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提問：房姐好，京籍二套，首付500，想買總價700以內的房子，非自住無學區需求，主要是投資保值，目前關注望京和東壩，重點看望京新城，南湖東園一區，首開常青藤，幫忙看看排序先後，謝謝！

回答：你好，北京這個房價，有非常嚴格的梯度，東壩瞄準的人群就是：總價600-650w左右，必須買在朝陽，必須次新房，必須低密度，有學區，最好小三居，這麼一群人。 你好好研究就會發現，朝陽只有東壩符合，東壩的上一層是新北苑，下一層是管莊，非常明顯的梯度。 你的預算也是在這個區間，不買東壩，買望京。 從地理位置上來看 望京好於東壩。 所以，如果你預算是一個死數的話，你就要在房子品質和地段戶型之間做一個折中 你要買望京，肯定是品質最不好的。 望京新城屬於標準的老盤，當年是望京剛出道的標杆盤，目前自然有不少韓國人業主，各種小店餐廳超市遍佈小區，生活配套非常的方便。 無奈產品實在隔了兩個時代，加上大社群維護起來比較困難外立面顯得比較破，品質是缺點，學區屬性也很一般。 南湖東園略好一點。

提問：房姐好，首次提問。本人滬籍，在滬名下有一套住房430萬左右，月供14000，目前公積金租金已經夠還月供。和女朋友在京工作，女朋友京籍，她是首房首貸。計劃婚前在京買套住房。本人年收入約70萬，女朋友30萬。雙方都是it從業者，工作地選擇就是中關村和望京。首付預算約200萬，求推薦合適購入的小區或區域？目前自己看了北苑一帶的兩居。

回答：你們的情況不推薦看北苑，老北苑是跑輸大盤的，新北苑學區溢價。 重點關注回龍觀板塊，首付200 這邊幾個新盤可以淘 比如公園悅府或者華潤的永珍悅府買個新房三居室。二手關注下新龍城、智慧社、國風美唐

提問：北京東城戶口，居住在東城，購房小白沒經驗剛領證才琢磨買房投資保值，sfsd，首付預算130+，對應月供沒問題，看了幾天總結方向如下，請幫把把關，給些建議： 1、天通苑東區，面積90+，房齡2001+左右，好處是單價低面積大，17號線未來開通，不止是否好租，環境就是人多嘈雜，均價3w+增值空間感覺大些 2、團結湖、農展一帶95後老公房，50平左右，臥室為主沒有廳，看樣子適合出租且配套成熟，但是再過幾年是否還能有人接盤，那時候房齡奔40了，有推薦小區麼，均價6w+感覺未來空間有限 3、北七家金辰府，舊宮洺月灣，都是新房，戶型設計緊湊帶精裝，不過公攤大，價格也沒優勢，不過限競房好像不推薦購買 4、是否可用組合貸，把沉睡公積金用起來，公積金貸款據說審批週期長是否會影響交易結果 5、北京購房後，計劃常熟老公老家舊房賣掉換臻灣雅筑147戶型，作為改善居住，能跟上大盤保值即可，可行麼 6、長遠考慮我戶口在東城但東城無房（父母有且有學區）未來小孩上學可否使用東城學區，感覺學區正常變化很快 盼復指點迷津，感謝！

回答：1. 天通苑大面積低單價適用於 面積200+單價3以內的標的，90+的面積並不便宜 2. 團結湖這一片的租金就是比較高，適合入老破小做投資，95後的公房可以入。 3. 新盤不如看 奧森one、奧海明月 4. 公積金審批下款慢，會拉長交易週期，二手房需要你和賣家協商 ，賣家沒意見就沒問題。 5. 常熟經濟是靠旅遊業，沒有穩定產業支撐和人口匯入，很難衝高房價。以投資屬性來看不是一個好的標的。如果是必要的改善，就直接換吧 6. 四老有房的話，能上，只是給的順位靠後

提問：房姐您好，我看了望京融科橄欖城三期全南兩居，和首開知語城南北通透兩居，首開的單價會便宜一些格局好一些，兩個的總房價也差不多，但從投資角度考慮，哪個更值得買。再者，望京或者整個朝陽還有哪些小區適合老人居住，將來房價也不會下跌太多的房子，房價不超過900，謝謝

回答：首開知語城裡面有兩排回遷房。 小區其實一般般，比較靠近望京西站顯得有點亂，離地鐵也有點距離。雖然有些缺點但首開知語城在這個預算裡面價效比依然不錯，如果要比較的話 ，橄欖城要好一些，投資保值兩個差距並不大。還可以看下 季景沁園、寶星國際三期、慧谷陽光

提問：您好，新人首問，目前在順義馬坡附近租住 看了後沙峪和馬坡、順義城區等小區 因為是二套首付比較高 總200首付 最多可再借30萬 所以看的都是330萬以下的房子，同時因為購房資質要到明年6月才可以以上為基本情況。今天看馬坡房子 佳和宜園09年90平房子 小三居一層自己改了地暖，房東可以現在給籤購買合同，等到明年有資質再正式交易，需要先付160萬 鏈家擔保，想問下是否合適 以及在過4-5年出手情況，目前希望上車 目前談到總價295萬 急求助 謝謝

回答：你好，順義本地人喜歡買馬坡，也是很多人改善的目的地。之前有城鐵規劃，現在暫緩。 考慮自住可以買，但是你明年6月才過戶，首付160萬成本太高。建議先付少量定金，籤個定金合同，假設明年6月購房資格沒有搞定，你的損失也不會太大。 同時把合同條款都改成利好你方即可

提問：房姐好，17號線開通後，北七家未來科技城板塊會怎樣，看中海德堡花園，踩盤感覺小區比較破敗，但是戶型比較不錯。4萬出頭100多平的南北兩居，3.5左右的大戶型有點動心。

回答：北京買房，北面不要超過回龍觀天通苑 遠郊老破房，流動性的底層產品 3.5萬大戶型，比天通苑還貴很多； 天通苑大盤貨還沒出完，你怎麼出掉？

提問：請問房姐，北四環內（東西皆可），優質的別墅或大平層樓盤，價位7k內可接受，三代家庭終極置業房產用途，求推薦，謝謝！

回答：你好，別墅屬於特殊小眾產品，流動性很低，只有在底倉比較大，現金流穩定，標的很筍的情況下才會考慮別墅。 一般是等待破產老闆降價7折大甩賣。 排除加蓋平房和四合院，北京四環內的別墅非常少，可以關注下諸子階，京潤水上花園別墅可以關注下。 五環外的別墅非常多，有點供過於求，但是附近商業配套，或者到市中心不是很方便。 萬城華府，紅璽臺，泛海世家這幾個盤也可以關注。

提問：房姐大大，為什麼時至今日，北京新一點樓盤的戶型還基本是垃圾，與南方城市差了有十萬八千里。

回答：因為過去5年，都以限競房，遠郊地塊為主 5萬拍地只准賣8萬，只能做出垃圾和缺斤少兩 加上北方氣候問題需要保溫，無法做開放式樓體，導致戶型利用率不高，難以做標準89平三房兩衛。 除非大戶型，大平層產品，但與一般人無關，近年拍地也多郊區，這類產品較少幾乎沒有。 最後一點，審批制度嚴格，難以偷面積或贈送面積，加上成本本身已經接近虧本，更沒有動力做出帶附加值的產品。 一切都遵循經濟規律。

提問：房姐好，西二環有一個110+的兩室學區房（在孩子名下，沒有貸款），樓齡22年，在周邊老小區裡算不錯的，但是沒有電梯，停車困難，車子經常被劃，來上學的租戶也讓小區品質有所下降，好處是近地鐵近醫院，生活非常方便。在海淀頤和園有單位一套50+平兩居（沒有產權，只能使用，而且如果買了商品房就會被收回，所以房子寫孩子名）。父母還有一套西城四室的房子。此外自己在懷來有一套疊拼，煙臺一套洋房。現在家裡日常主要就我一人居住，孩子們都在國外，5年內只會偶爾回國小住。但是考慮孩子已經大學畢業，可能會帶朋友回來，並且幾年後可能回國工作，想賣掉二環房，換成大的3-4室改善住房，換房原因除了老房子的不便處，還有就是兩個孩子都大了，至少需要三室。自己工作自由，在家工作機會多，所以希望家裡環境改善，對區位不敏感，只是新房子交通上方便回來照顧父母更好。目前看了孫河的天瑞宸章，首開拾光裡，國風尚樾（已經沒有三室了，pass），瓏原、澳洲康都的四室平層，東湖灣三居，還打算看福熙大道，以及未來科學城一帶的新樓盤，主要考慮西、北，西北，東北，希望自住改善加增值，也考慮如果孩子回來工作相對交通方便，求支招，是否建議出掉二環學區房，換新房還是二手，孫河的房子上次看過很喜歡，是否能保值以及地段配套估計能否較快完善，求推薦選項，怎麼配置合適，謝謝！

回答：孫河長期看還不錯，但配套要3-5年後才能成型，定位就是中央別墅區，人口密度比較低，商業入駐積極性不高。另一個就是選擇配套和商業更成熟的望京 例如東湖灣、橄欖城 適合投資+自住。福熙大道不建議 定價比較高 ，位置也不如望京。

提問：房姐，壹亮馬是否值得購買？如果不值得買，幫忙推薦朝陽區五環內總價3000-4000的新盤和次新盤。謝謝！

回答：你好，壹亮馬屬於ceo盤，考慮居住品質可以，周邊環境太差，但酒仙橋靠拆遷不知道猴年馬月才能有改善了。 考慮自住比較推薦泛海國際

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