最近，開發商的內卷接近瘋狂。
原因很簡單，9月至今，北京新房新增供應12250套，是同期歷史供應量峰值。
沒錯，這回是北京的房子超發了！
新房供給增加，對買房人是有利的，可選擇的範圍就多了，可以慢慢挑，但開發商的日子可就太難了。
政府的大手已經緊緊的扼制住開發商的喉嚨，國際三大評級機構連續下調對中國房企的信用評級，開發商內外交困。
融資難、負債高、現金流緊張又是擺在開發商面前最為嚴峻的問題。
為了緩解庫存壓力，衝刺年終業績，快速回籠資金續命，開發商再次上演了斷臂求生的戲碼。
是的，北京的樓盤變著法兒的打折啦！
不過我們不看廣告，看療效。
是騾子是馬拉出來溜溜。
好盤降價和爛盤降價是有區別的。
好盤降價，還能賣出，對抗樓市寒冬。
爛盤降價，怎麼也賣不出去，只能苦等春天來。
01
爛盤，降價也難拯救
東三環某個自稱眺望國貿的偽豪宅，當初蜜汁自信地認為自己值12萬的單價。
但買房人會用腳投票！
開盤沒多久，就用上渠道，高佣金。
一個月前每平又降了1萬多，200平就是降了200萬！
千萬豪宅難逃降價的命運，卻還是賣不出去。
一共900多套房，開盤快一年網籤不足百套，網籤率才剛過10%。這去化節奏是有機會賣到現房的。
2021年北京集中供地後，北京新房的開盤邏輯就徹底變了!
售樓處沒建好，不重要！
沒有樣板間，不重要！
蓄客嗎？也不需要！
什麼才是最重要的？
拿預售證！
王四營的小錦拿證就夠速度，不搞蓄客，直接開盤確實先搶到一波客戶，不過開盤當天也僅賣了40多套。
後來用了渠道，到現在賣了200多套，去化一半。
目前各個戶型還可選，中高層賣得比較快，建議優先選擇中高層。
有的盤搶先開盤仍難去化，有的盤上了渠道也難救場。
金盞有個專案打8折，價格有優勢，配套也是明顯的劣勢，比如教育。
最近開盤的小青，由於之前瘋狂被查，沒想到起了個大早趕了個晚集。
官宣開盤83套，其實也就賣了60套不到。
有一些盤，地段還湊合，但是產品太拉垮。
是的就是豆各莊，原本開盤即可清盤的小戶型竟然還有剩餘，截止到現在所有戶型加起來只賣了百餘套。
產品錯配嚴重！
大戶型實在太垃圾，東西向三居夠奇葩！
一居小戶型佔據樓王位，單價飆到上限，典型的劫貧濟富啊~
就算最近上了渠道，我覺著也不會有啥用，特別是大戶型。
02
有的盤，降價還可以拯救
同樣，後天不努力的還有昌平雙子星。
好在位置太好了，降價賣房，買房人也能忍一忍。
不作死就不會死，話雖然很糙，但用來說昌平雙子一點都不為過。
也是佔著好位置，做出來的產品硬是給自己玩砸了。
有不少粉絲直言：
昌平雙子直接勸退，氣得我晚上都吃不下去了，韭菜也是有尊嚴的，你這麼不要臉的割韭菜有意思嗎？這垃圾樣板間已經勸退我了。
已經知道這兩個盤很垃圾，看完發現比想象中的還要差...
國慶期間，有一子開盤了，宣傳海報是成交了360套房，賣了22.4億。
對此我深表懷疑，這種喜報都是吹牛逼的。
真實情況是開盤只賣了240多套，近4成水分，80多平還有房。
另一子目前還沒有取得預售證，正在蓄客，共620多套房，據說已經有1000組意向客戶。
這個架勢，能做到開盤就清盤嗎？
不過這2家開發商也不是真傻，知道自己不行了，立馬上渠道。
後續專案給渠道的佣金跟上，去化應該會不錯。
而崔各莊這哥仨，戶型產品是沒毛病。
先開盤的大哥賣了15個億，後開盤的二弟賣了16個億。
竟然比大哥多一億，呵呵，二弟明顯注水了！
據我所知，二弟賣得連大哥一半都不到，吹牛都不帶打草稿的。
要知道，二弟最牛的四面寬都還沒賣完。
剩下的小弟預計月底開盤，也是要先搖號，打了8折的價格確實挺香。不過臨街的噪音問題，改善自住地要好好考慮一下。
崔各莊三兄弟已經算這波改善裡賣的最好的了，最大問題的是同一個地盤互相廝殺，都主打望京改善的定位，都在搶同一波客戶，陷入了惡性競爭。
03
好盤，打折是去化的加速器
亦莊頂流小三，最近在加推的房源，史無前例大優惠！
最小戶型賣得最好時候是1270多萬，活動價1100萬起，價格差了近小200萬，單價只要6.6萬/平！
專案推出了特價房後，去化明顯加快了。
要知道這個開發商是利潤至上，高價地不拿，高標準不競，絕對不做賠本的買賣！
現在為了完成銷售業績，快速回款，這降價幅度也是拼了。
這波羊毛值得一薅！
石景山有個盤小源，同樣是產品非常好，但首期開盤不給力。
後來引進了外聯，一套總價2000萬起的房子，佣金相當可觀，海淀的中介都差點不夠用了，去化速度立竿見影。
好盤，距離熱銷只差一個助攻。
04
購房建議
新房去化慢，降價促銷的時期，購房者要不要入場？
當然是可以入場的。
不過不是所有降價盤都值得去買，要有火眼金睛。
一定要記住！
爛盤，降價再多也不要買!
好盤的話，要及時出手買入。
但要記住以下幾個方面：
第一，針對存在缺陷的特價房源，比如戶型有問題，採光有遮擋，有噪音影響的房源，價格在專案的平均售價的8-9折，如果你是投資可以考慮，自住不建議。
自住買房，就要認真看房選房，不要低價房衝昏了頭腦，喪失了理智。
第二，因為有時候開發商著急回款， 會推出一些沒有缺陷，正常房源作為特價房，比如清退房（客戶資質或資金出問題清退出來的）、尾盤，會給一個很低的折扣，價格很划算，這樣的房子自住可以考慮。
第三，還有種情況，開發商推出的特價房會有一些套路。
表面上特價房，實際上在釣魚，只有一套，並不是真在賣特價房，很可能是在跟競品在抗衡，這時候購房者要跟競品對比哪個更好。
