北京10萬+豪盤去化如何？哪些豪宅值得買，哪些豪宅有隱患？
文|樓盤挖掘機
霜染紅葉，已然深秋。
面對寒意侵染，南方也秋意漸濃，蟬噤荷殘，更不要提氣候分明的北方，早已草木蕭疏，夜涼如水。
北京的樓市似乎也受到寒氣侵染，隨著氣候一同降溫，越發“清涼”。
中原新房的統計資料顯示，北京新房市場（普通住宅、豪宅、別墅）7、8月環比量價齊跌。8月，北京新房市場總成交額335.88億元，環比7月下跌23%；成交5112套，環比下滑19%。
據中指研究院資料，9月北京樓房市場成交6340套，成交面積69.22萬平方米，成交面積環比下降17.97%，同比下降28.57%。北京樓市新房交易情緒低落，繼續呈現降溫態勢。
去庫存一直是開發商頭疼的事兒，積壓的庫存量會拖累房企週轉速度，成為消耗房企資金成本的隱形殺手。
在北京，單價10萬+的“豪盤”不在少數。當然，由於豪宅的屬性和客戶定位，也不是人人都能買得起的，所以單就城市樓房交易量並不足以反映豪宅市場整體的銷售情況。就豪宅本身而言，其去化週期本身就超過普通住宅。
如位於北京市海淀區的頂級學區房萬柳書院，到如今已經開售將近7年（2015年1月開售），仍未完全去化完畢。
北京住建委官網公開資訊顯示，截止10月15日，萬柳書院取得銷售許可的251套住宅中，賣出193套，仍剩58套待銷售。在萬柳書院已售出的住宅中，最高成交價達到了21.36萬/平方米。
《地產營銷人》統計資料顯示，今年1-9月，萬柳書院累計成交28套，成交均價18.3萬/平方米。按照這個銷售速度，萬柳書院若想達到100%去化，至少還需要1年時間。
那麼，除了萬柳書院，近年來北京10萬+的典型樓盤去化情況如何？哪些豪宅值得買，哪些豪宅存隱患？
頤和金茂府：
豪宅也能“高週轉”
相對其他專案而言，位於海淀區西四環四季青地區的頤和金茂府其實是一個去化不錯的專案。
專案位置圖
2020年9月30日，頤和金茂府預售許可公示。當天晚間，樓盤就進行了搖號選房。據媒體報道，開售之日，頤和金茂府80億貨值一次性全盤推售，當日認購202套，首開熱銷50.6億元。
據小挖統計，頤和金茂府取得銷售許可的住宅共計496套。截止10月15日，已簽約314套，剩餘182套，年去化率高達63%。
對於一個擬售均價和成交均價都在11萬以上的豪宅樓盤來說，這個去化率是相當可觀的。更讓小挖感到吃驚的是，這個地塊是2020年1月20日拿到，從拿地到預售僅僅用了8個月，可謂將高週轉用到了極致。
不過，除了地理位置優越、小區環境不錯等優點之外，頤和金茂府也存在一些瑕疵。比如該專案的戶型設計就曾受到一些購房者的“吐槽”——例如單獨家政間的設定問題、客廳缺乏孩子活動空間等，設計慣性使得其對豪宅群體的定位再次細分，從而導致其流失了一部分潛在客戶。
此外據瞭解，該樓盤主打的智慧科技系統也存技術不成熟的情況。
不過，就去化率來看，頤和金茂府專案還是豪宅專案中不錯的一個。
融創·香山壹號院：
開售一年，去化率表現優秀
融創香山壹號院專案效果圖
融創香山壹號院是頤和金茂府的鄰居，兩個樓盤隔著一條馬路相互對望。
豬年春節前幾天，北京海淀四季青鎮出讓了兩宗相鄰的重磅土地，均為住宅地塊。北邊的地塊，被金茂以46.75億元的低價摘牌，而南邊的地塊則被融創以低價53.96億元拿下，兩塊地的成交樓面價均超過了7萬元/平方米。
融創和金茂均是2020年1月20日拿地，之後，開啟了同步競速模式。據北京住建委資料顯示，香山壹號院和頤和金茂府均於2020年9月30日拿到預售許可證。
小挖查詢到，截止10月15日，香山壹號院賣出了346套住宅，還剩295套待售，去化率為54%，表現屬實不錯。
此外，相較房屋設計來講（以金茂195平和融創189平戶型為例），這兩個專案其實各具特色。例如頤和金茂府的功能區做的更好，比如獨立的玄關、儲物間以及中西廚的設定，整體設計更注重家務、生活的細節，比較符合中年人的選擇和需求。而融創香山壹號院的設計則更加突出廚餐客一體，更加契合新一代年輕人的習慣和喜好。
如果將香山壹號院專案銷售情況放在10萬+豪宅的整體面來看，這個去化率很高了，畢竟才開售一年多，還有光明的未來。
小挖瞭解到，自2010年以後，除了首創天閱西山，海淀區已經10年沒有純商品房供應了。而天閱西山在交房時卻被曝出質量問題，自2018年9月底就開始遭到了業主們的集體維權。競爭產品不給力，就給了融創和金茂搶佔市場的機會。
在地理位置上，融創香山壹號院和頤和金茂府所在的四季青地區，所屬西山別墅區。
西山壹號院、龍湖頤和原著、西山美墅館、御墅臨楓等著名豪宅專案均位於西山別墅區，且這些豪宅的二手房價格也都在9-10萬之間。香山壹號院的售價也沒比它們高太多，成交均價在11.2萬/平方米左右。
此區域豪宅雲集，誰賣的好，就看產品力怎麼樣啦！
西釣魚臺嘉園：
老宅披新皮，問題還不少
同在海淀區的10萬+豪宅西釣魚臺嘉園位於北京西三環中路，東臨釣魚臺，南瀕崑玉河，北靠玉淵潭，享有京城最大的67公頃巨幅水域，是COD中央轄區最後一處山水領邸。
西釣魚臺嘉園建成於2006年，開發商是北京御水苑房地產開發有限責任公司。在西釣魚臺嘉園初建的那個年代，北京三環內的房子才2萬/平方米。
三環的房子可是搶手的香餑餑，不過，在開發完一二期專案後，西釣魚臺的開發商並沒有趁熱打鐵，反而卻停下了開發腳步。
北京住建委公開的資訊顯示，西釣魚臺嘉園曾於2006年分別取得四張預售許可證後，進入了長達13年的空檔期。直到2019年，西釣魚臺嘉園才又獲得一張預售許可證。
據小挖查詢，2019年6月13日，西釣魚臺嘉園於2017年啟動的危改住宅小區三期專案取得預售許可證，總計203套住宅，擬售價11.7萬/平方米。截止10月15日，已售193套，僅剩10套房源，成交均價11.7萬/平方米。
不過，房子雖然賣得快，但該樓盤卻面臨很多問題。
2016年，曾有媒體報道稱，西釣魚臺嘉園業主入住8年多仍然沒有拿到房產證。據小挖瞭解，沒有拿到房產證的是西釣魚臺嘉園二期專案（5號樓和7號樓）的業主，造成這一情況的原因是開發商沒有按照規定騰退代徵地，使得住建委並沒有對部分住宅規劃驗收。
不過，時至去年8月，還有人在提問此專案房產證的問題，怕是至今仍未解決。
此外，還有業主曝光稱西釣魚臺嘉園開發商曾多次不顧業主反對，破壞小區內公共設施，引發業主集體抗議。
小挖不由感慨，作為三環內的頂級豪宅，卻不能保障業主合法權益，真是令人汗顏。
融創·北京壹號院：
絕版區位頂豪
2013年，融創以7.3萬/平方米的樓面價拿下了北京東三環農展館地王。
彼時，面對外界的質疑，孫宏斌卻毫不在意地表示，融創有能力把它做成北京甚至全國最好的專案。
地段決定起點，北京壹號院位於中國最成熟的北京CBD，與素有京都“龍眼”之稱的建國十大建築之一——農展館為鄰，農展館內5.3萬平米大湖和城市唯一高爾夫球場與專案緊靠，一不小心就成了專案的“私享”領域。
孫宏斌決心將北京壹號院打造成中國的海德公園、摩天大樓One57。他曾公開表示：“對於北京壹號院，融創沒有慣有的財務指標，即使一套不賣，我也認。”可見孫宏斌對它的喜愛。
除了地段，北京壹號院最獨特的地方就是玻璃幕牆式住宅和大平層官邸的設計。據瞭解，該專案設計了6棟建築，主力戶型為300平米的大平層，外立面採用全玻璃幕牆，屋頂則為穹頂拱形設計。
如今，融創的北京壹號院獲得銷售許可的151套房子僅剩5套，最高成交均價達到13.9萬/平方米。
咱們回到本文的主題——去化層面上，此專案去化週期雖然偏長那麼一點，不過好在產品力還算不錯，總歸是快賣完了。
北京莊園：
兩年去化4套，你敢信？
北京莊園是北京一個頗負“盛名”的樓盤。
今年7月末，北京莊園舉辦了一場聲勢浩大的高規格地產釋出會，邀請了鋼琴界的“神仙眷侶”郎朗和吉娜，該訊息一時在朋友圈瘋狂刷屏。
實際上，這並不是北京莊園首次請明星站臺助陣，早在2017年9月專案首次推出時，北京莊園就請來知名演員陳道明為其宣傳、站臺，並打出了“一億一棟”“董事長為董事長設計的專案”“為別墅閱歷豐富者而生”等豪邁的宣傳標語。
不過，縱然有知名人物為其助陣，縱然有豪氣沖天的宣傳標語，其銷量仍是極度不景氣。
據北京住建委公開資訊顯示，北京莊園曾於2019年5月18日和2021年9月3日分別取得兩張預售許可證，暫時並無現房銷售許可。
其中，於2019年取得預售許可的44套房子中，簽約僅4套，成交均價為11.47萬/平方米；38套預售截止，僅有2019年5月30日開盤的47#住宅樓101、102還在預售，擬售價為11.47萬/平方米。
另外一張於2021年取得的預售許可證中，共計18套房子在預售，其中34#住宅樓101、102、103；35#住宅樓101、102曾在上一張預售許可中出現過，但在上次預售中並沒有賣出去，所以又轉到了這次預售許可當中。不過，截止10月15日，這18套房子仍無一套售出。
拿到銷售許可已兩年之久，僅賣出4套房子，你敢信？
其實不止在銷售上遇阻，北京莊園的開發之路也頗具坎坷。
據小挖瞭解，北京莊園的開發商曾是北京商住房領域名副其實的“一哥”和裕地產，曾開發過林肯公園、尚峰壹號等引起市場轟動的“爆款”專案。
不過，隨著2017年北京市《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》的出臺，北京商住房市場進入冰封期。由此，和裕地產的業績也大幅度下降。困境之下，和裕地產於2017年推出了頂級豪宅專案北京莊園以求破局。
不過，北京莊園專案在2014年拿地之後，歷時五年才開盤，如此長的延宕時間是比較少見的。業內人士認為，北京莊園延宕五年才開盤，一方面可能是是公司在產品層面反覆打磨所致，另一方面也可能是資源不到位、開發能力不足所致。
此外，在2020年11月，北京莊園建築現場還曾發生安全事故，造成3人死亡，一時引發外界廣泛關注。
時至今日，和裕地產還指望著靠北京莊園打一場翻身仗。不過，就目前情況來看，小挖只有一個字的感慨，懸！
寫在最後
以上專案，其實並不能體現北京豪宅的全貌。
下一期，小挖將目光轉向“豪宅熱土”豐臺區，繼續為諸位看官盤點北京豪宅的去化風波。
北京豪宅去化風雲（二），敬請期待！
原創作品，未經授權請勿私自轉載
- END -
