，經適房小區，2011年的房子，350萬就能買到2居，但位置就更偏了。
所以橫向比較一圈之後，凱盛家園對於剛需來說還算是一個比較好的選擇。
7.小區不足；
接下來給您潑潑冷水，看小區的缺點能否接受，再決定是購買。
1.地鐵距離遠；
2.大型生活配套缺失，平常想去商場吃個飯，逛街，目前無法滿足；
3.畢竟作為保障房，小區的房子品質，社群環境，物業管理尚可，但對品質有更高要求，這裡顯然達不到你的預期。
8.什麼人適合在這買房？
以下三類人群適合在這買房。
1.周邊產業園區上班的人群，如中關村軟體園，永豐科技園，沙河高教園等，甚至市區北部區域工作的人群也有在這買房的。
2.手頭預算有限，又想買一個稍微新一點，戶型還可以，能夠持有住一段時間不換的房子，像這邊的南向1居，也有1改2的，或者南北的2居也是可以選擇的，起碼夠住。
3.買房純粹是在海淀挑便宜房子，為了落戶。
我認為上述三類人群選擇凱盛相對穩妥一些，因為這個小區的流通確實還不錯，過幾年再換也更容易些。
