今天說說石景山。
提起石景山，大家第一印象可能是“郊區、村裡”。
圖源：AI石景山
就算北京房價漲了，這也只是一個房子賣5萬+地界。
但不知道從什麼時候開始，新房就突然變成了7萬+，甚至奔著8萬走。
並且這樣的情況下，18、19年，石景山的中海寰宇天下還連續兩年拿了年度銷冠，20年也是為北京貢獻了一批最好賣的新房。
姐和不少人一樣，
轉頭看看石景山二手房市場，均價在5萬左右。
據血拼姐瞭解，這裡二手房市場樓齡“老齡化”嚴重。
目前，綠中介APP上石景山二手房掛牌1621套房源，20年以內樓齡的房子有611套，佔比37.7%。
對比看佔比，才能說明問題。
望京在售20年以內樓齡的佔比是57.2%；西城在售20年以內樓齡的佔比是33.6%。 石景山和西城類似，都是20年以內樓齡的房子佔三成，20年以外的佔七成；這些老房子價格是4-5.5萬之間。
而樓齡在15年以內的，品質優質一些的改善房源，主要集中在古城和魯谷板塊，價格基本在6-10萬之間。比如中海金璽公館、遠洋山水、遠洋沁山水、雍景四季等。
可以看到石景山二手房市場存在嚴重的兩極分化情況。所以我們看到的二手房均價，是一個被老房子拉低後呈現出來的價格。這樣一來，再看新房價格7萬+似乎好接受一些。
一、那麼這裡新房究竟值不值7萬？
血拼姐覺得這個價格確實有溢價。
原因一是這裡產業少、發展速度慢。
首鋼曾經作為石景山的王牌產業，給了一大批人就業機會。但隨著首都城市的定位，重工業的首鋼產業大轉移遷出北京。
2016年北京冬奧組委正式入駐，為首鋼園的轉型提供了契機。
原本的石景山首鋼廠房變身三大產業功能區，重科技、文化、產業、國際交流等功能，致力成為後工業化時代的一個城市復興典範。
但現在看來，似乎還沒興起來。
放眼整個石景山，沒了首鋼，產業園區倒是有，比如中關村虛擬現實產業園、中關村石景山園。
但終是沒有形成大批次的產業聚集，不足以支撐整個區域，未來發展估計還有很長的一段路要走。
另一個就是石景山配套雖然完善，但沒有太拿得出手的。
這幾年的石景山面貌確實發生了一定的變化，多了一些商業街、也有學校落座，比如比較有代表性的北辛安版塊發展的就不錯。但整體看，無論教育、醫療、商業這幾方面，似乎都沒有太令人稱得上口的。教育比不上西城海淀、玩樂比不上朝陽、那幾個知名大醫院也離這有段距離。日常生活需求確實能滿足了，但是和帝都其他區域還是沒法比。所以這地兒，7萬奔8萬的價兒，姐覺得沒有王四營、孫河香......
二、但為啥還能賣的好？
先說這兩年能拿銷冠，很大一部分原因是18、19年限競房席捲北京樓市的時候，石景山中海寰宇天下作為純商品房，狂刷存在感和好感度。
加上專案是由佔據石景山市場的中海操盤，質量確實不錯。
不論是從戶型、園林、精裝等都為北京樓市的不限價迴歸，做了表率。
這兩點給石景山的新盤市場加了很大一把火力。
再一個前面姐說過這邊老房子居多，不少老首鋼人當年都是單位分房。
這麼多年過去，置換需求崛起，正好市場缺少改善新盤，幾個專案的亮相，完美貼合了當地人的購房需求。
除了想置換的當地人外，石景山的購房人群，還有那些在西城、海淀外溢過來的上班族。
這些人西城海淀夠不上、南邊太遠不想去；
石景山作為城六區面積小，交通還算方便，距離海淀、西城比較近；剛好承接了他們的購房需求。再加上冬奧的風一吹，石景山更“搶手”了。
三、所以未來石景山能否跑贏大盤？
不。太。可。能。
談未來價值空間，一定離不開未來規劃。
但你有沒有發現，現在說起石景山，大家還是沉浸在過去以及回憶裡，非得說現在值得一提的就是冬奧會場。
冬奧確實能給石景山增添一絲光彩，但能帶來多少經濟支撐？
反正和當年奧運會完全不是一個量級。
這裡的發展規劃實在太少。發展速度甚至比不上豐臺亦莊，只能說轉型，還在路上。
沒新型產業，就吸引不來高階人群。
買這裡的都是主城區上不去、大郊區不想去的人，這類人的經濟實力似乎沒達到讓這裡房價升值的水平。
所以石景山到底值不值，只能說看買他的人啥需求了。
真正有居住需求的，哪都值。投資的，不用多說了。
