房地產的走向對我們影響有多大

大家好我是你們的老朋友秦雲子風，請大家多指導、多關注、多交流。

一直以來我們都反反覆覆地談論著房子或者房價，不是再談就是在講。房價本身上漲的目的是什麼，如果下跌會引發哪些連鎖反應。

一直以來房子只漲不跌在我們心裡幾乎根深蒂固，90年初實行了分稅制地方不能依靠政府自己賺自己花，經濟好點的省份幾乎還能自足，如果差的呢？恐怕工資都發不起、這時候該怎麼做。土地歸政府所有土地上的稅收歸當地政府所代持。恐怕誰都沒想到土地居然還能賺錢。

2000年初房地產大行其道，其中招商引資，建設規劃，都離不開土地的加持。本地一些小開發商有特別渠道搞來了地段好價位低的土地蓋起了商品房預售模式。瞬間幾年高層電梯地標建築拔地而起。開發商賺的盆滿缽滿，地方政府也有土地收益政績也隨著這些林立的高樓大廈越來越高。這是最原始的積累，什麼規劃什麼容積率高低都沒有特別的要求。所以為什麼當初房價比較低，一來是物價相對於穩定，人工建材也在控制範圍之內。只要拿到地可以說是穩賺不賠。

隨著房地產的飛速發展，銀行等按揭配套服務的跟進。對土地拍賣實行了招拍掛，對容積率和規劃有了更嚴格的要求。開發商利潤受到了擠壓，提高銷售價格也是實在必定。

我們的房子50%的收入是地方政府拿走了，剩下的百分之50%包括建材成本、人工成本、附加稅、營銷廣告等等毛利大概20左右。大部分都是15/18%。這是誰說了我們前首富說的這話應該不會錯，土地成本佔比房價5成的房子怎麼有可能有下降趨勢。

這不是邏輯思維這是事實羅列。為什麼萬達要輕資產運營這也是發展的必要性。看看現在的恆大在對比萬達王老闆多明智不言而喻了。

當然我也希望恆大能堅持堅持，讓老百姓都能買得起價效比高價位相對適中的房子。

在這個人工上漲、建材上漲、土地成本上漲的年代偏偏讓房子降價你覺得現實嗎？肯定不現實這麼多年什麼降了有嗎？當然哪有容積率要求越來越低，開發商的利潤越來越低為什麼還要幹或者這是使命。多少人指望你發工資養活一家老小你垮了大家吃誰去，雖然說得有些悲觀不過這是事實。

最近在溢價超高的杭州濱江集團董事長說，被問起溢價率這麼高為什麼還要拍，利潤大概有多少時這個問題比較尷尬。我們努努力保持在2%吧！

濱江集團作為全國民營企業500強，中國房地產企業50強，長三角房地產的領軍企業尚且如此可謂時局當下房地產的發展下行不言而喻了吧！

利潤越來越低難道利潤低就不幹了，顯然不符合常理。房地產企業只有不斷的拿地才能實現企業的正常運轉。企業不是一個人的而是千千萬萬個共同有夢想的個人拼湊起來的。所以實則當下房住不炒的模式下去房地產化會越來越嚴重。

房子為什麼要漲價這是一個很好笑的問題？商品房商品房只要是商品哪有不漲價的？房價也是如此。原材料漲價了讓成品不漲價貌似說不過去吧！所有的一切理應順從市場調價。

在這個連豬肉都上漲的年代，指望人工上漲、建材上漲、土地上漲房價下降恐怕不太切合實際啊！三年收入買一套房人生還有什麼奮鬥目標。計劃經濟和市場經濟肯定有不同之處！

房子可以降價嗎？可以降多少？能否大幅下跌？

房子可以適當地調整價格就和蔬菜商品股票是一回事？有調節才有期望才有附加值難道不是嗎？

房子可以降多少？這個是個敏感話題個人認為只要不下跌到你的購房成本完全可以負擔得起。如果假設100萬的房子現在市值70萬而你的貸款三十年下來還有100萬的債務你覺得可能下跌嗎？大面積下跌銀行的不良資產增加斷供潮來臨損失誰承擔。這也就是穩定房價的因為，漲不得同樣也跌不得。這也就是限跌令的原因！

某城市因為漲價太兇猛遭到了住建局的約談讓他們堅持房住不炒的政策穩定經濟發展，各大開發商急於折現回收成本，在備案價下跌了15%同樣也遭到了當地政府抵制，希望他們不要再降價了。

開發商很頭疼這如何是好！

所以漲不得降不得這是根本，平穩發展才是最主要的經濟。