丨導語：以前土拍的邏輯，對於購房人來說簡單粗暴，土拍越激烈，地價越高，購房者後期購房成本越高。
但在新的土拍條件設定下，反而是土拍越激烈，購房者在購買新房時獲益越多。
土地之於房屋，就像麵粉和麵包的關係。
買麵包的人，不會關注麵粉的價格，但買房的人，卻要認真研究土拍。畢竟，地價比麵粉貴多了。
全國22個重點城市從今年開始實施集中土拍，每年集中供地上限3次，不會再多了，北京也不例外。每一輪土拍，決定了一年市場上大約三分之一的新房供應量，每一輪土拍結果對市場都會產生很大影響。
01
土拍總結：海淀依舊熱門，朝陽遭遇滑鐵盧
10月18日，隨著最後兩宗地歸屬確定，備受矚目的北京二輪土拍落下大幕。
本輪土拍總共推出43宗地，26宗無人競拍延期，17宗成交。成交地塊中，1宗招標，5宗底價成交，11宗透過競價成交，總成交價513.4億。
和第一輪土拍30宗地1109.71億元的成交額相比，冷清了不少。
關於土拍相信大家已經林林總總看了不少總結，分割槽域看，海淀表現最為出彩，4宗地全部成交，其中兩宗還進入高標準方案競爭。
豐臺3宗地成交2宗：
通州3宗地成交1宗；石景山2宗地成交1宗：
昌平4宗地成交2宗：
大興2宗地全部成交：
房山5宗地成交2宗；門頭溝2宗地成交1宗；平谷3宗地成交1宗：
最慘的是朝陽，這次一口氣推出11宗地，最後僅有1塊以底價成交：
朝陽土拍大冷，除了房企本身拿地熱情下降、地塊本身價效比不高以外，還有一個原因是供地結構不合理：孫河鄉前葦溝一口氣釋放了6塊容積率1.5的地塊，在一堆別墅群中推出這麼一宗高不成低不就的地塊，也難怪開發商興趣不高。
朝陽曆來是北京樓市的成交大戶，二輪僅一塊地成交，後期開盤時，競爭壓力瞬間小了很多。
02
熱門地塊解析
本次土拍之前，有五塊地因為各種原因關注程度較高。
一個是豐臺麗澤商務區萬泉寺地塊。
中海、懋源、華潤、建工+首開，共4家房企及聯合體競拍，最終由首開和建工以41.8億拍下，溢價7.2%，並未觸達地價上限，也未觸發預設的20%政府份額。
作為本次土拍唯一的三環內地塊，容積率約為2.5，建築控高80米。
地理位置優勢明顯，緊鄰麗澤商務區，距離16號線（預計2022年開通）麗澤商務區站直線距離450米，距離14號線菜戶營站（已開始空載運營，預計很快開通）直線距離410米。透過麗澤路和菜戶營南路，上下連線二環和三環，交通便捷。
周邊配套也十分成熟，距離今年4月剛開業的麗澤天街直線距離530米，屬於步行可至的範圍，850米外則是麗澤SOHO。
地塊700米外的周邊次新房崑崙域，位置上沒有這塊地優越，目前二手房價已在13萬元/㎡以上，所以11.2萬的銷售指導價在未來還是有一定優勢。該地塊的不利因素是右側約42米的火車軌道，建成後邊側的樓棟可能有一定噪音影響。
這次土拍最熱門、開發商舉牌最積極的非海淀東昇鎮京昌路相鄰兩塊地莫屬。
最終這兩地塊均由中建三局+中建五局聯合體競得，總地價93.7億。地塊包括居住用地和教育用地，建築控高60米。
由於已觸發最高競拍條件，所以兩地塊有10%的政府產權，11.2萬/㎡的銷售指導價也相應也打9折，10.08萬/㎡，限售五年。這個對於自住群體來說是好事，降低購房成本。
地塊距離15號線北沙灘站直線距離約800米，周邊名校雲集，區位和首批次的樹村地塊相媲美。硬要雞蛋裡挑骨頭，兩塊地要求配建1.31萬平米的保障房，會獨立成棟。
地塊東側是京藏高速，未來的生活圈大機率向西延展，西側的城市介面還比較整潔。
優質的位置，稀缺的海淀土地，9折的指導價，高標準的建設方案，再加上兩塊地由同一聯合體競得，有利於統一規劃，對於購房者來說，這兩宗地，無疑是本輪土拍最值得期待的地塊。
除了上述三宗地，還有兩宗地因為特殊的拍地規則引發關注。
昌平區六亭飯店地塊，是首個試點搖號地塊。最終以9.4875億元觸及最高溢價15%，進入搖號程式，6家房企及聯合體搖號由中鐵置業競得。
大興黃村鎮地塊是首個競現房銷售面積地塊。報價達到37.84億地價上限後，進入競現房銷售面積環節，最終由中鐵置業和興創聯合體以5.4萬方現房銷售面積競得，未來該專案將有接近44%的面積以現房形式銷售。
03
土拍，對於普通買房人的意義
以前土拍的邏輯，對於購房人來說簡單粗暴，土拍越激烈，地價越高，購房者後期購房成本越高。
但在新的土拍條件設定下，反而是土拍越激烈，購房者在購買新房時獲益越多。
我們以這輪土拍的豐臺麗澤商務區萬泉寺地塊為例，這塊地政府設定的條件是：最高溢價15%，銷售指導價11.2萬/㎡，預設20%的政府份額，達到最高條件時轉高標準競爭。如果這塊地競爭激烈，最後的結果會是以15%溢價成交，購房者可以以指導價8折8.96萬/㎡購房，而且開發商還得遵循高標準建設方案。
但最終這塊地溢價7.2%，沒有達到最高溢價，開發商不但不用承擔高標準的建設方案，還可以以11.2萬/㎡的指導價賣房。
對於二手房購房者來說，土拍是會影響房價預期的。
如果一個區域的土拍火爆、溢價高，會帶動周邊二手房短期預期上漲，帶來房價波動；對於限房價的地塊，如果限房價低於或者和周邊二手房價格持平，則有利於平穩周邊二手房價格預期。
如果土拍平淡，要分兩種情況分析，一種是雖然溢價不高，但沒有大規模流拍，這種不會影響市場供應的穩定。二是像北京這次，大量掛牌土地無人出價，在集中土拍的環境下，階段週期內沒有新地補充，會造成新房供給的下降。
北京二輪土拍17宗成交地塊總規劃建築面積163萬平方米，以套均110㎡計算，大約是1.5萬套住宅。按9月6951套的新房銷量估計，這次土拍供貨只能賣2.3個月。
對北京4個月一次的土拍週期來說，供應量是明顯不足的，而溢位的需求會轉向二手房市場，擠壓原本的二手房購房者。
從二輪土拍的節奏看，有很大一部分地塊會在明年小陽春上市，如果第三輪土拍沒有及時補充的話，小陽春+新房供應短缺，形勢對購房者可能不會太友好。
二輪土拍再次印證了我們上篇文章的觀點，從現在到春節前，就是剛需挑挑撿撿的上車好時機。
明年的走勢，還真不好說
