我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

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提問：房姐好，西二旗後廠村碼農，首付大概400，總價格500-800之間，首套房考慮自住，核心訴求是自住+升值，短期不生小孩。想問一下

1. 如果自住訴求優先，距離相對近一些推薦什麼盤，新盤還是老盤？邏輯是什麼

2. 如果距離相對遠一點，升值優先，推薦什麼盤。多謝房姐指點～

回答：1. 從中關村到後廠村，是以碼農產業為核心的區域。中國網際網路的第一座金礦在這片區域誕生，持續十幾年的財富揮灑浸潤，這一大片區域形成了一片小世界。高收入碼農，成功上市大佬，網際網路高薪泡沫，創業大潮擊鼓傳花，中關村到後廠村，在充足的購買力和產業寡頭的背景下，形成了碼農之間的買賣迴圈。具備購買力溢價，區域鎖定，學區追捧，所以這片區域房價異常高昂，對於房產投資而言很不友好。附近的新盤基本沒有價效比，多是位置偏遠價格高的溢價盤，附近還有價效比的板塊集中在 睡城回龍觀，以及海淀部分學區溢價相對小的板塊，推薦看看 回龍觀板塊，海淀的清河板塊

2. 遠一點就看看望京 具體樓盤見知識星球內部分享

提問：房姐好！我手頭子彈600，目前一個人住，單位在北四環，考慮投資保值兼自住，榮尊堡一室100平630萬，國美第一城2室是100平610萬，都是精裝房，小區環境差太多了，孩子四五年後回北京房子給他留著，或者賣或者自住，現在應該選哪個？榮尊堡也有兩室的，900多，想想辦法也可以拿。環境我喜歡，但流動性和升值空間與國美第一城比較如何？感謝指點！

回答：榮尊堡在亞運村，受奧運會及學區板塊影響普遍比較貴。亞運村定位就是睡城，沒有產業，榮尊堡這些年漲幅一直跑輸大盤。前兩年還出現過樓頂屋簷漏洞的問題。想兼顧品質自住看看 華紡易城、潤豐水尚

提問：房姐你好，我是第一次做房屋買賣，有幾個問題想請教您：1、我北京房山區有一套大產權、一套小產權，大產權面積小點，小產權面積大但賣不了多少錢（您懂的），我想把這兩套都賣了以後做首付，然後還在北京房山區買一套大戶型房，請問這種一賣一買，如何銜接比較好？需要注意什麼？2、如果買的話，我想買一套複式結構的房，但聽說平層比複式升值快，請問有這麼回事嗎？3、請問中介選擇哪家比較好，周圍人都說鏈家好，但房山的鏈家門店較少，大多都為我愛我家（華熙）中介，這個中介靠譜嗎？（小中介我是肯定不考慮）4、我是一個小白，網上的買賣房知識看了點，但感覺很雜亂，第一次還就遇到又賣又買的情況，自己工作又很忙，所以希望房姐能給我畫個重點，我最應該關注的應該是什麼方面，才不至於被坑？5、買房時如何砍價？賣房時又如何能多賣點價錢？是否有技巧。謝謝！

回答：1. 熟練的話買賣可以同時進行的，但你第一次操作也可以保守點，先走賣房流程有下家接盤後，再開始置換走買房流程。 2. 複式大部分利用率不高。住起來舒適度會差一點。歷史經驗來看平層漲幅會好點。 3. 鏈家、我愛我就都是大中介都可以選擇 4. 流程上先賣後買。買的時候多比較，其它就看價了。 5. 砍價的技巧可以看下精華主題，有詳細介紹

提問：房姐好！新人首問，期待翻牌。單身剛需上車，無學區要求。目前首付款310萬，考慮總價580萬左右。目前在知春裡上班，無車需要近地鐵。目前備選1.西南三環豐臺站三環新城2.惠新板塊惠新西街南口小關北里老公房3.望京板塊4.石景山長安九里。 希望您從自住加投資的角度給出建議，非常感謝。

回答：你好，感謝付費！ 自住角度優先惠新，通勤更近一點 投資角度優先望京板塊的上車盤 豐臺和石景山都屬於升值潛力相對弱一點的板塊。 惠新和望京具體選擇哪個，就看你更在意通勤距離還是升值潛力。

提問：本人住嘉銘桐城，手裡有子彈500w，想購入二套房子作為投資，現有以下三個方向。不知哪個方向能使投資回報最大化，還請您指點 1、本小區再購入一套 2、西城老破小學區 3、新房 新房的話您可有樓盤推薦？

回答：你好，感謝大額付費！ 接下來資產如何配置，主要是看你目前的房產持有情況。 我們說投資有2種打法： 1.進攻型：例如通州和亦莊。這類標的適合底層充足的投資客，風險相對較大，未來或許會有很高的收益。或者生活半徑在附近的剛需客自住。 2.防守型：例如望京和雙井。板塊發展相對成熟，目前價格不低，但是人口密集，購買力充足。屬於比較穩的選籌，風險比較小，租金高。 目前已經有嘉銘桐城這類防守型樓盤，可以適當配置一些進攻型產品，追求利益最大化。 關注我們星球內推薦的二手房。

提問：房姐好：我是京戶，目前望京新城（西園四區）一套96平的小三居自住（目前市價750萬左右，剩餘貸款280萬）；順義花梨坎地鐵站附近的藍星花園一套35平的大開間（住宅、無燃氣）出租。藍星花園的開間是2017年200萬購入（120萬公積金貸款），目前市價193萬左右，應該說是虧損。目前手頭無積蓄。原先的計劃是賣掉順義的房子，置換到市區，但順義這套房子持有4年仍然虧損。 從家庭資產配置和長遠的來看，現在我應該怎麼辦 ？ 是割肉賣掉順義的房子，還是繼續持有，等房子漲了再置換 ？ 或者說北京不考慮了，到外地去 ？

回答：望京新城本輪先持有 如果缺最後100萬，藍興花園可以賣掉（現在先掛牌） 先計算手上的現金有多少，一共可以湊到多少錢？ 好比打牌，先摸到所有牌面，才知道該怎麼出牌。

提問：請問轉換LPR利率到底咋回事不太懂，是銀行強制轉化嗎？ 我的主要問題是，自己的幾套房，有的當時享受4.9的85折，有的辦理時上浮了1.1-1.2倍。有的持平4.9。這種情況下，哪種該轉，哪種不該轉？謝謝

回答：參考前面寫過的LPR的帖子 LPR市場浮動利率 目前有多家銀行改為預設轉換LPR，如果不主動選擇的話。 85折直接轉LPR，上浮轉LPR。

提問：房姐您好，我想買入望京學區房一套，目前有永珍新天一區97平南北雙通透無電梯兩居，戶型好居住舒適，市值580萬左右，但此房有200萬貸款利率4.35，且去年因為地磚爆掉幾十塊裝修花了近40萬，目前手頭資金500左右，我想問的是：1、不賣永珍等明年資金到800左右再入一套望京2居；2、賣掉永珍湊900萬+買望京三居，3、不賣永珍今年年底入望京一居。目前看了利澤西里和澳洲康都和大西洋新城，比較喜歡澳洲的環境但一居戶型不方正，看中寶星國際的一居戶型好，大西洋新城G區的一居不錯但價格高，目前區域鎖定但方案搖擺不定，有時候想買個一居或小兩居孩子上學用，有時候又想一步到位換三居改善居住，家有夫妻兩人加三年級小孩，還有一個老人同住，老公網際網路從業人員工作在望京，目前年入一百萬，明年還有一批股票到手資金可能會到800-900，因為目前收入已是職業巔峰所以老公不想增加貸款壓力，預期未來會有經濟蕭條期擔心貸款壓力大影響生活，所以再買一套無論哪個方案都只想全款，不知道該買個小的孩子上學，還是賣了買一個三居改善到位，望房姐指點迷津，謝謝！

回答：從自住和資產增值角度，一步到位更合適，望京是一個天花板比較高的板塊，買入一個三居遠比永珍+一居的房產配置更優。我建議可以少量貸款，即使未來收入減少 月供也不會壓力很大。但900總價的3居和1200的三居是有質的區別，你們可以考慮下

提問：房姐好，我在中國市值前十的網際網路公司上班，也是一個小領導了，現在整體收入還是不錯的，也是每年都有進步，媳婦在一個小國企工作，收入不高，但是穩定。認識媳婦前我自己在北京回龍觀買了一套房，結婚以後在天津武清買了一套房，現在想買一套大一點的房子，離公司距離遠一些可以接受只要媳婦維持地鐵1小時左右就行，我開車上下班，對於小區要求是物業和環境必須好，將來有升值空間，四居為主，一定是純改善盤，對圈層有要求，畢竟未來十年的主要住所，希望有不錯的學校，但是不強求很好的學區，孩子沒有北京戶口，看了很多房子，真正看上的價格也能接受的是未來金茂府，和錦誠園，現在準備再看看中海天鑽和長安和璽，其他就不看了，太豪宅夠不上，一般開發商的也看不上，有剛需戶型不想考慮，綜合來看融創，金茂，綠城，龍湖，中海這些呢，能看的現在只有這幾個，我在奧森工作，其實未來金茂府最合適了，但是看晚了，沒什麼房子了，並且付款週期不合適了，稍微遠點，我也能接受了，但是前面的幾個需求更重要，那個金禧璞瑅就太遠了，周邊像農村就不想看了，其實其他也挺符合的，現在我選的這幾個盤從區域到未來升值空間和周圍發展來看，求房姐給意見，或者看看還有哪些值得我去看看，或者類似的二手房合適的也行，預算1000萬左右，對環境，圈層，地段可發展性，物業，配套還有純改善要求比較高，謝謝啦。

回答：你好，未來金茂府品質還不錯，但是未來科技城落地還需要些時間，現在周邊有輕微溢價。 看看西山錦繡府和公園悅府吧，在新盤中還是比較值得買的。不知道尾盤還有沒有。

提問：接上一條，我去查了你原來的相關知識，就是“指的那一批不用購房資格，直接和開放商簽約，完成交易手續後下二類經適房房本的專案”， 唯一不同是不和開發商簽約，請問此類專案可以買嗎，什麼風險？具體在哪裡，有點急，添麻煩了，謝謝房姐

回答：有能力參與操作的人不需要提問 如果需要提問，說明對這套玩法缺少一個基本的瞭解，這樣的狀態和「莊家」對手，自然要被割韭菜。 資金套牢， 對方善良過幾年還你本金， 不善良的捲款走人了。

提問：房姐好，在廊坊市區工作，廊坊戶口，自住一套現房，有本有貸。2019年入坑了一套城際鐵路s6周邊期房，在還貸，今年交房，沉沒成本。怎麼自救？

回答：已經吃虧了，廊坊1.3萬的話，2022年北京行情後，可能還可以1.8萬左右碰到好運出貨。 就當30萬不存在了。 抓緊歸置資金，湊二三百萬往上，買北京。

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