“平房”+“危房”+“舊房”，北京老城“住房改善”路徑全解讀

北京未來的發展是飛速的，北京的城市格局也將會有新的變化，今天我們重點來聊聊北京老城區的房子，未來會變成什麼樣。

根據北京新的城市規劃，北京老城區主要特指二環內地區，包括了皇城及歷史文化街區等片區。

這個地區歷史非常悠久，包括三類房子：平房、危房樓房及舊房樓房。

2017年國家在“對《北京城市總體規劃（2016年－2035年）》的批覆》”中，就明確提出：

加強老城和“三山五園”整體保護，老城不能再拆，透過騰退、恢復性修建，做到應保盡保。

所以北京老城區的“拆遷”歷史就此終結，北京老城區再也經不起“大拆大建”的折騰了，全面進入“騰退、恢復性修建”階段。

為了幫助北京老城區居民進行居住改善，北京市政府自從2018年陸續出臺了多個政策，針對北京老城區的“平房”、“危房”及“舊房改造”提出了具體的政策措施。

【1】

平房區“居住改善”

申請式退租+申請式改善

2019年1月18日，北京住建委公佈了《關於做好核心區歷史文化街區平房直管公房申請式退租、恢復性修建和經營管理有關工作的通知》，這個檔案也被市場稱之為“18號檔案”。

18號檔案提供了北京老城區平房改善居住條件的兩條途徑：

第一，申請式退租或申請式騰退，透過貨幣補償+購買定向共有產權房指標的方式離開老城區，從而改善居住環境。

不管是公房，還是私房，都可以自願提出申請。

第二，申請式改善。對於不願離開北京老城區的平房居民，可以自願申請對平房進行修繕，相關企業可以提供選單式修繕方案。

18號檔案釋出以後，北京市陸續進行多個試點，包括菜西片區、磚塔片區、雍和宮片區等，具體補償標準網上都可以查詢得到。

很多平房區的老居民埋怨“申請式退租”進度太慢，但是我們認為這個工作還是會持續做下去，畢竟這是老城區平房居民改善居住條件的主要途徑。

這是利國利民的好事。

【2】

危房樓房區居住改善

原址改建、翻建及適度擴建+申請式退租

2020年7月1日，北京住建委釋出了《關於開展危舊樓房改建試點工作的意見》，這個意見代表了北京對於危舊樓房的具體意見。

這個意見也解決了老居民關於“危房樓市”未來怎麼辦的焦慮。

在這個意見中，對於危房樓市的處理就是“原址改建、翻建及適度擴建”，不想再原地居住的老居民，可以按照“申請式退租”來辦理貨幣補償及購買公有產權房指標。

直白一點說，就是針對存在重大安全隱患和沒有加固價值的住宅樓房，原地拆掉，重新原址蓋新樓，但戶數不能增加，單戶的面積可以適度增加。

對於改建成本，公房承租的居民不需要承擔改建成本，而已購公房或商品房則需要承擔除了政府補貼之外的成本。

這裡要特別強調的是：公房承租的居民，如果想要公房產權，可以透過承擔改建成本來實現，相當於一次“房改”。

如果公房承租的居民，不想再承租了，可以申請式退租，給予貨幣補償+購買共有產權房指標來實現改善居住環境。

所以對於北京老城區的危房樓房的居民來說，很快就會住上新樓房了。

【3】

舊房樓房“居住改善”

全面綜合整治，俗稱“舊改”。

2018年3月，北京市政府辦公廳印發了《老舊小區綜合整治工作方案(2018-2020年)》的通知，在這個通知裡提出了關於舊房樓房的綜合整治方案。

這意味著舊房樓房不會再有拆遷的機會，而是要全面進入舊改。

通知裡明確提出，老舊小區的綜合整治方案主要實施“六治七補三規範”：

治危房、治違法建設、治開牆打洞、治群租、治地下空間違規使用、治亂搭架空線

補抗震節能、補市政基礎設施、補居民上下樓設施、補停車設施、補社群綜合服務設施、補小區治理體系、補小區資訊化應用能力

規範小區自治管理、規範物業管理、規範地下空間利用。

具體舊改內容採用選單式，分為基礎類和自選類。

基礎類是必須改造整治的內容，費用由政府來買單，居民無須付費，最主要的內容就是：樓體粉刷加固、水電氣改造、光纖入戶及增加公廁。

自選類是在已實施基礎類改造整治的前提下，根據居民意願確定的改造內容，主要由居民自己買單：最主要就是增設電梯。

所以舊房樓房的居民，可以透過全面綜合整治方案，來全面提升居住改善環境，這是未來舊樓居民最主要的住房改善途徑。

所以對於北京老城區居民來說，未來如何改善居住條件，關鍵看你的住房屬於哪種型別：

如果是平房，那麼就等著“申請式退租”+“申請式改善”，等待週期雖然漫長，但這是目前北京市政府明確的政策途徑。

如果是危房樓房，那麼就等著“就地改建”+“申請式退租”，目前政策還屬於試點階段，但危房樓房的居民可以透過這種方式住上新房。

如果是舊房樓房，那麼就等著“舊改”，北京市目前已經公佈了2020年第一批老舊小區綜合整治專案153個，改造樓棟數998棟，改造建築面積517萬平方米。

根據2020年公佈的北京首都功能核心區控規的規模管控指標體現，到了2035年核心區常住人口規模要從200萬下降到170萬，有接近30萬人有望透過各種方式離開核心區，居住條件得到改善。