在此前的文章中，我們介紹了，廣義房地產貨幣資金M2佔比過高，調控的主要目的，是將這個比例限定在一個適度的範圍之內。將房地產領域的資金，不斷的擠壓出去。
今天我們來給大家分析下，房地產調控的主要方法有哪些？哪些最有效？
我們透過認識下邊這個公式，來了解房地產調控的方法和手段。
商品房銷售總量=商品房銷售均價×銷售面積×銷售套數
要想讓左端總量維持不變或下降，必然需要對右邊均價、面積、套數三個方面進行調控管理。
一、房價調控，穩定或降低
（一）市場手段
1、透過增加供應套數，透過增加供給總量的方式，穩定市場價格。
2、透過增加保障房的方式，減少商品房需求的方式，穩定市場價格。
3、透過“穩地價”傳導“穩房價”的方式，設定樓面地價上限，穩定商品房銷售價格。
（二）行政手段
1、一手房房價調控。從政府的調控的出發點來講，主要目的是穩房價，既不讓房價快速上漲，又不讓房價快速下跌。因此也就有了“限房價”和“禁跌令”兩種調控手段。“限房價”，是指在商品房申請預售證時，擬申請商品房的銷售均價不得高於某一指定價格，專案最高銷售單價不得高於某一指定價格。在熱點城市，還將“限房價”政策提前到土地競拍的過程中，即在獲得土地時，就需要簽訂商品房價格銷售的承諾。“禁跌令”是指在市場萎縮的城市，房價出現動搖開始下跌時，政府為維持當地市場的穩定，要求開發商房價下跌最多不能超過15%。
2、二手房房價調控。“成交指導價”調控。關於房價的調控不僅僅指一手房市場，還包含二手房市場。為了打擊二手房炒作，政府通過出臺“指導價”、“參考價”的方式，要求評估機構對二手房成交價格不得高於指導價或參考價，銀行貸款需要以指導價或參考價作為房屋總價進行貸款，在市場成交價不變的前提下，透過降低銀行貸款額度，提高客戶首付的方式，將部分客戶拒之門外。從而在成交總價和成交數量兩個方面，達到調控的目的。
3、打擊房價炒作。禁止開發商“捂盤惜售”，要求每次預售證申請面積不低於一定數量，取得預售證的房源，需要一次性全部開放銷售，不得私自分批次開盤銷售。“禁止學區房炒作”，所有樓盤推廣中，不得與名校掛鉤，所有二手房源釋出渠道，不得釋出房源關聯學位資訊。“增加持有年限”熱點城市，熱點專案，申請購買人數與推出房源數量關係比超過一定比例，房屋至辦理產證後，3-5年內禁止出售。“禁止投資”炒作，通常單身及外地家庭僅能購買一套住宅，本地已婚家庭僅能購買2套住宅。
二、銷售面積調控，減少成交面積
銷售面積的調控，總體上就是減少成交面積。主觀上，看上去與穩房價需要增加供應相矛盾。但實際上要區分，增加供應數量與增加供應面積，兩者有本質區別，增加供應數量，可以透過增加房屋套數的方式解決，而減少銷售面積，可以透過縮小單套房屋面積的方式予以解決。在實踐中，國家正是透過增加套數，減少總體面積的方式，在銷售面積方面進行調控。具體為：
1、禁止別墅用地供應。國土資源部、住建部2010年釋出的《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》規定，“嚴格限制低密度大戶型住宅專案的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大於1。2016年 開始直接停止了別墅用地的審批。
2、設定商品房“70、90”政策。即要求在部分地區部分住宅專案的設計和建設方案中，要求低於90㎡的住房套數比例要達到專案全部套數的70%。
3、加大租賃住房供應。2020年以來，國家整體上強調了加大租賃住房的供應方案，在土地、財政、稅收等方面，給與了全方面的支援。各地十四五住房規劃發展方案中，明確了關於租賃住房的套數數量以及佔住房總量的套數比例。透過直接增加租賃住房供地，允許商業、辦公、廠房等閒置土地改建、改造租賃住房，可以申請民水、民電等便民措施。全面降低租賃增值稅由11%降低至1.5%，房地產稅由12%降低至4%。鼓勵社會資源、集體土地增加租賃住房的供應。
4、商品房面積供應被動減少。表面上看，各地政府需要以增加住宅用地、增加供應的方式滿足住房需求。但實際上，在當前綜合調控政策之下，從市場角度看，伴隨著房地產投資收益率的降低，開發商購置土地的意願開始下降。同時由於房地產貸款餘額集中管理度、房企三道紅線等金融監管政策的實施，使得房企拿地配套資金減少，都直接導致房企購置土地的能力主觀和客觀的下降。從2021年1-7月份的綜合資料來看，土地購置面積已經開始出現下降。預計2021年總體住宅成交面積可能低於2020年，商品房住宅供應面積實際上開始下降。
三、減少銷售套數
（一）限制購買人群及套數
主要為限購政策。
1、基於社保、個稅及戶籍的限購。購買某一城市的住房，需要具備戶籍、社保、個稅等基礎條件。不同城市設定不同的年限，如北京、上海等地為五年，南京、杭州等地為2年。
2、基於已有房屋套數的限購。通常外地人口可在具備社保、個稅等條件下在常住地購買一套房屋，禁止購買第二套房屋。本地家庭可購買兩套房屋，禁止購買第三套房屋。
（二）減少住房貸款支援力度
1、基於貸款比例政策的限購。透過提高首付、利率等方式，減少購買人群，減少成交量。二套房首付比例通常在50%及以上，北京非普通住宅甚至首付比例提高到80%以上。大幅度提高客戶的首付比例，將支付能力較弱的客戶拒之門外。
2、基於貸款額度配套政策的限購。在2021年之後，在住房按揭貸款方面，還執行房地產的貸款餘額集中度管理，即使個人客戶符合購房條件，在銀行沒有住房按揭貸款額度的前提下，仍舊不能完成商品房住宅交易，部分城市二手房直接停貸，一手房出現貸款放緩。這都將影響單位時間內商品房的成交總量。
（三）打擊炒房、投資行為
房地產市場中，的確存在以投資為主要目的少數群體，他們有組織對某個區域、某個樓盤進行炒作，既炒高了房價，也增加了市場交易總量。如今年被抓典型的“深房理”，實際上在各大城市均活躍著類似於深房理同樣的組織，和群體，在一直利用政策漏洞進行投機炒作。調控政策的一部分，很大程度上也是不斷的將投資、投資的漏洞打補丁堵上。如增加商品房的持有年限，買入後需要持有3-5年。差異化設定二手房交易的增值稅和個稅，短期持有稅費更高。嚴查經營貸、消費貸進入房地產投資領域等。設定二手房指導價格機制，縮小二手房與一手房之間的利差空間等政策，都是對以投資、投機為主行為的主要打擊。
