過去幾個月一直被反覆唱空的上海樓市。
突然就在最近，成交加速了。
作為一個實實在在泡在市場一線的房產諮詢公司，我們內部也很詫異這個結果。
因為9月上海1.2萬套的成交，相較於8月的1.8萬套，整整下降了不止30%。
正常的思維應該是10月會持續下行，跌至1萬套甚至更低對不對？
但我們挖到了一些外面看不到的資料，想分享給大家這個反轉的趨勢：
上海樓市，開始回暖了。
PS：平米堅決支援房住不炒的政策，大起大落的市場並不是健康的，穩定的向上K線，才是一個好趨勢。
【上海升學買房我們最全，關注不迷路】
01
我想從幾個肉身感知到的角度，側面跟大家聊聊當前的上海樓市——
到底出現了哪些變化？我憑什麼說回暖了？
首先就是大家最關注的二手成交量。成交量是房產市場上最重要的指標，因為量在價先，它也側面代表了供需關係。
供不應求，人潮洶湧，成交量就放大；
供過於求，無人問津，成交量就萎縮。
10月的二手房成交量到底怎麼樣呢？資料圖奉上：
截止到10月23日，上海二手房成交量達10923套，逼近1.1萬套（資料來源網上房地產—上海房產交易中心）。
按照最近幾天500+的日成交量遞增，預計整個10月的成交量，不會低於1.3萬套。
再樂觀點，穩定在1.5萬套也不是不可能。
相比於9月，這個二手成交量已經開始止跌回升。
各位去翻近些年上海樓市的成交量會發現，除了每年的過年，上海二手房成交量從來沒下過「1萬套」。
所以1萬套，就是明顯的上海樓市「行情榮枯線」。
1.5萬套，就是健康的上海樓市「止跌回暖行情線」。
可能有人會說，不對啊，雖然量回升了，可現在還有房東在降價啊。
沒錯，貝殼的成交資料，這段時間上海二手房的平均議價空間在4%左右，也就是說300萬的房子，這個市場環境下，差不多能砍掉10-12萬左右。
二手房東或為打新，或擔心預期，折價讓步的行情依舊在。
這也是我前面為什麼說「量在價先」，因為價格的反應往往要比成交量的反應遲緩。
上海樓市的視窗期，差不多要到了。
但千萬不要以為會有大漲行情，當下只是剛需和改善的機會期。
02
可能有人會疑惑，為什麼上海樓市的成交量會突然「止跌回升」呢？
我深挖了一個現象和一組資料，值得跟大家聊聊。
一個現象是，最近房貸的審批速度突然就加快了。
四大行沒有明顯的加快，但一些地方銀行有了實在的加速，我碰到的客戶真實案例，9月底網籤，10月25號就過了審批。
現在地方銀行最快的審批流程縮到了4-6周，審批快了，他證收入系統，放款速度也會同步加快。
最讓我驚訝的是，上海某地方銀行，甚至敢在門口放上「房di貸」的宣傳了，但是別誤會，現在房di貸要求是支援實體，以此來捆綁限制住房貸的額度。
有人分析說，以前一個月有將近3萬套二手房排隊放貸，現在一個月1萬來套，肯定稍微快一點。
但這不是底層原因，根本在於釋放流動性和政策態度。
上篇文章我們提到了，高層對於房貸的政策態度轉變
房產稅出臺？但上海樓市的「視窗期」，差不多到了
房地產合理的資金需求正在得到滿足，過度收縮的行為逐步得以矯正；
總量是穩定的，流動性是充足的。
上海8月9月的成交量為什麼下行這麼快？
原因就是三價取低+核驗價的政策調控威力，要麼貸款不批了，要麼三價取低額度變少，或者審批放款極慢。
很多人7月份的貸款審批，卡了三個月還沒下來。
房產市場歷來如此，抑制住錢的湧動，交易就會放緩，然後進入下行低位，成交下滑熱度下降，也就失去了群體效應下的翻湧。
這麼多年看下來，金融調控還是最有效的市場降溫劑。
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03
一個數據是，上海的落戶人口增幅明顯。
最新的三季度上海落戶資料公示出來了，我們來看圖表：
2021年二個季度的落戶總人數，超過2019年、2020年的單年總數；
2021年三個季度的落戶總人數加起來，超過2019年+2020年的兩年總數。
各位去看2021年每個單月的落戶資料，都會發現是2019年或2020年的單月2倍之多。
一方面是居轉戶人數卡的沒有過去嚴格，另一方面是清北復交同濟華師大應屆可落戶，雙一流碩士博士和國外留學生的落戶也同步放寬。
這批新落戶上海的人才第一想法大概就是：什麼時候在上海買房？買在哪裡？該怎麼買？
而平米最近的成交，新落戶人才的佔比不少。
這些人大多都是300-500萬的剛需預算，這也和房地網的成交資料，不謀而合。
最近上海外環及以外的二手房成交佔比，大幅上升。
一方面是三價取低擠壓了部分500-800萬的購房客戶，流向外環。
另一方面就是新落戶人才的剛需購房需求，只能落在外環。
疊加信貸的寬鬆，這些新落戶人口和剛需自住、上學的那批人，牢牢托住了上海樓市的底。
這股新生力量，也讓我們對上海樓市，充滿希望。
04
最後值得跟大家重申幾點：
第一，當前的上海樓市回暖，體現在成交量的止跌回升，而量在價先，價格的波動並不明顯，目前還在議價探底階段。
這個階段，適合剛需自住和置換改善的需求入場。
有些板塊有些房子，在透過核驗價進入外網展示階段，已經回到了2019、2020年的正常區間。
而部分學票的溢價，也在迴歸正常的價值區間。
第二，無論是量的回暖或者是信貸的寬鬆，都不是投機客的機會。
其實一個字就可以總結未來的樓市趨勢：穩、穩，還是穩。
這才是第一主題。
第三，無論是面對市場的橫盤震盪，還是價格的回撥。
我們唯一能做的，就是擁抱週期的輪迴，並做好所有一切積極應對的準備。
送給大家一句話：
節物風光不相待，桑田碧海須臾改。
