15城已釋出“二手住房成交參考價”，效果如何？資料分析

9月底以來，房地產市場政策頻發。央行多次發聲，針對房地產金融政策表態，向市場傳遞積極訊號。10月20日，金融街論壇在京開幕，劉鶴副總理在致辭中表示“房地產合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。”10月23日，為積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，全國人大常委會決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。信貸政策邊際寬鬆預期增強，但疊加房地產稅試點節奏加快，導致政策環境愈發複雜，市場不確定性增加。

三季度房地產市場快速降溫主要源於信貸及調控政策持續收緊，對購房需求產生明顯抑制，尤其是針對二手房市場，今年首次出臺了“二手住房成交參考價”政策，對市場影響顯著，打破了多年來市場執行邏輯，疊加二手房信貸緊張，部分城市二手房市場明顯降溫。“二手住房成交參考價”政策和房地產稅政策都是直接影響二手房市場的重大政策，房地產稅試點政策的影響有待試點城市落地後才會逐漸顯現，本文重點覆盤“二手住房成交參考價”政策效果。截至目前，已有深圳、寧波、成都、三亞、西安、上海、紹興、無錫、東莞、金華、衢州、溫州、合肥、廣州、北京等15個城市相繼釋出了二手住房成交參考價的相關政策及協會倡議（更多城市政策趨勢早知道，申請產品試用檢視）。隨著“二手住房成交參考價”政策的出臺，樓市發生了哪些變化，市場又將何去何從？

本文章引用資料：重點城市新房二手房供銷量價、政策詳情等；

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圖：二手住房成交參考價政策梳理

資料來源：地方政府網站，中指研究院整理

“二手住房成交參考價”政策一般包含“政策物件與定價標準”、“區域覆蓋範圍”和“釋出機制與市場指導”三項內容。

圖：二手住房成交參考價政策的核心內容

資料來源：中指研究院整理

目標：穩定預期，防範風險，規範市場

為何多地密集出臺二手房參考價政策？我們認為主要有三方面市場背景與政策目標。

【1個短期核心目標】在二手房市場快速升溫的背景下，政府希望透過二手房參考價政策為市場進行適度降溫，緩解部分城市新房二手房價格倒掛問題，進而實現穩房價、穩預期。

【2箇中長期目標】一是，在房地產貸款餘額持續走高的背景下，政府希望透過二手房參考價等調控政策抑制投機需求，對房地產市場槓桿率進行一定程度的調節，防範系統性風險；二是，在二手房市場快速發展的背景下，政府希望以二手房參考價為抓手，完善二手房市場監管調控機制，進一步規範市場行為。

2021年上半年二手房市場整體呈現快速升溫態勢。受信貸環境相對寬鬆影響，今年上半年熱點城市二手房需求積極釋放（部分一線城市市場去年四季度就已升溫），帶動二手房市場成交量快速上升、價格上漲。1-6月，15個重點城市二手房月均成交面積1173萬平方米，同比大幅增長55.7%。根據中房指數系統百城價格指數，百城二手住宅價格指數上半年上漲2.56%，漲幅較上年同期擴大0.84個百分點。市場快速升溫易於激發需求加快入市，同時，在部分二手房和新房價格倒掛的城市，更會推動新房市場需求短期大幅增長，與“房住不炒”的政策基調相悖，政府適時出臺調控政策十分必要。從出臺二手房參考價政策城市的市場表現可以看出，在政策出臺前，絕大部分城市二手房價格漲幅排在全國前列。

表：部分出臺參考價政策城市二手住宅價格環比漲跌幅百城排名

備註：“★”表示該城市政策於當月出臺

資料來源：中指資料CRIES

房地產貸款餘額持續走高。隨著我國房地產業的快速發展，房地產市場規模不斷擴大，房價持續上漲，房地產貸款餘額不斷走高，房地產業與金融業的關聯度愈發強化。根據人民銀行釋出資料，截至2021年6月末人民幣房地產貸款餘額為50.8萬億元，同比增長9.5%；其中，個人住房貸款餘額為36.6萬億元，佔主要部分，同比增長13%。近年來，我國個人住房貸款餘額不斷上升，2015至2020年的年複合增長率近20%，佔各項貸款餘額比例從2015年初的14%增長至2021年6月末的20%。維持房地產市場的穩定發展，適時適度地對房地產槓桿率進行調節，對防範系統性金融風險至關重要。

圖：2015至2021年二季度個人住房貸款餘額及佔比

資料來源：中國人民銀行，中指研究院整理

存量時代二手房市場亟待進一步規範。長久以來，我國房地產市場屬於增量市場，多數城市新房市場規模佔據主導地位，政府調控政策也大多針對新房市場，二手房市場的監管體系、調控政策還不夠完善，部分城市二手房市場亂象叢生。陰陽合同、業主抱團哄抬房價、中介推高房價等現象層出不窮，阻礙了二手房市場健康穩定發展。近些年，隨著越來越多的熱點城市逐漸步入存量時代，針對二手房市場的管控愈發重要。二手房市場的進一步規範，對實現整個房地產市場平穩健康發展起著重要作用。

圖：2019-2020年重點城市二手住宅成交面積佔比

資料來源：中指資料CRIES

機制：調趨勢、控掛牌、限槓桿

“二手住房成交參考價”政策主要透過調趨勢、控掛牌、限槓桿這三方面作用影響二手房市場量價走勢，並進一步透過二手房市場和新房市場的關聯關係，將影響傳導至整個房地產市場，從而實現穩房價、穩預期的核心目標。

表：各城市二手住房成交參考價政策的主要特徵

備註：對“是否要求參考價作為掛牌價上限”的判斷，是根據政策檔案表述和實際掛牌價與參考價的對比綜合得出。

資料來源：中指研究院整理

圖：二手房參考價政策對房地產市場的影響機制

資料來源：中指研究院整理

調趨勢：二手房參考價普遍低於小區前期掛牌價，透過調整二手房價格上漲趨勢，影響市場預期。參考價的制定主要基於網籤成交價格和市場評估價格，這些價格通常都低於掛牌價格，如深圳、西安、紹興、東莞、廣州等城市的小區成交參考價普遍低於掛牌價的20%-30%。參考價發揮了價格的“價值尺度”作用，直接調整了二手房價格持續上漲的趨勢，進一步影響了市場供求雙方的預期，二手房市場購房者普遍採取了觀望態度。

控掛牌：近半數城市要求將參考價作為掛牌價上限，透過控制掛牌價格，引導市場理性交易，穩定市場預期。參考價政策出臺前，二手房市場購房者普遍只能透過中介機構獲取房源價格資訊，給炒房客抱團漲價、中介抬高房價留下操作空間。參考價政策出臺後，多數城市要求中介機構基於參考價規範房源釋出程式，下架價格虛高房源，稀釋了投機者和中介的定價權，有利於緩解市場資訊不對稱等問題，引導市場理性交易，穩定市場預期。

限槓桿：多數城市要求或引導金融機構以參考價作為按揭貸款依據，透過限制槓桿水平，抑制不合理的購房需求，降低市場熱度。參考價政策出臺後，即使買賣雙方私下協商的成交價高於參考價，銀行也需以參考價為依據發放按揭貸款。這變相提高了二手房購房者的首付比例，提高了購房門檻，抑制了投資投機、償債能力不足等不合理的購房需求，從而降低市場熱度，控制市場風險。

關聯效應：二手房市場的量價下行傳導至新房市場，引發整體市場的螺旋降溫。在很多二手房市場規模佔比較高的一二線城市，房地產市場的資源配置功能主要是透過二手房市場和新房市場的聯動來實現的：二手房賣家透過置換現有住房獲得資金，轉而在新房市場實現住房改善。隨著二手房市場成交量的下滑，換房改善的鏈條受阻，進而引發新房市場成交量下行，房地產開發商銷售回款受到影響，資金壓力加大。開發商降價促銷的意願增強，新房價格漲幅收窄或下跌，此時新房成交量或將短暫反彈。但隨著二手房和新房價格走弱，訊號反饋將導致市場預期進一步下行，從而引發整體市場的螺旋降溫。

綜上所述，“二手住房成交參考價”政策主要透過調趨勢、控掛牌、限槓桿這三方面影響二手房市場，以穩定市場預期，穩定二手房價格走勢；進一步透過關聯效應影響新房市場走勢，實現螺旋降溫，以推動房地產市場整體平穩健康發展。

效果：政策效果顯著，市場降溫明顯

從目前已出臺“二手房成交參考價”政策的十餘城市場表現來看，參考價政策的整體效果較為顯著，多數城市二手房市場快速升溫的態勢得到扭轉，成交量逐步縮減，價格漲幅持續收窄甚至轉跌，基本實現了穩房價、穩預期的政策目標。

表：2021年1-9月部分出臺參考價政策城市二手房成交套數變化

備註：寧波為市轄區資料，灰色標識為參考價政策出臺當月及之後月份

表：2021年1-9月部分出臺參考價政策城市二手住宅價格指數環比變化

備註：灰色標識為參考價政策出臺當月及之後月份

資料來源：各城市住房和城鄉建設局，中指資料CREIS

進一步選取深圳、寧波和成都進行短期政策效果分析，選取這3個城市的主要原因有兩點：（1）政策出臺時間較早，政策前後的市場資料相對完整，便於分析二手房市場所受影響和鏈式傳導效應；（2）政策出臺時間都處於上半年，對於市場走勢變化的分析可以儘量避免下半年以來信貸額度緊張等其它因素的干擾。

深圳：政策力度較大、效果顯著，市場快速降溫。

深圳於2021年2月率先推出二手房成交參考價政策，並且覆蓋全市範圍內3595個小區，參考價格普遍低於政策前小區掛牌價格30%左右。對比各城市政策情況來看，深圳的政策力度較大，市場反應也較明顯。

深圳二手房市場成交量價均進入下降通道。成交量方面，根據中指資料監測，深圳參考價政策出臺當月二手房成交4166套，環比下降40.55%；3月成交量短暫回升，4月起連續6個月環比下降；9月深圳二手房成交僅1765套，環比下降13.61%，同比下降80%。價格方面，根據中房指數系統百城價格指數，深圳2020年7月至2021年1月（政策出臺前）二手住宅價格月均環比1.31%，其中6個月份的漲幅均居百城前10位。2021年2月初政策出臺後，深圳當月價格環比收窄0.64個百分點至1.06%，3月環比漲幅繼續收窄，4月起環比下跌，下跌態勢一直持續到9月。

圖：深圳政策出臺前後二手住宅成交套數和價格指數環比走勢

資料來源：中指資料CRIES

深圳新房市場成交量價逐步下行。隨著二手房市場成交量的下滑，深圳新房市場受到關聯影響，成交量自4月開始逐漸走低。隨著7月份新房市場價格下調，8月成交量有所回彈，但因市場已形成下行預期，量價的回彈並無法持續，9月仍呈現出下行態勢。

圖：深圳政策出臺前後新建住宅成交套數和價格指數環比走勢

資料來源：中指資料CRIES

寧波：試點熱度較高的小區，以點帶面，政策效果逐步顯現，市場持續降溫。

與深圳不同，寧波採用“試點”方式，首批公佈的二手房參考價小區僅112個，全部分佈在市轄區；參考價格相比小區前期掛牌價格下探幅度也較低，平均下探20%。寧波政策相對溫和，市場逐步反應，持續降溫。

圖：寧波二手房參考價小區分佈及參考價相比政策前掛牌價下降幅度

資料來源：寧波市住房和城鄉建設局，中指資料CRIES

寧波選取的是市場熱度較高的小區進行參考價政策試點，這些參考價小區受政策影響也較為顯著。根據中房指數系統百城價格指數，寧波112個參考價小區在政策出臺前3個月（2021年1-4月），掛牌價格累計漲幅為4.18%，同期非參考價小區累計漲幅為2.80%；政策出臺後3個月（2021年4-7月），參考價小區價格累計漲幅大幅收窄3.16個百分點至1.02%，同期非參考價小區累計漲幅為2.49%，僅收窄0.31個百分點。

整體來看，寧波二手房市場成交量率先下滑，價格環比漲幅持續收窄，9月出現下跌。成交量方面，寧波4月出臺參考價政策，5月公佈參考價小區，公佈當月市轄區二手房成交量迅速反應，環比大幅下滑41%；隨後成交量持續下滑，9月寧波市轄區成交套數為1845套，環比下降32%，同比下降76%。價格方面，根據中房指數系統百城價格指數，政策釋出後寧波市轄區二手住宅價格指數環比漲幅持續收窄，9月價格出現下跌。

圖：寧波政策出臺前後二手住宅成交套數和價格指數環比走勢

注：二手住宅銷售套數和價格均為寧波市轄區資料

資料來源：寧波市住房和城鄉建設局，中指資料CRIES

寧波新房市場成交量逐漸下行，價格暫未有明顯調整。隨著二手房市場成交量的逐漸走低，寧波新房市場受到關聯影響，成交量自7月開始明顯下滑。因為時間較短，新房價格暫未出現明顯調整。

圖：寧波政策出臺前後新建住宅成交套數和價格指數環比走勢

資料來源：寧波市住房和城鄉建設局，中指資料CRIES

成都：逐步擴大試點範圍，政策效果相對平穩，市場有所降溫。

與寧波類似，成都也採用“試點”方式，逐步擴大試點範圍。目前已分別於5/28、7/8、8/4公佈了三批參考價小區，數量累計達745個。

成都二手房和新房市場成交量價進入平穩區間。二手房成交量方面，成都政策出臺後基本維持相對平穩水平。二手房價格方面，根據中房指數系統百城價格指數，政策釋出前（2021年1-5月）成都二手住宅價格月均環比0.89%，各月環比漲幅均位於百城前20位；政策釋出後，6月環比漲幅收窄0.7個百分點至0.63%，7月繼續收窄至0.27%，此後漲幅保持平穩。與二手房市場走勢相對應，新房市場量價也呈現相對平穩態勢。

圖：成都政策出臺前後二手住宅成交套數和價格指數環比走勢

圖：成都政策出臺前後新建住宅成交套數和價格指數環比走勢

資料來源：成都市住房和城鄉建設局，中指資料CRIES

由於政策力度的不同，不同城市市場對於二手房參考價政策的反應略有差異，但綜合來看，二手房成交參考價政策短期內抑制了二手房價格持續上漲的勢頭，扭轉了市場整體持續升溫的態勢，實現了穩房價、穩預期的核心政策目標。

走向：政策或有微調，市場逐步企穩

長期來看，“二手住房成交參考價”政策對維護整個房地產市場的健康穩定發展起到重要作用。二手房參考價政策發揮了價格的“價值尺度”作用，引導中介規範房源掛牌，引導金融機構合理貸款，進而穩定市場預期，抑制市場投機需求，促進市場理性交易，維護二手房市場平穩健康發展。隨著我國越來越多的城市步入存量房時代，針對二手房市場的調控也愈發重要，“二手住房成交參考價”政策進一步完善了二手房市場政策監管體系，對維護二手房市場乃至整個房地產市場的穩定健康發展起到重要作用。

短期來看，在三季度市場快速降溫的情況下，大量城市密集跟進出臺二手房參考價政策的可能性預計較低。下半年以來，隨著信貸額度緊張等市場環境的新變化，同時疊加二手房參考價等調控政策，房地產市場降溫明顯。根據中房指數系統百城價格指數，2021年三季度百城二手住宅價格指數上漲0.91%，漲幅較二季度收窄0.58個百分點。9月份環比上漲0.13%，漲幅較上月收窄0.21個百分點，已連續4個月收窄，且收窄幅度呈擴大趨勢，二手房市場明顯降溫。新房市場、土地市場也同時呈現下行趨勢。為避免造成市場的大幅波動，預計短期內大量城市密集跟進二手房參考價政策的可能性較低。

四季度市場短期有望企穩，房地產稅試點城市二手房供應或將增加。隨著調控政策逐步趨穩，信貸政策邊際寬鬆預期增強，房地產市場階段性政策底已現，四季度市場有望逐步回穩。但值得注意的，10月23日，全國人大常委會決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。預計試點城市開徵房地產稅後，由於增加了多套房屋的持有成本，將推動試點城市二手房市場供應量增加，進而緩解大城市住房的供需矛盾問題，中長期來看，對穩房價將起到積極作用。

鑑於信貸環境改善下，四季度或將成為市場企穩的視窗期，房地產開發企業應加強競品監控，加大營銷力度，制定差異化營銷策略，把握市場機會，衝刺全年業績目標，加快資金回籠；同時，房企應持續最佳化產品，打造差異化、有競爭力的產品，注重品牌建設，提升企業市場競爭力。