2021年7月，全國發布《關於進一步減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔的意見》，即教育“雙減”政策，對中小學及線上、線下的校外培訓機構進行系統性規範和改革。在全面治理同時，北京、上海、廣州、成都、鄭州、瀋陽、長治、威海、南通9個城市為重點“試點”地區。此後各省、市也釋出了具有地方特色的細則，在嚴格規範治理校外培訓機構的同時，也著力強化學校教育體系的“源頭”建設，如北京將大面積、大比例推進幹部教師輪崗，上海推行“5+2”模式升級工作日課後服務等。
由此可見，“雙減”政策，並不僅僅是針對課外培訓和輔導機構的行業整改性政策，更不是針對房地產行業的舉措，它解決的是中國在結構轉型過程中的社會資源配置問題。在2021年初“兩會”期間，構建優質均衡的基本公共教育服務體系已列入政府工作的重點領域。此後，國家層面及各省市持續釋出教育改革意見，重點關注校外培訓機構無序發展和強化學校教育主陣地作用。因此，雖然7月“雙減”政策的釋出對教育、投資及房地產等行業都產生了顯著衝擊，但是教育生態的持續整改其實是過去一段時間政策方向的延續，也是“十四五”開局之年打好“高質量發展”基礎的必然結果。
“雙減”政策將在短期內大幅縮減教育企業擴張規模
短期來看，本輪教育領域大規模整改政策，將顯著限制教育培訓行業的擴張步伐，將出現較大比例的縮租、退租。長期而言，教育行業的准入及壁壘將顯著提高，行業將持續規範、整改，對於素質教育、成人教育、職業教育等非學科類培訓，是未來政策支援扶持的教培方向，長期發展利好。
具體而言，此次教培行業的規範管理主要針對義務教育階段及高中階段的學科類培訓機構（即K12培訓），學前教育也同樣受到嚴格監管。而政策風向的轉變也在一定程度上影響著投資機構的決策和方向，即使不在監管範圍的細分教育賽道在短期內亦受波及，使得整體教育行業的市場活力迅速降溫，擴張規模大幅縮減。
全國優質辦公樓市場：一線城市影響有限，二線城市表現分化
疫情後，線上教育行業受到市場環境的利好及資本市場的青睞，在2020年實現爆發式增長，全國範圍內快速佈局，構成備受市場關注的一股增量需求，在部分1.5及二線城市甚至一度成為市場空置去化的最大需求來源。而在“雙減”政策出臺後，K12及相關學科類教育培訓受到巨大沖擊，而其他教育培訓領域短期內也面臨不確定性，過去1-2年內快速湧入市場的需求迎來集中退租、縮租的趨勢。整體而言，本輪市場波動對一線城市優質辦公樓市場影響相對較小，對1.5及二線城市影響分化，部分城市面臨較大沖擊，需求回暖和租金企穩曲線再次承壓。
在一線城市中，線上教育行業的整體承租能力相對有限，在甲級辦公樓中租賃佔比較少，因此此輪大面積、大比例的退租和縮租對此類市場影響較小。
- 北京線上教育行業在全市甲級及超甲級辦公樓中的入駐佔比僅為4%，因此，今年政策趨嚴帶來的行業波動，對優質市場影響甚微。
- 深圳僅有個別樓宇因教育行業規模收縮受到短期衝擊，但TMT和金融行業持續擴張、需求旺盛，三季度淨吸納量超過60萬平方米。
部分1.5線城市雖然短期面臨一定衝擊，但活躍的內資TMT、金融及專業服務業的租賃需求持續支撐市場，保持整體穩健回暖態勢。
- 在成都，第三季度線上教育行業退租面積達到5.8萬平方米，但其中甲級辦公樓佔比僅為15.6%。同時，教培機構本身也開始著手業務調整，部分企業轉向素質教育、成人職業教育、留學輔導等領域，第三季度成都甲級市場錄得此類新興教育領域的新租面積超1萬平方米。
- 武漢辦公樓市場雖然受到“雙減”政策影響，線上教育企業需求下降，但TMT和服務業企業租賃成交仍保持活躍，成為穩定市場需求的驅動力。
在大部分1.5及二線城市，“雙減”政策對教培行業影響快速發酵，線上教育行業原有的擴張計劃暫停，並出現提前解約或退租的情況，對市場產生較大壓力。
- 西安第三季度頭部線上教育企業退租面積逾8萬平方米，其中甲級辦公樓面積超3萬平方米。
- 在重慶，線上教育企業集中退租，且這一趨勢將延續至年底。部分業主承壓下調經營預期，市場租金環比持續下跌。
- 瀋陽2020年錄得數宗線上教育行業的大面積租賃成交，但“雙減”政策後，線上教育行業迎來調整期，市場中的大面積需求顯著減少，辦公樓租賃問詢及成交量下降。
- 在南京，“雙減”政策影響下，一批帶裝修的低價辦公空間進入市場，加劇了租賃辦公市場的競爭，甲級專案業主對後市信心不足。
聚焦北京——年底前教育行業將有12萬平方米退租，但對甲級市場影響甚微
仲量聯行之前釋出的《應勢開新，重塑格局：2021中國辦公樓市場白皮書》顯示，北京辦公樓租金水平位列世界第三、中國大陸第一，在此我們選擇對北京市場進行深度透視以窺一線城市全貌。2016年以來，教育行業在辦公樓市場上的擴張需求逐漸顯現，特別是2017年“直播”形式的出現帶動線上教育企業呈規模化發展。但從整體佔比來看，教育行業的佔比遠不及金融、科技等主力需求行業，即使在2020年受疫情影響，線上教育企業因流量井噴而逆勢擴張的情況下，教育行業在全年租賃成交中的佔比也僅從2016年的0.4%增長至3.9%，對整體辦公市場的影響較小。此外，教育企業在全市甲級及超甲級辦公樓中的實際入駐佔比僅為4%，因此，今年政策趨嚴帶來的行業波動，對甲級及超甲級辦公樓市場的影響甚微。
如果將甲乙級及更低品質辦公樓物業、底商、商住等各種型別的辦公面積均考慮在內，“雙減”政策落地之前，教育行業在北京的總辦公租賃面積超60萬平方米，中關村、上地和望京是主要的教育企業聚集地。在這60萬平方米中，超過50%的面積並非作辦公用途，而是用作教育培訓的教室。其中，新東方、學而思、作業幫等頭部10大企業約為27萬平方米，佔比超過45%。
根據仲量聯行統計，“雙減”政策落地之後，教育行業在全市至少有12萬平方米的租賃面積將於年末前完成退租，其中主要以關閉線下課堂門店為主。退租面積最多的區域依次為上地、中關村和望京。其中，截至第三季度，作業幫已經關停了在上地區域的五家分店，共退租2.8萬平方米。教育企業的單店退租面積集中在5000-10000平方米，受此影響較大的部分辦公和產業園區專案，短期空置率將大幅提高，或將在年底前採取適度下調租金的策略。
但同時，北京辦公樓市場需求在持續復甦，很大程度上衝抵了教育行業收縮所帶來的影響。我們觀察到，在中關村等TMT行業需求活躍的區域，部分教育企業清退遺留的面積，在2-3個月內已再次出租，空置面積得到快速填補。
仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人暨華北區研究部總監米陽：“北京2021年前三季度市場需求回暖進度持續優於市場預期，第三季度可租賃淨吸納量*更是創下2018年以來單季度最高紀錄。內資TMT和金融行業構成市場的主要需求驅動力，使得頭部辦公樓專案業主已經開始改變租賃策略、上調租金報價。因此，‘雙減’政策及教育行業波動對北京優質辦公市場影響甚微，整體市場環境保持穩健向好。”
*可租賃淨吸納量：新租面積+擴租面積-退租面積（不包含業主自用面積）
教培機構整體收縮對於一線城市優質辦公樓市場影響十分有限，1.5線、二線城市則表現不一。對於部分城市而言，線上教育企業的集中退租可能將延續至年底，三季度仍有不少退租談判並未完全落地。尤其是未來將有大量新增供應的1.5線、二線城市，市場需要更長的週期來消化教培退租及新增供應，市場競爭將進一步加劇。業主應透過提升服務品質來提升樓宇自身軟實力，同時也需要專業服務機構引入更多其他行業租戶資源。
