美元債危機蔓延 房企如何過冬？

本報記者 蔣翰林 趙毅 深圳報道

今年以來，房企美元債違約事件持續發酵，信用危機不斷蔓延。

10月26日，當代置業（中國）有限公司（1107.HK，以下簡稱“當代置業”）釋出公告稱，公司於10月25日到期的12.85釐優先票據，未能按時償還票據本金及其應計但未付利息，發生票據違約。

自此，當代置業成為繼花樣年控股集團有限公司（1777.HK，以下簡稱“花樣年”）、新力控股（集團）有限公司（2103.HK，以下簡稱“新力控股）等企業後，又一出現債務違約的百強房企。據興業證券統計，今年中資美元債市場上出現違約的房企已高達9家。

一系列違約事件後，接踵而至的是中資房企美元債大面積暴跌。進入10月，中資地產美元債普遍出現近20%的跌幅，先後有綠地、陽光城、佳兆業、雅居樂、綠城中國、合生創展等多隻地產美元債出現大幅下跌。

對於現金流本就緊張的房企而言，依靠抬高利率發行境外債券“借新還舊”，無疑是債臺高築下的險招。開源證券研報資料顯示，未來8個月內，到期的離岸地產債規模達2150億元，遠遠超過在岸債到期的1716億元，其中，民企、中小企業居多，佔比分別超66%和70%。

伴隨著償債高峰到來，房企境外債務違約壓力何解？近來監管部門的頻繁表態和“糾偏”能否為房企帶來融資環境的適度放鬆？IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，未來不排除有更多房企債務違約，“救行業而不救房企”已逐步成為行業與監管部門的共識。

從債務違約到回購潮

此輪房企的美元債務危機中，花樣年的違約是標誌性事件。10月4日，花樣年公告稱，公司於10月4日到期的2.06億美元票據未能如期償付，構成債務違約，令市場頗為意外。

花樣年創始人曾寶寶向花樣年全體員工發出“家書”稱，9月29日，標普突然大幅下調公司評級，使公司境內外融資交叉嚴重受限，流動性出現階段性緊張。曾寶寶強調公司絕不躺平，力爭控制和消弭風險，早日走出流動性困境。

事實上，不想“躺平”的花樣年償債壓力非常大。花樣年美元債佔比超過50%，一年內到期佔比達到38%。今年12月有兩筆美元債即將到底，合計5.5億美元；明年有3筆，合計11.5億美元。今年6月份花樣年發行的一隻美元債票面利率高達14.5%，而緊跟著花樣年爆雷的當代置業，票面利率一度高達15.5%，為房企美元債利率之最。

彷彿是點燃一根導火線，花樣年之後，多家房企引爆了美元債違約危機。10月26日，當代置業釋出公告表示，公司發行並於新加坡證券交易所上市的2021年10月25日到期的12.85釐優先票據，發生票據違約。當代置業將此次違約歸因為“預計之外的流動性問題”。

10月11日晚間，新力控股也公告稱，境外融資安排出現技術性違約，且目前沒有資源可用於償還本月18日到期應付的2.5億美元債本金及利息，在補救措施上尚未制定任何具體方案，接下來將繼續短暫停牌。

據興業證券統計，加上當代置業，今年已有9家房企在中資美元債市場上違約，包括泛海控股、花樣年、華夏幸福、陽光100中國、天房集團、泰禾集團、新力控股、藍光發展、當代置業，全部未償額280.73億美元。

在此背景下，房企紛紛對即將到期的美元債進行密集回購，以此維穩市場信心。

10月15日，中國奧園集團股份有限公司（3883.HK，以下簡稱“中國奧園”）宣佈，公司已進一步回購總額為300萬美元的優先票據，其中包括：100萬美元的2022年1月到期4.2％優先票據、100萬美元的2022年1月到期8.5％優先票據、以及100萬美元的2022年9月到期5.375％優先票據。

中國奧園對此回應稱，中國奧園今年至今已購回本金總額1500萬美元債，中國奧園2021年內到期的境外美元債也已悉數贖回。董事會主席郭梓文增持與認購及公司回購中國奧園股份涉資約7億港元，顯示對市場的重視及對公司發展的信心。

此外，中梁控股、禹洲集團、德信地產、金輝控股、弘陽地產、融信中國等房企，也對即將到期的美元債進行密集回購，境外債券市場掀起一輪迴購潮。

據克而瑞統計，2021年下半年以來，18家房企陸續實行境外債回購舉動，回購次數超過100次，從贖回數額來看，房企累計回購境外債券及票據涉及資金合計15.6億美元，佔初始發行金額4.07%。

密集下調信用評級

克而瑞研究中心分析稱，房企進行密集的債券回購動作，一方面是為了進行債務置換和緩解短期內的到期壓力，意在維穩。另一方面，整體來看，債券贖回覆蓋面較廣，但贖回金額較小，企業旨在穩定各只債券的價格，提振市場信心。

10月15日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在三季度金融統計資料釋出會上表示，目前相關部門已關注到境外房企美元債市場的變化，將敦促發債企業及其股東，嚴格遵守市場紀律和規則，按照市場化、法治化原則，妥善處理好自身的債務問題，積極履行法定償債義務。

“一些中資房地產企業已經開始回購境外債券，這體現了企業對自身發展前景的信心，預計對於緩解市場緊張情緒、恢復市場信心將起到積極作用。”鄒瀾表示。

然而，頻繁的回購並未提振機構與投資者的信心。近日，多家房企信用評級接連遭到三大國際評級機構的下調，一些債務已經出現違約的房企首當其衝。

10月19日，標普將新力控股的長期發行人信用評級從“CC”下調至“SD”(選擇性違約)。同樣被下調評級的還有當代置業。 10月12日，穆迪將當代置業企業家族評級由“B2”下調至“Caa2”，將其發行債券的高階無抵押評級由“B3”下調至“Caa3”。隨後惠譽將當代置業的長期外幣和本幣發行人違約評級從“B”下調至“C”，並將該公司的高階無抵押評級、未償債券評級及相應回收率評級從“B/RR4”下調至“C/RR6”。

尚未出現債務違約的企業同樣受到牽連，房企後續的再融資風險繼續上升。10 月 18 日晚間，穆迪密集下調了至少 7 家房企的評級。10 月 21 日，惠譽將 29 家房企列入評級觀察名單。

國金證券的研究報告顯示，自9月開始，穆迪、標普和惠譽至少對房企進行了25次的主體評級下調，其中部分房企被多次下調評級。截至目前，今年房企被評級機構下調評級次數已超百次，融資環境緊張、到期債務壓頂和現金流緊張多為房企評級下調的主因。

償債高峰下 四季度壓力仍大

事實上，隨著國內融資渠道的收緊，近年來境外融資被房企視為重要的輸血渠道。據機構資料，截至2021年9月30日，地產美元債存量規模為2215.45億元，佔中資美元債24.29%。存量地產美元債以高收益為主，規模為1348.49 億元，佔比高達60.87%。

目前地產美元債存量規模較高的房企有恆大、碧桂園、佳兆業、融創中國、世茂、禹洲集團、萬科等。其中，恆大、碧桂園、佳兆業存量規模均逾百億美元。

在美元債普遍2~5年期限下，近三年房企也迎來了境外債到期高峰。光大證券研報顯示，從到期情況看，今年第四季度共有近600億元的地產美元債即將到期，世茂集團控股有限公司、花樣年、海倫堡中國控股有限公司、佳兆業集團和建業地產等房企到期規模較大，其中世茂集團為8.2億美元。2022年全年共有近3500億元的債務即將到期，其中恆大、佳兆業、景程、綠地等房企到期規模較大，均超過20億美元。

“其他大批內地房企美元債可能的違約還正在路上。而央行敦促房企美元債發行人妥善處理自身債務、積極履行法定償債義務的表態，也絕不是空穴來風。”柏文喜表示，現階段房企要增加經營性現金流回款，減少投資現金流流出。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，國家管的是避免系統性風險。四季度，隨著準確把握地產金融審慎監管（適時調整地產金融政策）、部分新開工專案得到支援，按揭發放加速，債務問題會有所緩解。

不過，即便不少房企近來開啟了降價促銷，但購房者的信心降至冰點，銷售回款情況並不樂觀。國泰君安釋出的資料顯示，9月監測的18家龍頭房企銷售面積同比下滑39.1%，銷售金額同比下滑 37.1%。如果未來單月同比下滑為20%，則全年勉強維持2020年水平，若超預期下滑，則全年銷售增速為負。