北京這波行情，似乎教會了大家一個道理，那就是：
買房，趕早不趕晚。越晚，越貴。
前兩天，一位vip客戶找我諮詢北京二手房，隔著螢幕都能感受到他的焦急。後來，我明確告訴他：
現在不是合適的入手時機，等一等吧。11月底或者12月再看看。
結果他回覆：不想等了，趁著現在有錢趕緊買了，怕越等越買不起
好吧。這應該是之前吃過不少虧的主兒：房價快速上漲，但沒來得及早早上車。
果真是：一朝被蛇咬十年怕井繩。
但如今，時代不同了。
經濟增速放緩，房地產也由之前的“增量發展”轉為“存量”。表現在房價上就是：過去那種快速上漲、單邊上漲的行情，徹底結束了。
以後，就是區域性的“分化式行情”。
所以，不存在“越早上車越好”的說法。有時候你買得晚，可能還能省個大幾十萬塊錢呢。比如說：你今年11、12月份買，絕對比6-7月份買更划算。
當然，有兩種情況可能是特例：
第一種是，極少數優質地段的優質專案。這種只要漲上去了，就很難再跌下來。或者更準確地說是：漲個50%，跌個10%。把時間週期拉長來看，幾乎就是：永遠漲。
第二種就是新建樓盤。對於大多數新盤來說，越往後肯定越貴，因為ZF每拍一次地，都要比之前貴。
不過今年的情況比較特殊，因為之前的好幾個樓盤，都還壓著沒賣呢。
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今天就來盤點一下。
其中最典型的，就是“永定府”。
這個專案拿地好幾年了，2017年底，被確定為限競房銷售，最高價格不得高於89068元/㎡。
位置在南二環邊上，離天安門只有不到5KM，而且還有14號線和8號線雙地鐵加持：
旁邊的“天壇府”，售價12W+，賣得賊好。這個專案賣9萬，巨大的價差在這擺著呢。
但因為南中軸路申遺，一直沒動靜，土豪們都等得不耐煩了。
前幾天，網上爆出：專案取得規劃許可證了，預計不久後將會面世。
這個樓盤呢，最大的缺點就是：天永這個位置，城市介面一般，學區還是東城墊底的。而且緊挨著鐵道，算得上是真正的“鐵景房”。
最大的優勢就是：南二環的位置，東城新盤的稀缺性，以及限價紅利下的價格優勢。
點評一下：
我認為這個盤OK，可以買，比天壇府要強，但是，但是，你不一定能買到。
另外一個，是位於望京的“華樾北京”：
這個位置比崔各莊三兄弟強太多了，而且價格方面也更有優勢，畢竟人家7.8萬，比崔各莊便宜一萬呢。
雖說是限競房，但崔各莊那兩個配建有公租房的，工業簡裝交房的，質量就一定比限競房好多少嗎？我覺得未必。
華樾北京，還有兩棟樓沒賣。但具體何時賣，怎麼賣，目前還不清楚。有傳言說，只對阿里員工銷售。
不管是不是這樣，反正，即便是公開對外銷售的話，估計也很難買到。當初這個盤開售的時候，人家相對周邊二手房價格，尚且有優勢，更何況是漲完了一輪後的現在呢？
再一個，昌平朱辛莊地鐵站旁邊的“萬橡悅府”，也還捂著兩棟樓沒賣，這個盤均價在5.4萬左右。雖說是限競房，但社群還算純粹，價格也還行。肯定是比北城雙子星“奧森春曉”和“北清雲際”合適。
另外，2020年底中公教育拿下的昌平沙河地塊，最近也有新進展了，案名定位“龍湖.雲璟”，它和“萬橡悅府”離得非常非常近，僅有一路之隔：
但它因為拿地晚，比“萬橡悅府”貴了三千多塊錢。限均價5.7萬，限最高單價6.33萬。
都比“雙子星”便宜。
北城的剛需，可以重點關注一下。考慮雙子星的，我認為可以等一等，因為這倆貨的得房率實在太低了。
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最後再嘮叨一下四道口的“天恆學院裡”。
這是海淀北三環內唯一的限競房專案，同時，它也是北京建築面積最小的限競房。
專案建築面積31272平米，總共只有四棟樓，除去36%的自持面積、5945平米的商業用房和16套回遷房之外，可售房源大約只在135套左右。
專案用地是2017年10月11日天恆置業以總價16.5億元拿下的，溢價率33.5%，樓面價52762.85元/平。
限均價8.54萬，限最高單價8.96萬。
而專案周邊50-70年代的二手房，價格在9-13萬之間。
又是巨大價差的倒掛盤。
只是，什麼時候開賣，一直是個謎。
不過，感覺應該也快了。畢竟，連這麼特殊的永定府，都要面世了。
這幾個盤，都是被雪藏了許久的好東西。難買，是鐵定的。
