東漢以來，莊園經濟日益鞏固和擴大。三國兩晉北方人口為避戰亂大量南遷，江南有限的耕地資源日益緊張，雖然政府提出過“熂（xi）山封水，保家為利”然而“富強者兼嶺而佔，貧弱者薪蘇無託，而漁採之地亦如茲”，仍難以滿足大量集中湧入的民眾對土地的需求。
為獲取生產生活資料，大量個體小農經不同渠道，變為束縛在領主土地上，人身依附性極強的佃客、依附農等，莊園領主的勞動力更加充足，因此推動了土地兼併的擴大，對於“非田無以為立”的莊園主而言，進一步擴張是其鞏固經濟地位的重要途徑，因此晉宋時期地主土地兼併逐漸呈不可控的局面。
政府雖推行了一系列限制士族莊園擴張的法令，以維護自耕小農經濟的發展，保障國家財政稅收安全。
但是，礙於世家大族在政權穩定中不可捍動的社會地位和影響力，執政者不得不順應大多數世家大族願望，不得不承認這種既成事實，導致一系列政令形同虛設。
也正是在這樣的環境下，莊園經濟在原有基礎上得到了長足的發展。士族莊園一直以來是高門大族中生產與消費相互結合的一種地產形式，莊園為世家大族的莊園生活提供了生業之資。
莊園營造具有棲息、宴飲遊樂功能的私人生活與生產空間。到晉宋之際，士族莊園已經不是小面積的耕地，宅邸，而發展成耕地與山川相接，規模可比縣邑的程度。
莊園產業也由單一的農業產品生產，向多樣化發展，大多呈現出農業、漁牧業、手工業共同發展的模式，莊園內部幾乎可以自給自足“供粒食與漿飲，謝工商與衡牧”。不僅如此，莊園與外界還會進行商業貿易，以此豐富莊園的經濟收入來源。
在相關史書中對於魏晉南北朝時期計程車族莊園通常以墅、園、宅、邸來指稱。墅，又稱別墅、田墅、墅舍等，是指生產與消費相結合的莊園。園，又稱田園、園舍等，園本身指合居住、遊賞、農業經營等多種功能於一體的自然空間。
這種凝聚著自然風物之美的場所，本來只限於皇家宮苑或是皇族顯貴的府第，而至魏晉南北朝它的形式逐漸多樣，有些成了隱逸士人與綱常名教分庭抗禮的根據地，而有些成了門閥士族遠離朝堂、逃避現實的棲身之所。
