近日，城市副中心首例按經適房管理需繳納超標面積地價款專案傳來好訊息，1508戶居民將陸續收到“大紅本”。這一過程中，重新辦理《土地劃撥決定書》、制定繳納超標面積地價款程式等做法此前並無工作先例可循，該專案可以作為相關領域的樣本，讓同類拿房本問題更加順暢地解決。目前，城市副中心已累計化解問題專案22個，助力9580套房屋解決房產證問題。
急事急辦 開闢綠色通道
北人家園是北京京城機電控股有限責任公司子公司——原北人集團公司的職工住宅樓集資合作建房專案，東臨故城東路、西至北小園小區、南臨玉帶河東街、北至本廠區，總建築面積14.7萬平方米，包括6幢住宅樓和5幢配套建築。該專案於2018年7月交付使用，職工及家屬相繼入住卻遲遲沒能拿到“大紅本”。
北人集團有限公司集資建房辦公室主任李來強介紹，北人集團領導班子協調相關職能部門高度重視這件事，甚至將集資建房辦公室挪到了小區裡現場辦公，設身處地瞭解居民訴求。北京京城機電控股有限責任公司各級領導高度重視和支援此專案，協調相關職能部門急事急辦、特事特辦，開闢綠色通道，簡化審批程式，最大限度為居民辦證提供方便。
據相關部門統計，為了給這1508戶居民辦下房產證，北人集團今年以來累計蓋了4000多個公章，其中不少都是特事特辦。
為辦“兩個證”先“解”一串扣
記者瞭解到，該專案難在了土地證書和樓棟證書的辦理上，要辦下這兩個證，還要解決諸多連鎖問題。
“土地證書的問題指的是《土地劃撥決定書》的變更，北人家園專案曾申辦過土地證，但在實際建設過程中出現了面積變化，與該《土地劃撥決定書》中的面積不符，需要重新辦理。”市規自委通州分局相關負責人解釋道。而該決定書屬於行政決定或決策，不能輕易變更，需上報區政府部門。經過一系列研究論證，結合專案特殊背景，相關職能部門“破天荒”地為該專案重新辦理了《土地劃撥決定書補充協議》。
面積變更後，又面臨著名稱變更導致的問題。2020年，按照《市屬國有企業公司制改制工作實施方案》（京國資發[2017]31號）檔案要求，北人集團進行了改組改制，並更名為“北人集團有限公司”。而專案前期審批手續名稱均為“北人集團公司”，為保證申報主體的一致性，相應土地證書、樓棟證書等均需要更名，這期間還涉及到稅務問題。
在專班的協助下，北人集團找到了稅務部門幫忙，最終確定了按預算標準計算計稅基礎，讓北人集團拿到了免稅證明。
今年7月，北人家園順利拿到了《國有土地使用權證》和4至8號樓的樓棟《不動產產權證書》，這才有條件開啟個人產權證的辦理。
首創“超標面積地價款”收繳程式
“超標面積地價款”又是如何產生的呢？按照國家政策，該集資建房專案每間房屋不超標面積按照經濟適用房管理，而超標的面積則按照商品房政策管理，按商品房政策管理的部分需要上交綜合地價款，也就是“超標面積地價款”，誰出繳款書，誰來收錢，此前並沒有工作先例。
為儘快滿足北人集團職工對產權證的需求，專班辦集中專業骨幹力量專題會商研討，大膽擔當，議定最終由不動產登記事務中心向北人集團出具繳款通知書，北人集團根據繳款通知書繳納該款項，最後透過登記費和財政對接系統，將資金轉到財政部門。
截至目前，北人集團職工住宅樓專案已有286戶居民獲得了產權證書，預計明年3月前，符合辦理條件的所有家庭將全部拿到“大紅本”。
通州區印發的《通州區歷史遺留房地產開發專案不動產登記專項治理工作方案》，明確說明了處理範圍、及各部門的分工職責…其中提到了“關於劃撥土地已竣工商品住房上市出售補交地價款有關問題的處理”中1997年1月1日之前竣工的歷史遺留專案問題處理。
11類問題處理
歷史遺留小區未發證問題都有各自的歷史成因，概括原因主要集中在開發商不配合辦理和登記要件不全兩方面。根據未發證問題專項治理涉及的工作，按照專班成員單位職責範圍，確定以下任務分工：
1.關於房屋未辦理規劃驗收的處理
2002年1月1日（含）以後竣工，不具備規劃驗收條件的歷史遺留專案，應先由規劃自然資源部門對建設工程依規建設情況提出書面意見。如主體工程符合規劃許可內容的，可在處理方案明確後為購房人辦理產權登記；如擅自變更規劃方案建設的，經規劃自然資源部門依法追究，辦理相關手續後再辦理產權登記。2002年1月1日前竣工的歷史遺留專案可參照上述意見辦理。
2.關於房屋區域性超出宗地界址界限的處理
房屋區域性超出已登記宗地的界址界限，且超出部分未佔用集體土地的歷史遺留專案，相關職能部門應核實超出宗地界址界限的原因。如房屋符合規劃且取得所佔宗地權利人同意的，可在處理方案明確後為購房人按原土地登記資訊辦理產權登記。
3.關於不動產抵押有關問題的處理
開發企業已辦理抵押登記的歷史遺留專案，應先由區專班辦公室會同金融主管部門核實抵押登記中債權的實際償還情況。如已經還清貸款但未登出抵押登記的，協調相關金融機構配合辦理抵押權登出登記；如已對債權做內部核銷的，鼓勵相關金融機構配合辦理抵押權登出登記；如債權已經打包處理，無法配合辦理抵押權登出登記的，建議當事人透過訴訟等途徑解決。
歷史遺留專案認定公告期滿後，為購房人發放貸款的金融機構，應及時提交房屋抵押合同等材料向房屋所在區登記部門申請抵押登記，並提交貸款購房人名單。貸款購房人先申請轉移登記的，應同時提交抵押登記書面申請，待抵押權人申請抵押登記後一併辦理。
4.關於未辦理房屋竣工驗收的處理
房屋建成後,因工程款結算糾紛、擅自變更規劃方案建設等原因,不具備竣工驗收條件的歷史遺留專案,購房人可共同委託具備相應資質的檢測鑑定機構對整棟房屋進行防雷、安全檢測鑑定。防雷檢測合格,且房屋安全鑑定結果認定房屋可以安全使用的,可在處理方案明確後為購房人辦理產權登記。
5.關於不動產測繪有關問題的處理
未完成不動產測繪的歷史遺留專案,購房人可共同委託測繪單位對土地、房屋的界址界限及面積進行測量,其中房產測繪成果按整棟出具的應經房屋行政主管部門稽核合格。對房屋不具備實測分攤面積條件的,購房人可按合同約定的建築面積和實測的套內建築面積申請登記。
6.關於房屋權利性質認定的處理
涉及徵收、拆遷、危舊房改造、棚戶區改造、人口疏解、環境整治、綠隔等未明確房屋權利性質的歷史遺留專案，由相關部門確認房屋權利性質後,再為購房人辦理轉移登記。
7.關於登記申請人認定的處理
申請登記的房屋經預售合同備案的,申請人應與備案的購房人一致;涉及徵收、拆遷、危舊房改造、棚戶區改造、人口疏解、環境整治及綠隔等情況的,申請人應與相關部門確認的人員一致;其他情形的,應提交人民法院、仲裁機構生效法律文書,證明申請人為申請登記的權利人。
8.關於契稅徵管問題的處理
對未繳納契稅且由購房人單方申請轉移登記的歷史遺留專案,稅務部門可依據處理方案為購房人辦理契稅納稅申報手續。
申報時購房人應向稅務部門提供身份證明、房屋買賣合同、能夠證明支付合同約定房價款購房發票或收據,以及載明房屋面積、坐落地址的證明材料。
9.關於門樓牌坐落證明的處理
因規劃驗收等前期手續不完善,未取得門樓牌坐落證明的歷史遺留專案,如經規劃自然資源部門確認房屋符合規劃,且有關情況已函告公安部門的,公安部門可出具門樓牌坐落證明。
10.關於劃撥土地已竣工商品住房上市出售補交地價款有關問題的處理
1997年1月1日之前竣工的歷史遺留專案,部分商品住房因上市出售補交地價款的,可由購房人按每平方米建築面積銷售價格的5%繳納土地出讓金,不再簽訂土地出讓合同。對上述日期之後竣工的,房地產轉讓按國家和本市有關規定辦理相關手續。
11.關於土地出讓手續有關問題的處理
未按土地出讓合同約定繳齊土地價款, 或房屋實際建成情況不符合土地出讓合同約定的歷史遺留專案,可在處理方案明確後為購房人辦理產權登記。
未依規變更土地出讓合同手續、繳齊土地出讓價款前,不得辦理開發企業自持部分的產權登記。
在工作要求中明確說明，對未列入處理範圍的，可參照相關處理原則、機制以及議事程式，按照“一事一議”方式研究解決，堅決防止“小產權房”透過“辦證難”問題處理合法化。據統計，通州區歷史遺留專案處理專班辦公室自2019年成立以來摸底的30餘個房產證“辦證難”專案，已經完成了22個，共幫助9580套房屋解決了房產證問題。
