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1、提問：京爺好，本人在北三環上班，愛人在蒲黃榆上班，想買改善二套房，兩居室以上戶型，能達到三居室兩衛更好，首付700萬，貸款170-180萬，總價850-900萬之間房子，本人年收入50萬，愛人年收入30萬，希望近5年內保值增值，同時便於上班日常交通，希望臨地鐵或者開車方便，適當兼顧學區，為了以後萬一有孩子上學用，學區可以不用特別好，但是儘量別太差，有比較好的小區推薦嗎？
回答：你好, 如果是當前的資金首付情況, 我認為有兩個選擇供你參考: 1, 選擇北面的話, 大概就只能考慮兩居了, 北面帶學校的還是比較貴的. 這裡面可以考慮紫薇天悅的兩居, 小區居住和升值性都不錯. 2, 如果要選擇三居, 估計就是南面一些了, 比如可以考慮永外附近的天天家園, 華龍美晟等小區, 學校不算很好, 但未來有一些潛力. 3, 如果能考慮老房子, 那就在東城買一些老小區, 能有比較緊湊的三居室, 這就看你能否接受了. 另外，你的收入不錯，其實是可以靠稍微借點兒錢，一步到位的。建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》
2、提問：京爺您好，外地有貸款，屬二套，手頭資金湊200萬，能買總價300以內的次新房，單位近兩年會分房（budui院子，能長期居住，無產權），想投資一套一居室，保值用.
問題①:目前看了臺湖潤楓領尚69.9平一居306萬。通州新通國際花園61平一居，280萬，舊宮亦莊北岸63平一居室300萬，DBC加州小鎮57平一居295萬，請問京爺這幾個適合長持投資嗎？問題②:貝殼上萬年花城有個51平西向開間改310萬一居室，值得嗎？
回答：①, 你好, 臺湖潤楓領尚的邏輯在於地鐵近, 享受朝陽的外溢, 不過一般這種盤儘量兩居好一些. 通州新通國際花園, DBC加州小鎮屬於通州費核心區盤, 價值不算大. 舊宮亦莊北岸也屬於熱度一般的盤. ②, 萬年花城, 一居倒是有一定的價值, 可以考慮購買.
總體而言, 我比較建議去考慮東部九龍山, 大望路之類的次新小開間, 租金高, 流動性好, 升值性也不錯. 可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄
3、提問：現在情況是這樣，我們在芳古園一區有套房子。現在我們都住在孩子老人家青塔附近。手裡有部分錢 可以買套700萬左右的房子。如果買了房子後也暫時不住先把房子租出去，等孩子上學再去住。①. 我們在田村這邊工作，不想考慮老破小了，最近看了雅士合金的房子，房子有2套都是沿街的，請京爺幫忙分析下 ，這個小區怎麼樣，沿街的房子能買嗎。現在是買房的好時機嗎？②. 芳古園的房子是賣了加上我手裡的錢能換個更好的房子呢，還是租出去這樣我們能有2套房。感覺芳古園的房子成長性一直不太好。 您有什麼建議呢？
回答：你好, 這個小區問題不大, 有些品質, 也是次新. 我認為可以稍微可以觀望一下, 等等一些新房源出來, 能不買臨街就不買臨街哈. 我倒是認為你可以往玉海園附近看看, 有學校屬性, 溢價也不算高.芳古園價值其實一般, 板塊不突出, 小區也不算很有價值, 升值性不大好. 可以置換一套有品質的次新. 可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》
4、提問：京爺你好，首套首貸，200萬，兼顧上學方便有那些小區推薦嗎？農光裡，安慧北里逸園，以及望京片區怎麼樣？靠南邊兒點的有推薦嗎？最好兩居室
回答：如果是從朝陽板塊來說, 可以考慮陳經綸嘉銘附近的老小區, 安慧北里各種園, 以及還有一些老小區; 還可以看看花家地東西里, 小學還不錯; 也可以看看望京陳分附近, 不過只能是一居; 南面一些, 農光裡倒是可以, 生活方便, 升值性倒是沒有北面好. 相關房源可以直接在咱們的小程式中查詢
5、提問：京爺，你好～我是改善居住加積分落戶需求，加上有個兩歲多的孩子，有學區最好。目前錨定在舊宮、亦莊河西區兩個區域，總首付預計550個左右，舊宮地鐵次新小區和交通、配套還可以，但學區不行，亦莊河西區的交通不太好。請京爺幫忙分析分析，從未來五年左右看，舊宮、亦莊河西區哪個區域更具有潛力？現在是入手的好時機嗎？
回答：你好, 亦莊比較有潛力的自然是河西, 整體板塊不錯, 也有學校, 大量的次新,新房組團, 亦莊本來也是產業板塊. 而舊宮屬於外溢板塊, 購買力不夠直接, 大機率是比不上河西的. 現在可以稍微等一下, 河西這邊漲得偏多, 有不少溢價. 可以檢視星球資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》
6、提問：最近聽說房貸額度緊張是怎麼回事？會導致房價下跌嗎？
回答：你好，當前房貸額度比較緊張，確實是一個事實，有部分銀行已經沒有額度了。我認為其根本原因是，上半年火熱的行情讓額度用得快。正常按揭可能會有輕微影響，但當前判斷房價下跌還為時尚早，畢竟按揭是比較正常的剛需，還有不少銀行沒這個問題，也不至於全停了。當然，這個需要持續觀察後續情況。可以檢視星球資料《樓市監測》
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