我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答

關注“北京房姐” 微信公眾號，加入知識星球”北京買房“ 進行提問，有問必答，全程指導買房

提問：房姐好，西二旗後廠村碼農，首付大概400，總價格500-800之間，首套房考慮自住，核心訴求是自住+升值，短期不生小孩。想問一下 1. 如果自住訴求優先，距離相對近一些推薦什麼盤，新盤還是老盤？邏輯是什麼 2. 如果距離相對遠一點，升值優先，推薦什麼盤。 多謝房姐指點～

回答：1. 從中關村到後廠村，是以碼農產業為核心的區域。 中國網際網路的第一座金礦在這片區域誕生，持續十幾年的財富揮灑浸潤，這一大片區域形成了一片小世界。 高收入碼農，成功上市大佬，網際網路高薪泡沫，創業大潮擊鼓傳花，中關村到後廠村，在充足的購買力和產業寡頭的背景下，形成了碼農之間的買賣迴圈。 具備購買力溢價，區域鎖定，學區追捧，所以這片區域房價異常高昂，對於房產投資而言很不友好。附近的新盤基本沒有價效比，多是位置偏遠價格高的溢價盤，附近還有價效比的板塊集中在 睡城回龍觀，以及海淀部分學區溢價相對小的板塊，推薦看看 回龍觀的金域華府、國風美唐等，海淀的 上林溪、萊鎮、當代城市花園等 2. 遠一點就看看望京的 澳洲康都、首開知語城、季景沁園都不錯

提問：房姐，您好，在重慶的山頂道壹號這個樓盤，所屬渝北區。現均價在貝殼上17700\/平。現有一套頂樓朝西的房子，面積75，總價126w，價格是否合適，如不合適，什麼樣的價格現階段更為公允。還有您對這個樓盤，評價如何？感謝

回答：不太合適 建議迴避 嘉州路附近已經開始進入第二三梯隊，1.7萬多的價格，小區沒有特別優勢，橫向對比的價效比不高。 山頂道大多是大戶型，總價基本上二三百萬，進一步壓低了流動性。 相比較價格，北濱路沿線從大石壩到黃花園，包括北濱二路紫御等價效比流動性都更好一些。

提問：房姐您好！很欣賞您對於房產交易的清晰邏輯和獨特洞見，最近我打算購置一套在北京的自住房，想向您請教一下。我和先生是新北京人，剛結婚，近兩年不打算要孩子，對學區房也沒有執念，首付預算400~500萬（相當於積蓄的一半，剩餘錢希望花在收益率更高的其他投資領域），月供3萬以內毫無壓力。目前工作地點在東三環，租住在大望路核心地段三室兩廳雙衛的高層樓房，月租金2萬5，三居中一間主臥兩間各自書房（兩人均較多時間在家辦公）。我們購置房產的目的是為了改善居住條件，能夠按照自己的想法裝修；對於房產升值沒有執念，已經做好了當大額消費的準備，長期來看能保持年化2%~3%左右的增長率已經滿意了。現在集中在看3個小區： 1，華貿國際公寓的一居室：80平米，約700萬出頭，單價約9萬。優勢是周邊商業和生活配套極其成熟、出行便利、物業負責。不足之處是面積小、沒有單獨書房、沒有雙衛、朝向不行。 2，遠洋天著二期：180平米，約830萬，單價約4.6萬。優勢是小區環境和物業好、周邊均低密住宅（儘管有普宅和回遷房）、戶型寬敞明亮。不足之處是位於亦莊聽上去土、周邊無地鐵（雖然我們也基本不坐地鐵）、只有基本生活配套、今後進城高峰期會花時間。 3，楓丹壹號二期：112平米，約680萬，單價約6萬。優勢是總價低、小區環境和物業都尚可、戶型有贈送書房和門廳也較為明亮。不足之處和遠洋天著差不多。另外雖然楓丹壹號宣稱屬於南海子公園房產，但我們逛過南海子覺得實在是土氣，所以公園地產的噱頭對我們而言加成不大。 請教房姐您覺得以上選項哪個更適合我們？非常感謝，盼復！

回答：華貿國際公寓周邊非常成熟，同時價格也有些高了，你們長期居家辦公，空間和戶型對你們很重要 遠洋天著面積大單價低是優勢也有缺點，成交週期非常長，位置並不好，短期周邊配套很難起來。 最後推薦選楓丹壹號二期，這個盤位置比遠洋天著要好，面積適中，戶型不錯，也有一些配套，周邊發展速度也很快，南海子公園周邊大多是高檔商品房，人文環境更優，未來隨時可以出手置換 不缺接盤人。

提問：#新人首問# 美麗的房姐好！我未婚，非京籍，七年前在酒仙橋買了芳園裡老房子，52平，樓梯房，屬於在北京上車房，疫情期間房價下降比較厲害，七年就增值一倍。今年在老家杭州入手一個新房，每月有1W貸款。 有想法未來去上海杭州發展，如果回上海或杭州，這樣酒仙橋房子持有居住還是賣了，可以租6K-8K 如果我還是居住北京，我也想重新裝修（10萬）或者換房子，子彈50W，老房子可以賣280-300萬，北京屬於二套，預算400-500。總之想問問老房子（沒有物業不方便，4樓，出差不方便）究竟是留還是持有，我自己喜歡望京，如果選擇望京有學區，小一些，還是選擇比如亦莊開闊一些，謝謝！您有什麼建議，不用負責，我聽聽建議，謝謝！

回答：1. 北京還是值得保留一套的，不建議賣 2. 留在北京，建議置換，500內的預算，首選亦莊吧，未來漲幅可能更大點（短期有風險，需要長持）。 想收益穩定 ，高點的租金，就看望京

提問：新人首問，房姐您好！ 1.廣和裡3號，廣渠門橋東南角，原中遠家屬樓，單樓獨院，共約110戶，97年板樓，比鄰東城，區屬朝陽，南北通透，無學區溢價，無電梯，86平。目前出租狀態。 請教您,綜合該地段及房屋特點,是否建議出售該房產? 2.看精華文章，您不推薦東西城老公房。 我的粗淺認識是，東西城尤其西城教育教育質量遠高於其他區，海淀拼娃是另一種模式除外，不同區教育均等化很難實現，留京工作的考二代對教育也越來越重視。 因此，西城即使僅考慮學區價值，是否仍然值得投資？ 3.目前夫妻倆人分別在金融街和菜市口上班，住東花市，小孩近兩年就要上小學，目前是東崇前學區。 考慮到東西城行政合併乃至學區合併（即中考不鎖區）的可能， 如果前述廣和裡房產出售並準備其他子彈，1000萬預算約束下，置換金融街學區房，讓孩子從從東崇前換至金融街上學，是否是好的選擇？ 4.如果建議置換，建議一居低總價上車還是買兩居？西城晶華、新文化街和宣武門西大街之間怎麼選？ 謝謝您!

回答：1. 這一片的漲幅比較一般，有更好的選擇建議換掉 2. 東西城的學區攤平是大勢。 學區房是學區屬性>房產屬性，房價受政策和教學質量的影響，一但學區受影響價格會斷崖式下跌，有很大的不穩定性，這類產品不是投資的好選擇。 3. 為學區考慮，換到金融街當然沒問題 4. 一居低總價上車，建議宣武門西大街

提問：非京籍社保連續五年，自住兼投資，手上大概有800現，想在一號線沿線購買，恆基匯豪閣，華僑村，東方瑞景，盛世家園，SOHO現代城，不知道怎麼選擇，以及，有沒有更合適樓盤推薦？謝謝房姐

回答：你好，華僑村一個是房子有點老、戶型偏大 另外一個是臨街，比較吵 再就是得房率特別低，也就70% 還有就是物業費高。 東方瑞景 辦公的居多 物業費高 大塔樓 有些戶型採光不好 再就是戶型特別大，單價低，但是總價不高，居住氛圍比較差，這個小區漲幅一直不行\/ soho現代城一直是不建議新手碰的，除非底倉非常充足，可以小賭一把。 soho這類產品，雖然部分產權是住宅性質，但是設計和使用大部分都是辦公，雖清退辦公可能補漲，但後市依然不看好，首套沒必要去賭 這些都是很差的樓盤，漲幅極差 你應該買那種適合自住，辦公的少，戶型不要奇葩的盤。 遠洋天地，愛這城，東恆時代是更好的選擇。

提問：房姐好，請問頂層可以買嗎？打折入？溢價出？所有頂層都一樣嗎？比如，老破小和風景溢價小區？ 之前微博有人討論，如果將來房子老了，物業不管了，那些有電梯的高層應該怎麼辦？會出現這種情況嗎？

回答：南方、北方，東北、長江流域，因為各地人文和氣候不同，頂層的市場都不同。 南方多雨地區，歷史上老房屋多漏水因此有刻板印象導致折價； 北方尤其東北地區，歷史上採暖問題，頂樓較冷所以導致折價。 現在這兩個問題都能解決，如果仍然房屋折價出售或折價過多，可以考慮買入，也有利於評估和帶看。 帶視野和風景的小區，品質越高，高樓層觀景房自然越貴。 京滬拉單價10萬-15萬的品質小區看看樓層朝向資料可以驗證結果。

提問：房姐你好，我家孩子在中關村上學，家裡目前房產在西城源屋曲兩居室，希望到海淀改善住房條件。最近看房比較鐘意博雅西園150三居室和北清路幸福裡164四居室，賣掉源屋曲加積蓄共計1300萬左右，請問您建議我們買博雅西園150平還是幸福裡165平，博雅西園買了可以自主。幸福裡買了準備未來租出去，用租金抵貸款，希望升值。西城源屋曲的房子置換這倆哪個比較划算。還是有別的更值得推薦的選擇。盼回覆！！！

回答：博雅西園是不錯的花園洋房小區，都是低樓層的電梯洋房，舒適度也好，，小區環境也還不錯，戶型大多方正，小區裡面北大老師很多，素質挺好。 缺點一個是比較老、外立面對比周邊小區有點顯舊；第二個是由於靠近農大南路有一排臨街底商顯得有些亂。 幸福裡這個盤總體還行，周邊也有產業聚集，缺點就是位置一般，價格偏貴。 考慮你們有自住的需求，博雅西園更好點。 還推薦看下 領秀新矽谷、橡樹灣、上地佳園、酈城

提問：美麗的房姐你好！新人首問，盼回答。本人非京戶，已有滿5年社保，目前手裡子彈300-350，想在明年2021年年底之前，在望京及其外延區域購置首套自住房產。因之前已經有過異地貸款記錄，且本人對居住品質的要求較高，正在研究以 墊款+JY貸 的方式，淘一淘800萬左右的次新。目前單身，所以一居兩居三居皆可（偏好兩居）。核心的三個訴求：一是房屋和物業的居住品質，二是保值（預期每年5%以上漲幅）、以及過幾年之後的出手難度，三是最好不要離地鐵太遠。 想跟您諮詢： 1. 此思路是否可行？如果希望買到想要的房子，是否還需要加預算？ 2. 在上述望京及其外延區域有什麼合適的樓盤推薦？ 3. 在京東北角方向還有什麼其他合適的區域&樓盤？（其他區域不太熟，北苑？東壩？亞運村？） 感謝！

回答：你好，總價800左右，建議買望京板塊內選擇，推薦： 北緯40度，澳洲康都，利澤西園，寶星園，大西洋新城，季景沁園，上京新航線 新北苑也還不錯，純論檔次，基本是新北苑潤澤公館、花語城、悅溪、福熙大道這幾個總體算一個檔次，各有千秋，每個人也有各自喜好；世華泊郡和國際城算一個檔次，但國際城位置好戶型小更優勢一些。 東壩推薦看奧園和常青藤 亞運村學區溢價比較多，不太推薦

提問：房姐您好，新人報道，剛加入星球，望房姐指點一下。我是非京戶，北京無房，現在租房一個月10000+，今年剛夠60個月社保，手裡有200子彈，如果需要還可以和親戚朋友湊50子彈以上，婚前和愛人已經在外地有貸款買房款已經還清（老家小縣城），在北京已經不算sfsd，現在的問題是，已經辦了天津集體戶口，有考慮以後讓孩子（4歲）去天津讀書，但是暫時工作都在北京，今年疫情影響一直還沒恢復正常工作，糾結在現在先在天津買房還是在北京買房，以我現在的條件到底怎麼安排比較合適，如果復工之後，正常收入能到一年50以上，麻煩指點迷津。

回答：租房成本北京可比天津貴多了而且投資回報也肯定首選北京。你天津買房短期也沒有自住需求，北京是買完就能用，你現在租金都能覆蓋月供，除非未來兩年需要在天津買學區房。北京可以關注下 中海御鑫閣、三環新城、設計師廣場 石佛營X裡等

以上內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答

關注”北京房姐“ 微信公眾號，加入知識星球”北京買房“ 進行提問，有問必答，全程指導買房

【北京房姐】公號已盤點出北京投資價效比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案。