我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答

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提問：房姐好，先簡單說下情況，我是女生，本科畢業農村戶口名下無房；男朋友本科畢業已落戶到天津，名下有一天津貸款房，在機場附近房價沒怎麼漲；我們倆都在北京工作，今年打算結婚，但婚前想用掉我的首房首貸買一個投資房，首付能湊30-50；然後他明年北京的社保就繳滿5年就有購房資格了，到時候能再湊出100+買個小剛需自住+投資，我們倆年收入在100左右 關於投資房，想知道：

1.如何判斷一個房子是不是值得投資？比如，城市，人口，國家政策，地段等這些因素要怎麼去做比較，或者需要了解哪些其他的資訊？

2.之前看您知乎回答，這個資金量您好像比較推薦重慶，成都和武漢，我們這個情況您更推薦哪個城市哪個地區呢？為什麼會這麼推薦呢？（小白想了解一下思路）

3.如果去買直接聯絡中介就可以嗎？怎麼找到好的中介？

回答：你好，如何判斷一個城市有沒有投資前景？

在哪裡買房，到哪裡工作，本質是押寶一個城市未來20年的發展前景。只有選對城市，未來才能享受城市發展紅利，帶你一起騰飛。從以下幾個維度綜合分析：

1.產業基礎。產業基礎決定了一個城市的財富創造能力，第三產業+工業是最好的產業結構。

2.交通。鐵路網路將改變第三次城市格局，是城市發展的基礎，要想富先修路。

3.人口，人口體量的大小決定了城市消費潛力，只要人口基數足夠，就有無數的商業機會和購買力。同時要關注城市的人口結構，老齡化問題日益嚴重，只有年輕人才能不斷的為城市造血

4.教育資源+科研能力。好的教育資源可以吸納更多的青年人才，影響城市的研發科技含量，為城市發展高附加值產業提供人力基礎。

5.城市政治地位，政治地位影響城市能獲取的國家資源扶持

6.土地面積，土地面積決定了城市未來的發展空間會不會受限制。

7.政府負債率。負債率高的城市，未來發展會遇到困境，公共資源的建設受阻。重慶，成都，武漢這幾個城市基本面都沒有問題，決定是否能建倉的是價格。這幾個城市明顯被低估。

什麼才是好的中介？這個問題的關鍵，在於你怎麼理解中介？在大多數人眼裡，中介是一個幫別人「買房」的角色。這種觀念是錯的。由於買房是一項遠超普通人理解能力預估範圍的工程，大部分人會把「買房」看得過於簡單。

買房，需要一個將軍視角統籌規劃，執行不同的步驟。中介是分工職業，可以找房，處理貸款，帶客賣房。能真正理解客戶的需求，幫客戶尋找房源的；業務素質過硬，能掐住賣家或第一時間找到新出房源的；銀行溝透過硬，原本只能貸500的，硬能給你溝通找到貸足700的；賣房別找你砍價，找客戶軟磨硬泡，找你密謀劃策的。都是好中介。

提問：新人首問，房姐您好，我是剛博士畢業留京，戶口近期下來，所以想提前看看房子。目前準備首付款450到500，首套首貸，在菜市口附近上班，4號線太擠了，所以找房子想沿著7號線找，也許也是這個原因限制了很多。望提供一些新的思路。房子以剛需自住為主，學區的因素不知道該不該考慮在內？西城能上車的房子都太老，還是想剛需自住為主，兩居，回遷房暫不考慮了。您有哪些樓盤可以推薦一下呢，另外由於在國企工作，工資收入新入職比較低，怎麼可以合理規劃流水呢，之前問過一些中介，他們都說沒啥問題，看完您的文章後，感覺也是個問題，哈哈，望房姐可以解答一下。

回答：買房沒必要被地鐵限制，首套房並不會住一輩子，後期很可能置換，首套房一定要以升值為目的。如果還未結婚，沒必要考慮學區，可以看看豐臺的麗澤板塊 例如 保利百合、金泰城，還有朝陽的雙井板塊 例如 首城國際、珠江帝景、天之驕子 ls一般中介也會幫助包裝，如果不放心就自己養，可以看下精華帖有詳細介紹如何操作

提問：美麗的房姐你好，我們現在北京只有一套房子，潤楓領尚一套120的三居滿五唯一和一個車位，公積金貸款80W，還了10萬。手裡有現金350W，加起來不算貸款子彈有900W。現在孩子2歲，本人天津人，孩子天津戶口。現在需要換房滿足自住和上學的需求，看了雙井一代的房子，朝陽有富力城，合生國際，CBD總部公寓，東城有遠洋德邑（文匯學區）。因為還在積分落戶，所以未來戶口有不確定性，所以想買保值兼顧學區的房子，想聽取您的建議，謝謝

回答：您好，如果不確定積分落戶的事情，我建議看朝陽板塊，東西海暫時排除掉，因為對非京籍不友好。合生國際建議謹慎，屬於死角位置還被鐵道分隔都是非常大的硬傷，所以價格也一直起不來，CBD總部公寓據說物業很爛，也建議謹慎。 建議看下珠江帝景，學區比較好，環境也還行，還有就是首城國際

提問：房姐您好！新人首問：1. 目前人在國外，戶口在北京，無房。打算投資1000萬左右在北京買一套投資房，可持有5-10年。純投資，請問推薦哪些板塊，樓盤和戶型？2. 因老家在成都，是否可以考慮在成都投資買房（不知道成都的房票是否好拿，或也可以用父母的房票），成都的投資房推薦哪些板塊和小區？北京和成都比較起來，您更推薦在哪裡投資房產？3. 目前手頭還有流動資金1500萬，打算用於投資基金股票等，您是否建議更多投資在房產上？非常感謝！

回答：1. 1000+選籌建議看 望京、雙井、九龍山、四惠。樓盤可以看下 珠江帝景、首城國際、橄欖城、東湖灣、慧谷陽光 2. 有成都購房資格建議入一套，底倉大頭在北京，部分小資金投成都（500內），兩邊兼顧不衝突。 成都純投資避開爆炒高價區，關注犀浦，大豐，天回，三河場錦水河，書房這幾個近郊區 3. 房產投資更穩，建議70+%的資金用在房產上。當然如果你熟悉基金股票投資，混合配置是最優的

提問：新人首問，急，大謝！ 本人北京東城戶口，未婚，39歲。搖上了後沙峪的共有產權房，55%產權200萬，首付60萬即可。目前與父母共住角門東里小區的一個小二居，94年左右建成，大概賣400萬。 因為個人收入和家庭存款都很少。個人稅後8000元到手。一共只能拿出50萬買房（共產房首付還借了10萬）。 請問， 1，我這種收入情況是否應該入後沙峪共有產權房？（這個問題比較急求，最近幾天要交首付） 2，如果不入，還有什麼方法可以上車嗎？難道只能等著繼承角門的房子？（因為父親不同意買賣給我，，，思想比較老舊保守，不認為房子有增值屬性） 3，為了儘快增加收入，能不能用自己手裡的30投外地一二線城市法拍房？折騰幾年再買北京？ 請房姐指點！

回答：1. 共有產權房是坑 共有產權房，不是房子，產權握在權力的手上。 一桌菜吃掉一半，剩下的絕對不是再賣出50%的價格。 共有產權房，產權風險敞口太大 勿碰 2. 看下環京的 大廠、燕郊等地的新盤，一定要交通便利的板塊，投資一套 長持，法拍不建議入容易被坑，還可以看看瀋陽二手

提問：美麗的房姐你好，新人小白，關注很久了。我和另一伴都是sfsd，京戶，工作地點我在16號線西北，另一個在5號線大屯路。考慮結婚前購房買二手兩居室，手裡子彈200，公積金應該可以貸120，月供16000以內，不想壓力太大，我倆交通優先，畢竟我離得太遠。海淀感覺有點吃力，考慮16號地鐵規劃，最近在看豐臺站附近，是否推薦？還是朝陽北部、海淀北有沒有推薦？

回答：豐臺對你們不是太好的選擇，你們總價看一個500左右的沒問題，可以看昌平回龍觀板塊 例如 金域華府、新龍城。海淀看看 永泰園、永泰X裡

提問：房姐您好，關注很久了，剛入星球，新人首問，目前情況：北京無戶口，剛滿五年社保sfsd，子彈約200左右，想上車次新兩居室總價520萬左右，主要以自住＋保值，未來5-6年考慮再換朝陽三居或者好點學區兩居，我工作在崇文門，愛人工作在安貞門、德勝門、復興門附近三個地點之間輪換，看您介紹和推薦，主要考慮石佛營，朝青，高碑店，十里堡等東邊五環裡的房子。對居住環境有一定的要求，目前看了炫特嘉園、都市華庭、晨光家園、興隆家園、都市經典花園、國美第一城和奧森附近公安局宿舍等小區，蘋果社群南區兩居不太能夠的上，國美感覺附近餐館多比較亂，炫特嘉園聽說一居較多租戶比較多人員較亂，都市華庭只能買樓層朝向不好的兩居。晨光家園a區比較舊。 1、請問以上小區怎麼排序 2、石佛營附近中水金海，紫羅園小區較小，環境一般值得入手麼？ 3、興隆家園社群較大，都市經典花園小區環境還可以，520萬左右，這兩個小區現在是否溢價？考慮增值保值和居住您推薦麼 4、東五環裡總價520萬左右兩居還有別的合適的小區或板塊推薦麼（次新，有電梯）？

回答：1. 500內基本都是上車盤，靠近城區肯定就需要犧牲一點品質。你看的這些直接對比小區沒有意義，都屬於一類產品。漲幅差距並不大，需要看標的比較 2. 有價效比的標的，也可以入的 3. 都市經典可以入，興隆家園一般 4. 還可以看看常營板塊 永珍新天、柏林愛樂

提問：房姐好 已付費 目前自住安定門外盛德紫闕，還沒娃。此樓盤是舊樓翻新盤，優缺點明顯 優點：地段，有劃片學區 缺點：物業費高（正在建立業委會，等著換物業）開發商有些遺留問題 我的問題：三個選擇 1. 留著安定門這個房子，用手裡閒置900再買一套百子灣板塊的房出租用？看了A派社群，富力城，感覺也就能買個一居室。 2. 賣掉安定門這個房子（大概1200左右）+手裡子彈700 買一套海淀（紫竹橋、公主墳）附近二手房，自住+ 保值+ 一般學區？ 3. 賣掉安定門這個房子（大概1200左右）+手裡子彈700-900 買一套海淀萬柳學區房（肯定面積就小很多）自住+ 學區 非常感謝房姐！

回答：你好 1. 盛德紫闕是知名爛尾樓傑寶公寓改的，2013年就開始對外銷售，社群小不說，關鍵是戶型太奇葩，有一側小戶型正對蔣宅口的X形天橋，非常不好。後來這個樓盤開發商屢次找公司接受尾盤，因為實在賣不出去。所以，這樣的樓盤不要買，儘早出售 2. 看看酈城，離四環遠不炒，低密度小板樓，有個湊合學區，地鐵也不遠，還有湯泉逸墅品質很不錯；，美麗經典園也可以淘一下 3. 萬柳可以主看，光大水墨東南\/西南，康橋水郡南北、世紀城觀山園的南北 如果一年內有要孩子的計劃可以考慮學區房，否著不建議。

提問：房姐您好！我是新人首問，盼回覆。 【個人情況】京籍，目前朝陽雙井有一套三居室，自住中；在海淀有一套老破小兩居。現由於孩子上學的原因（學校已定，在海淀圓明園附近），需要搬到海淀住。為了全家住的舒服一點，打算把海淀的小兩居賣掉，在學校附近通勤方便的範圍內換一套三居室。 【請教房姐】算上賣掉小兩居的收入，目前子彈約800。如果想在距離圓明園車程20分鐘以內的範圍內找的話，房姐推薦哪個小區比較好？如果需要再貸款的話，屬於二套（朝陽的貸款已還清，海淀小兩居還有少量貸款未還）。由於我孩子學校已經定了，再沒有學區的需求了。希望找個小區適宜居住，不要太舊，交通方便。我需要自住至少10年，短期內不會出售，因此希望該房子的長期保值穩定性好一點。我看了一圈，往南的話，蘇州街，黃莊，中關村那邊都是因為學區而溢價特別高，三居的話很貴，看了您之前的文章，覺得沒有學區需求就不應該再買進學區房了；如果往北的話，農大南路到安河橋北之間區域，也是因為中關村一小安秀分校的原因很貴；如果再往北西北旺的話，一來孩子上學有點遠，二來那邊離六里屯垃圾場太近，總是心有餘悸。上地那邊，也是因為學區而溢價太多，橡樹灣太貴。我目前看的是燕清源，挨著昌平南延線地鐵上清橋站，明年地鐵開通後交通應該就方便了。不知房姐覺得燕清源小區如何？可以買嗎？ 我也去看了當代城市家園和上林溪，當代緊挨著清河車站，擔心車站人流多了以後，小區治安衛生受影響，上林溪的話，有中介說房屋質量一般，隔音差，不知真假。如果再往北到領袖矽谷，感覺孩子上學太遠了。至於學清路-六道口一帶，還沒有去實地具體看。 特請教房姐，燕清源小區是否可以買？您覺得像我這樣的情況，買哪個小區合適？求推薦。萬分謝謝！

回答：當代這個小區是不錯的，早年的標杆小區，還獲得過魯班獎，缺點就是離清河站有點近，隔壁上林溪也行的，沒中介說的那麼差，還是有價效比的，還可以看看萊圳家園，離地鐵站近 交通方便。燕清源也可以入，這個小區租戶偏多有點鬧，不過首推還是當代和上林溪

提問：房姐你好。我是sfsd，自己手裡有500w，最多再借家人朋友100w（最好少借點），打算公積金貸款120w（不想商貸）。家庭收入不高，而且很穩定。在中關村三橋附近上班，小孩24年上學（還想生二胎）。 現在想在雙榆樹附近買個700w以內的小三居，解決自住+學區的問題。但看您之前說雙榆樹是危險地段，又有點猶豫。是否改成買個小一居解決學位，剩下的錢雙榆樹附近租房住+再其他區域買個小一居投資？ 自我感覺，第一個方案接送、居住便利性會好一些，但保值方面差一些；第二個方案長期租房生活品質差一些，而且買完學區一居，剩餘的錢只能考慮總價300以內的房子了，目前也沒有目標區域。你能幫忙分析、指教一下嗎？多謝！

回答：你好，“危險”是指從投資角度，一律迴避學區型的老破小，長期看風險高回報低。 投資角度看，我們更鼓勵投住分離，買入一套小戶型掛學位，剩餘子彈入手潛力盤。 但是犧牲居住環境換取投資收益，租房6年，大部分人做不到。 加上700萬總價比較尷尬，硬買2套 在選籌上範圍很小。 雙榆樹板塊屬於中關村片區，學區溢價不算多，風險更小。 建議直接入手雙榆樹小三居，先把自住問題解決了，未來孩子上完學，或者子彈充裕之後再考慮出手裂變。

提問：房姐，上次提問可能過濾沒有回答，本人在天津，江西房子都在貸款，在北京算二套，手上有240個，想找有幼兒園，小學配套的小區，1.看過青龍湖那邊，房型格局開發商物業都不錯，就是期房得等到2023年，還有交通欠缺，2.也看了沙河保利羅蘭，看上了戶型和幼兒園，小學配套，但周邊沒有其他配套設施。3，也想買個城六區石景山的，蘋果園一帶都是老破小塔樓，生活配套都很成熟，現在就得看怎麼考慮，如果想要小區環境得捨去位置，想要位置就會丟失環境。您覺得怎麼選呢？

回答：如果未來會考慮換房，我建議選擇位置更好的地段，以投資為主，資產增值未來換房也會更輕鬆。如果準備長住更在意居住環境就只能選擇郊區一點的地段。投資我建議看看 亦莊或者常營板塊或者大興的舊宮和西紅門

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