個人情況：創業公司合夥人
資金情況：年入80萬，一部分股權兌現能有500萬，目標一千萬左右的改善盤
問：這兩年一直在看房子，感覺地產行業今年的競爭尤為激烈，政府各項調控措施也全都到位了，判斷已經到出手的時機。不想住太偏，最近在看朝陽王四營地塊，除了保利錦上，朝陽壹號也預售了，5M智慧小區這個概念比較對我的胃口，價格感覺也能接受，但很多人提到焦化廠的遺留問題，想問問小新購買的建議。
焦化廠曾是國內最大的焦化類汙染場地，化工生產40多年，汙染嚴重，多環芳烴、苯系物和萘等有毒有害汙染物滲透到地下18米之深。北京市環保局對該場地土壤和地下水的修復目標與修復範圍做了詳細規劃。
從2013到2017年，焦化廠汙染土壤治理工程完成。可以肯定的是目前地下沉澱的化學元素符合國家標準，但這還是擋不住很多人的疑慮，畢竟健康是大事，符合標準不代表0殘留嘛。
所以針對土地和飲用水的毒素殘留問題，不斷被人提起。
東四環稀缺地塊，有多“毒”？
2021年北京第一次集中供地，五環內一共四塊地，朝陽王四營佔了四分之三。2018年限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房，這個被戲稱為“四環限住令”釋出以來，五環內新增新房極其稀缺。
朝陽壹號這塊地位於朝陽區東四環，佔地面積48808平，建築面積122022平，規劃15棟10-18層新中式住宅，共有997戶，容積率2.5，屬於是綠色建築3星，健康建築1星的高標準樓盤。
專案由融創操盤，主打產品為110-125-145-170平改善盤，單價7.1萬。
距離國貿CBD直線距離不到8公里，還是個地鐵盤，出門就是7號線，距焦化廠站直線距離500米，換乘10號線、14號線很方便。但很多人最關心的問題，就是“毒地”的歷史問題。
說起焦化廠“毒地”，這裡有兩點要注意：
第一，朝陽壹號雖然離焦化廠不遠，但並不是焦化廠原址。根據公開的資訊，政府供給土地後會進行換土，開發商也會找第三方檢測機構來檢測。
第二，關於地下水汙染的問題，當地統一採用的市政供水，不是地下水。如果你對汙染問題特別在意，可以查閱更多資料，綜合參考。
髒亂差的焦化廠垡頭板塊，有多大發展潛力?
朝陽壹號周圍有很多焦化廠的經濟適用房、回遷房、安置房，加上汽車服務園、批發市場的聚集，給人一種亂糟糟城中村的感覺，甚至被當成是朝陽南部髒亂差的代名詞。
在這裡，談優質教育資源、商業配套、醫療配套都是奢望。
周邊僅有雙閤家園旁的北京市第五中學，學校的教學實力薄弱，附近居民對教學質量不滿。拋開沒有大型商業配套不說，最近的三甲醫院是八公里外的北京市第一中心結合醫院。
不過我們也要看到，在2017-2035規劃中，以品質化、特色化、國際化為導向打造“一核兩帶五片區”的城市空間結構，王四營正處於中關村朝陽園區域。
焦化廠垡頭板塊已經有成熟居民區，人口數量多，有產業加持，加上地鐵已通、基礎設施正在完善，很可能成為未來區域中心，帶動周邊發展。簡單來說，未來前景不會差，但得等。
產品力與競品比較，各有千秋
提到朝陽壹號，不得不提保利錦上，兩個專案相鄰，定位有重合，均價都是7.1萬。之前小新已經分析過保利錦上的戶型，今天就說下朝陽壹號的戶型：
110平三室兩廳兩衛設計，戶型方正，南北通透，採光好，圍繞餐廳設計的廚房、客廳，動線合理。主臥和次臥空間都有保障。缺點是有一個暗衛，客廳面寬較窄。
125平C戶型算是改善三居室設計。相比110平的戶型，保留了緊湊的設計，空間沒有浪費，增加了主臥套房空間，北側臥室的次衛也更方便。
145平的四室兩廳兩衛設計整體來說算不錯，室內空間感比較充裕，但以這個面積來說，廚房面積太緊湊，給人一種施展不開的感覺。
170平4+1室兩廳兩衛，屬於純改善，設計方正，空間更加充裕，設計上也是別出心裁，特別是多功能廳的想法很不錯，開窗夠大，很明亮，適合給孩子作為活動區域。
除開戶型之外，相比保利錦上，朝陽壹號有兩個優勢：
1、朝陽壹號打造5M智慧小區，有中央空調和新風系統（這好像也是最吸引你的地方）。
2、朝陽壹號層高2.95米，保利錦上只有2.7米。
再說朝陽壹號兩個劣勢：
1、朝陽壹號得房率相比保利錦上略低，僅為71%左右。
2、朝陽壹號是開放性社群，外圍是綠植軟隔離，內部有市政道路經過，私密性略差，會有一定噪音。
總之朝陽壹號相比於隔壁的保利錦上，雙方各有千秋，如何下手要具體情況具體分析，
