金秋是北京最好的季節，樓市也有“金九銀十”的傳統。
伴隨著入秋，北京第一批集中拍地的29個商品房專案，也迎來集中亮相，預計在9月初就有取證銷售的專案。
今年北京共上市35宗宅地，從土地成交的狀況來看，限競房時代結束、市場供應端向改善傾斜、五環進入“7萬”時代、剛需盤外溢至六環外成為新的趨勢。
剛需人群想在六環裡買套房，真的就那麼難嗎？
真的。
因為，即使新拍土地中有專案仍然給剛需人群留了上車名額，但有限的產品佔比，只能令人嘆息僧多粥少。
01
7個新盤
幫主最近一直在梳理目前市場上的專案，“從北京新上市專案，你需要了解幾點趨勢”一文中對上半年土拍35宗地的動態進行了彙總，除去還未有任何進展釋出的專案之外，在已經上市與剛剛公佈產品資訊的專案裡，為剛需客群提供上車機會的專案僅有8個。
8個專案中，位於南六環外大興榆垡鎮的和悅璞雲專案，位置偏遠，且無地鐵，僅適合在大興機場及周邊工作的人群購買。
還未公佈資訊的專案中，只有位於通州副中心1201街區的碧桂園專案具備配比小戶型的條件，該地塊緊鄰地鐵7號線萬盛西站，南側為京哈高速，有交通優勢，但區域生活配套嚴重不足。
在已上市的專案中，朝陽區的華樾國際領尚和石景山區的禧瑞學府，都有70多平米兩居戶型，但套數分別為100套和38套，兩個專案都蓄客已久，正待開盤，小戶型大機率是買不到的。
因此，剛需人群欲在六環內買房，可重點關注以下7個專案。
02
地段&配套
7個專案均位於五環與六環之間，只有大興新城核心區的中冶德賢華府距離南六環較近，綠城豆各莊專案則緊鄰東五環。
7個專案都有地鐵的配套，除國譽未來悅、北清雲際距離地鐵站約1500米，中冶德賢華府距離地鐵站約800米，其它專案與地鐵站距離均在500米之內，是最合適的步行距離。
中冶德賢御府臨近的地鐵3號線和12號線仍處於規劃建設中，2023年兩條線路可開通至東風站，距離專案1.5公里。
五環，臨鐵，有這兩條基本保障，對於剛需人群來說，通勤距離和時間都能接受。
從買房人關心的教育配套看，教育資源較好的有中冶德賢御府、國譽未來悅。
東壩現有教育資源豐富，公立學校有人大附中朝陽分校東壩校區、首師大朝陽附小、東北師大附中、北京中學等，私立學校有愛迪國際學校、清華凱文國際學校等。
國譽未來悅則主要依賴通州核心區成熟的教育資源。
其它5個專案，受所處區位影響，教育配套雖然有，但是談不上優質。
03
戶型面積
這7個配比小戶型產品的專案，其中5個專案入門產品為50—60平米區間一居戶型，1個專案最小戶型為71平米兩居，1個專案起步就是81平米兩居。
再看這些專案小戶型產品的套數，無論專案體量大小，小戶型都不是主力產品，套數佔比都較低。
在套內面積7090的標準下，開發商將7成體量做到建面約120平米戶型，就已經符合標準。
在建面120平米以下，可操作的面積空間雖然大了，但是受規劃房屋套數、建築成本與利潤空間等因素影響，小戶型可以有，但不可能多。
以上7個專案，除已開盤銷售的合生me悅，一期還有約60套58平米一居，二期預計加推130套72平米兩居，其它6個新專案都處於報規階段，小戶型產品佔比仍未確定，但根據專案規劃慣例，各專案小戶型套數不會很多，預估7個專案小戶型總量不會超過1000套，這些就是今年北京六環內留給剛需上車的機會。
統計資料表明，8月9日—15日，北京住宅周成交量為1306套。這7個專案的小戶型數量，還遠不如北京一週住宅成交量多。
即使第二批集中供地上市，一是不可能在今年進入銷售期，二是做小戶型產品的專案不會比第一批更多。
04
價格門檻
從價格看，除靠近南六環的中冶德賢華府售價仍<6萬元/平米，50平米一居起步價約280萬元。
其它6個專案的最高售價在6.2萬—8萬元/平米，考慮到小戶型產品單價更高的慣例，7個專案的小戶型產品單價均應>6萬元/平米，套總價不低於300萬元。
也就是說，剛需在六環內上車的門檻為首付約98萬—105萬元。
但朝陽區上車門檻最高，戶型從70平米兩居起步，最低套總價約550萬元，首套首付約190萬元。
六環內5.7萬—8萬/平米的單價，就是如今北京樓市的現實，你覺得高嗎？
如果想以更低的單價上車，在六環外的區域，如順義仁和、馬坡，房山良鄉官道，大興榆垡、採育，甚至懷柔、密雲等遠郊區，確實還有很多單價在3萬—4萬區間的樓盤。
但首先缺乏地鐵的配套，其次教育和商業配套有待時間去完善，如果你忍受不了這幾點短板，那麼還是需要到六環裡去尋覓安家之處。
六環裡的剛需房有多搶手？
幫主舉兩個例子，今年首個突破網籤額百億的限競房專案奧森ONE，從開盤到現在近一年時間，2200多套房已近清盤，其中有1600多套剛需產品早就接近售罄。去年開盤的東壩限競房華樾國際，約一年時間清盤，其中近600套為89平米以下戶型，套總價在500萬以上。
可見，北京剛需市場的需求與購買力之強勁。
剛需購房，是人生的一次重大選擇，除了選擇高性價比的因素，你最關注什麼，什麼就是你的剛需。
既然瞭解了現實，就要積極去面對，買房這事就像男女之間的感情一樣，最怕的就是拖著。
因此，珍惜眼前的上車機會，才是明智的選擇。
