最近幾年，「TOD」這個詞在廣州很火。
TOD，官方定義是以公共交通樞紐為中心，實現辦公、購物、文化、教育、娛樂、居住等於一體的模式。
還是有些晦澀難懂？簡單來說，就是公共交通上有住宅、寫字樓、學校、醫院等配套的綜合體。
聽起來似乎是很不錯的開發模式，實際上，越來越多專案藉著這個標籤宣傳產品，有些甚至還成為板塊重新煥發新生命的靈丹妙藥。
但這些TOD專案，真如宣傳所言，要比普通專案“高人一等”嗎？
對普通人而言，最關心的還是這類TOD專案能帶來什麼？或者說，對房產有多大影響？
上文說了TOD的官方定義，但要真正瞭解，還要明白它的“前世今生”。
翻閱資料，TOD的概念源起上世紀90年代，由一位名叫彼得卡爾索普的美國人提出的。
他對多個國家現有開發模式理論進行總結，形成一套新的理論系統，也就是現在所說大家常說的TOD。
這也就不難理解，為什麼發達國家TOD運營水平要越超國內一大截，畢竟早在30多年前，這個概念就已經落地並實行了。具體可以參考紐約曼哈頓新世貿中心、東京涉谷等知名地標。
看回國內，我們真正意義上第一個TOD專案，是廣州凱達爾樞紐國際廣場。
從規劃來看，凱達爾樞紐本身設定就是一個超大型綜合體，鐵路軌道從建築中穿過，3條高鐵、2條輕軌、4條地鐵.....還有對周邊商住用地、教育、文化等型別的開發，當時的凱達爾可謂風極一時。
在此之後，TOD專案便如雨後春筍般不斷冒出，加上廣州軌道交通線網不斷完善，也讓TOD有了更多實現的基礎。
據統計，廣州現有、在建以及規劃規劃中的TOD已經高達20個，分佈在白雲、荔灣、海珠、天河、番禺、增城、南沙、花都八區。
顯然，廣州現在已經不缺TOD專案。
TOD=地鐵換乘站？換乘站越多，TOD含金量越高？
值得一提的是，在很多人的觀念裡，有地鐵才是TOD，其實不然。
舉個例子，前段時間的一段新聞，8月28日，珠實集團與公交集團聯合開發的廣州首個“公交TOD”專案夏茅客運站舉行奠基儀式。
夏茅TOD專案效果圖
該專案位於白雲區中心，北接空港經濟區、南聯白雲新城板塊，坐擁地鐵22號和24號線雙線換乘，聯通白雲機場和棠溪火車站兩大交通樞紐。
當然，只有交通還遠遠不夠。
據悉，夏茅TOD還設有純商業地塊，將聯合南側的電競產業園專案連片打造大體量的青創街區，為白雲湖數字科技城加快匯入高新企業及人才提供載體平臺。
可以看到，TOD不一定是隻有地鐵，公交、城軌等公共交通工具，同樣也有可能成為TOD，同時還要要兼顧產業、居住、教育、商業等複合業態。
除此之外，TOD概念從提出至今，其開發運營也早已不僅只侷限於一種模式，在廣州最常見的便是以住宅和地鐵站點結合的模式。
TOD模式解析 圖源：網路
簡單來說，這種TOD就是在地鐵站上加建成一個綜合體。地下修地鐵，地面修車庫，住宅或商業辦公修在離地10米以上的結構層之上。
相對於凱達爾這樣的標準TOD，這類專案體量較小，相應地影響能級也會小一些。
其中比較代表性的就是越秀地產主導的TOD住宅專案，如越秀TOD星圖等。
說了這麼多，TOD究竟能為我們帶來什麼？
在回答這問題之前，不知道到大家有沒有想過，為什麼許多城市要都熱衷於建設TOD？
原因肯定不止一個，在小編看來，主要有以下兩個方面。如果你有不同的見解，歡迎留言一起探討。
其一，城市軌道交通越來越密集，TOD可以充當一個“整合”角色。
資料顯示，截至2020年年底，國內已有45個城市在運營軌道交通，運營路線244條，運營總里程達到7969.7公里，僅當年新增運營線路長度，就達到了1233.5公里。
在城市路網如蜘蛛網般四處生長時，最直觀的表現就是“出行便捷度得到質的飛躍”，在廣州，幾乎沒有公共交通不可達之處。
《廣州市軌道交通線網規劃（2018-2035）》圖
交通路網已經初步鋪開，下一步要做的，自然是如何最大程度利用好這些資源。
在參考全國無數先進案例之後，TOD模式得到大家一致認可。
圖源：喬爾事務所
透過合理規劃，既能實現對土地高效利用，又能最佳化公共交通，緩解城市擁堵，還能建成一個城市綜合體，簡直就是“一箭三雕”。
事實也確實如此，在新型城鎮化的程序中，以軌道交通為主的TOD，是實現城市可持續發展的一劑良方。
其二，除了交通，TOD的價值還體現在商業、產業、居住等多個方面，尤其是商業。
一般來說，交通樞紐中心通常會設有地下商業街，而TOD則是在這個基礎上的升級，不僅能彼此增加潛在顧客，還能長時間“粘”住人，進而匯聚成片區的生活、消費中心，實現共生、互利。
對周邊住戶而言，不僅能享受便捷的交通、便利的生活配套，還能實現資產增值。
不過，以上都是從城市發展的角度來解釋TOD帶來的影響，如果落實到普通生活中，TOD又會怎麼影響我們買房的決策呢？
聚焦樓市，以TOD為導向可持續發展模式，同樣吸引到急需尋找市場新增長點的各大開發商，這也就不難理解為什麼近幾年TOD住宅專案數量在不斷增多。
需要注意的是，TOD雖好，但並非所有TOD住宅專案都值得入手。
首先，TOD也有等級之分，等級越高，開發難度越高，相應地對區域的影響也越大。
城市級＞片區級＞組團級＞一般站點，城市級的TOD專案，光是設計、施工等方面難度就遠大於普通專案，通常耗時也最久。
還是以凱達爾為例，從2018年官宣暨封頂儀式至今，3年過去進展緩慢，甚至還頻頻爆出疑似爛尾的新聞。
而那些因為看好凱達爾TOD而買了公寓產品的買家，現在大多難出手的困境。
其次，國內TOD住宅專案大多偏向於以交通站點為中心，圍繞其進行開發，再逐之向外擴散，有點像“攤大餅”。
TOD與地鐵上蓋的區別 圖源：網路
要想最大限度發揮TOD的價值，除了圍繞著站點進行擴散式開發，專案還要做到為人們提供高效、便利的生活設施，例如大型商業體、產業園區等等，以及後期持續更新的運營。
遺憾的是，目前廣州能做到完美兼顧的TOD住宅專案，少之又少。
如果非要選一個，最近新入市的金地龍湖專案，倒是有不少值得期待的地方，畢竟龍湖天街這個IP，還是挺有吸引力的。
最後，TOD的開發熱潮已然來臨，隨著越來越多TOD專案不斷入市，對買家而言，更應該要慎重選擇。
