北京樓市：老破小無人接盤，投資客開始拋售

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提問：您對北苑媒體村天暢園怎麼看

回答：你好，確實天X園太多了：天暢園：是最差的，裡面基本都是公司，不人車分流，塔樓、戶型奇葩。天居園：其實沒那麼差，還算封閉管理，裡面還算乾淨整潔，有地下車庫，但被天暢園也拖累了。有一些公司。缺點是戶型比較爛，2居暴大，一般人都是買一居自己改。好像有的樓沒燃氣。天樂園：這個就是板樓，貴了不少。三居戶型挺好。缺點是90平左右戶型基本都是大開間，而且有點臨街。天翠園：這個比天樂園靠裡，比較安靜，其實我覺得這個小區還可以，不知道為何好像沒天樂園貴。可能是因為戶型比較大吧，2居都110起了。但2居、3居戶型都比較正常。也有說法是天翠園質量不好漏過雨所以便宜。天月月：天翠園差不多。就是戶型更規整一些，2居120,3居150起。離奧森更近價格更貴一點。而且小區更清靜一些。天溪園：這個高檔，但是好像基本都是疊拼，面積很大。不過據說媒體村的物業總體來說都一般。媒體村的房子，漲幅只能用悲劇這兩個字來形容。

提問：房姐，怎樣才算情緒穩定？

回答：這個問題得想一想總結下大致有三點： 1.自給自足情緒可以自給自足，不用麻煩別人，自己一個人也能過得好，才不至於需要向對方索取或鬧騰。 2.習慣損失做任何事情，摩擦和失敗都不可避免，重要的是發生了摩擦，結果不完美怎麼辦？事情已經發生了，是立馬發火懟回去，還是翻篇想想未來怎麼辦？永遠不要糾結自己是否吃虧。習慣損失，多買一套。 3.主動吃虧兩情相悅的前一步是什麼？是誰來悅。高階的marketing，是讓客戶主動欠你的人情；感情不外如是，既然能呆在一起，至少有起碼的默契，一個眼神一個動作一起小事，再到人生大事，每一次光明正大心甘情願的吃虧，都是對方的情債。

提問：- [x] 您好！美麗的房姐！新人首問，我是三元橋鳳凰城的一個兩居室的業主，預計三年後才有大量需要資金的時候，請問房子是現在把它賣了還是繼續持有呢？鳳凰城的升值潛力怎樣？現在大約十萬五一平，我是滿五唯一。如果現在決定繼續持有，但三年後賣出，現在還出租嗎？租金大約每月一萬八，謝謝您的回答！好人一生平安！ - [ ]

回答：鳳凰城品質高，配套優，唯一的硬傷就是交通，但依然值得持有，不建議現在賣。是否出租取決於你現在的裝修情況，1. 現在的裝修非常好，2-3年的出租會對現有裝修有損耗影響未來的出租計劃，那就別租了。2. 現在裝修一般而且租金還不錯，也好租不會有空置期，就算最壞的情況用兩年的租金翻修一下，高價出掉，現在也值得出租。

提問：房姐好：新人首問，孩子在東城史家上學，想買套附近的房子自主，還想兼顧投資，為了孩子畢業後賣出，因為有老人，所以以三居或大兩居為主，預算800-1000，在東二環附近看了朝內南小街的老破小，二環外的陽光都市，藍籌名座，吉慶裡，怡景園，想問哪個比較合適？或者其他更好的推薦？

回答：1. 怡景園就是當年的外銷公寓，物業費偏高，戶型不是太好，人員比較雜，不要碰 2. 藍籌名座這個小區沒什麼環境，兩面臨街，辦公人群多，這類房子漲幅很差，迴避吉慶裡這個小區還不錯，可以入，另外海運倉和陽光都市也可以好好淘一下

提問：新人首問，房姐您好，我是剛博士畢業留京，戶口近期下來，所以想提前看看房子。目前準備首付款450到500，首套首貸，在菜市口附近上班，4號線太擠了，所以找房子想沿著7號線找，也許也是這個原因限制了很多。望提供一些新的思路。房子以剛需自住為主，學區的因素不知道該不該考慮在內？西城能上車的房子都太老，還是想剛需自住為主，兩居，回遷房暫不考慮了。您有哪些樓盤可以推薦一下呢，另外由於在國企工作，工資收入新入職比較低，怎麼可以合理規劃流水呢，之前問過一些中介，他們都說沒啥問題，看完您的文章後，感覺也是個問題，哈哈，望房姐可以解答一下。

回答：買房沒必要被地鐵限制，首套房並不會住一輩子，後期很可能置換，首套房一定要以升值為目的。如果還未結婚，沒必要考慮學區，可以看看豐臺的麗澤板塊例如保利百合、金泰城，還有朝陽的雙井板塊例如首城國際、珠江帝景、天之驕子 ls一般中介也會幫助包裝，如果不放心就自己養，可以看下精華帖有詳細介紹如何操作

提問：預算總價500，打算購入第二套，白石橋，交大，西直門，魏公村附近有哪些小區值得購買。希望資產保值升值，後期比較好出手。如果沒有合適小區，請推薦一些其它優質小區。謝謝

回答：這幾個板塊差距非常大，西直門看看交大東路19號院的60平內小兩居單價9左右都不錯，還有明光村小區也值得淘一下。交大看看中關村南大街40號，市場比較活躍。魏公村看下民族大學家屬院的一居。

提問：房姐，你好。新人提問，期待回覆。本人首套房，準備婚後剛需自住，子彈280左右。工作地點在麗澤（兩年左右可能搬大紅門），物件博士在讀尚未工作，考慮在豐臺買房。收入情況，我工作兩年月收入約一萬（穩定，可開收入證明），物件有兼職，收入5000左右，兩年後正式工作。考慮目前公積金只能貸二十萬，商業貸利息高月供壓力較大，所以打算不貸款全款買套二手房（作為婚前財產），5-10年左右賣掉再置換大房，到時仍保留首房首貸資格。問題一：以上這種思路是否可行？即全款購入280以內的老破小，最大限度利用全款優勢（如買入高稅費房子），等置換時再用首貸。還是利用商業貸或組合貸考慮更大標的？我們這種情況貸款政策是否利好？若貸能貸多少？問題二：已看新華街、造甲街、萬柳園、西羅園、韋子坑、大井、程莊路等數套兩居，目前傾向有二套，價格都可以接受。西羅園一區88年兩居，5層，面積稍大四平米，價格稍高15左右；大井南里91年兩居，樓層稍好，3層。從保值增值、交通、社群配套等方面比較，這兩個哪個更好？另外還要考慮置換時是否好出手變現。問題三：學區是否需要納入考慮？以目前出價兼顧學區確實困難，但在置換時考慮再學區是否太晚？問題四：現在市場（尤其二手房市場）價格一直是下降趨勢，12月底之前是否是好的購房時機？還是應繼續觀望？問題五：除了我們看過的是否有其他板塊推薦？如角門東西、石榴園、木樨園等地段如何？是否有具體小區推薦？（不是豐臺也可以）期待您的回覆，謝謝。

回答：你好，考慮到月供壓力和房票問題，你的思路可行。西羅園一區價格連續3年下跌，目前的價格，如果不是特別筍，不建議入手。西羅園三區的價格相對堅挺。總價280以內買不到像樣的學區，建議未來有了孩子再考慮入手學區房。方莊可以關注下，比如新座標和新世代

提問：房姐您好！我是新人首問，盼回覆。【個人情況】京籍，目前朝陽雙井有一套三居室，自住中；在海淀有一套老破小兩居。現由於孩子上學的原因（學校已定，在海淀圓明園附近），需要搬到海淀住。為了全家住的舒服一點，打算把海淀的小兩居賣掉，在學校附近通勤方便的範圍內換一套三居室。【請教房姐】算上賣掉小兩居的收入，目前子彈約800。如果想在距離圓明園車程20分鐘以內的範圍內找的話，房姐推薦哪個小區比較好？如果需要再貸款的話，屬於二套（朝陽的貸款已還清，海淀小兩居還有少量貸款未還）。由於我孩子學校已經定了，再沒有學區的需求了。希望找個小區適宜居住，不要太舊，交通方便。我需要自住至少10年，短期內不會出售，因此希望該房子的長期保值穩定性好一點。我看了一圈，往南的話，蘇州街，黃莊，中關村那邊都是因為學區而溢價特別高，三居的話很貴，看了您之前的文章，覺得沒有學區需求就不應該再買進學區房了；如果往北的話，農大南路到安河橋北之間區域，也是因為中關村一小安秀分校的原因很貴；如果再往北西北旺的話，一來孩子上學有點遠，二來那邊離六里屯垃圾場太近，總是心有餘悸。上地那邊，也是因為學區而溢價太多，橡樹灣太貴。我目前看的是燕清源，挨著昌平南延線地鐵上清橋站，明年地鐵開通後交通應該就方便了。不知房姐覺得燕清源小區如何？可以買嗎？我也去看了當代城市家園和上林溪，當代緊挨著清河車站，擔心車站人流多了以後，小區治安衛生受影響，上林溪的話，有中介說房屋質量一般，隔音差，不知真假。如果再往北到領袖矽谷，感覺孩子上學太遠了。至於學清路-六道口一帶，還沒有去實地具體看。特請教房姐，燕清源小區是否可以買？您覺得像我這樣的情況，買哪個小區合適？求推薦。萬分謝謝！

回答：當代這個小區是不錯的，早年的標杆小區，還獲得過魯班獎，缺點就是離清河站有點近，隔壁上林溪也行的，沒中介說的那麼差，還是有價效比的，還可以看看萊圳家園，離地鐵站近交通方便。燕清源也可以入，這個小區租戶偏多有點鬧，不過首推還是當代和上林溪

提問：房姐你好，感謝一直以來的耐心解答~ 現在我已經看了“甜水園、金臺路、十里堡、青年路、常營、東壩、望京、酒仙橋”四五十套房源，比較看好的是以下： 1.南湖東園二區，望京站200米，54平360w，初中學區好（但我還沒孩子用不到）；缺點是臨大街，客廳小窗戶朝樓道，樓道環境堪憂。 2.南湖中園二區，望京站700米，54平380萬頂層南北通透兩居，無電梯。缺點是頂層無電梯，其中一個臥室是露臺改的（本小區有很多這種頂層改的）。 3.望京西園一區，望京站900米；57平375w朝西北，缺點是客廳自身樓體遮擋，客廳有采光但基本沒有視野。 4.望京路10號院，阜通站500米，51平360w朝西南，雖然客廳沒窗，但透過廚房採光也很亮堂。 5.甜水園東里，金臺路500米，55平360w朝西，客廳也是透過廚房採光，還沒看房。 6.富華家園，青年路1000米，71平兩居355w，小區環境一般，客廳有自身樓體遮擋。 7.青年匯佳園，青年路200米，有兩個55平低樓層一居，朝東的一家有遮擋；朝西一家的樓下是底商稍微臨街；求評價這幾套房源~ 以及還有什麼更好的選擇？

回答：你好，感謝付費！北京小戶型怎麼選？買租售比高、地段還可以、有地鐵的小戶型開間，不管學區。持有時間夠長租金收益不算少，而且地鐵旁總價低流動性較好好賣。這幾個板塊對比，首選望京，其次是青年路。青年路建議青年匯佳園。總價400以內，望京更推薦利澤西園和澳洲康都。

提問：房姐您好，新人首問，請您指導夫妻，男方有工作居住證，大興13年眾美城2居78平，月供0.5萬，望京19年老破小64平2居月供1.8萬。準備現在賣掉大興房子，湊首付250萬再買一套，月供沒問題，不考慮城六區，主要考慮投資增值。 1，您看這樣操作是否合適，還有其他更好方案嗎？ 2，現在開始賣大興房子，看新房子，操作時間是否合適，要再等等明年看房價變化情況嗎？ 3，可以考慮哪幾個小區的房子，每個小區價格多少可以，如果有3居更好，2居也沒問題，請您幫忙排序推薦幾個（不考慮城六區），謝謝！

回答：1. 操作沒問題 2. 最近幾個月是淘筍的好機會，屬於買方市場，春節前入就可以 3. 推薦看下亦莊板塊，這裡未來會形成新的增長極，也是一個產職結合的板塊，產業叢集正在形成，周邊配套像學校醫院也逐漸完善，潛力還是蠻大的新盤看下招商臻瓏府、融創亦莊壹號、禧瑞天著。二手可以看標杆林肯公園，另外這類板塊儘量看新盤或次新盤。

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