2021年的北京樓市，最熱的地方當屬“亦莊核心區”，我們曾經判斷：亦莊，將會成為北京地區除東西城、海淀之外的“第四強學區”。
亦莊“學籍獨立”，北京第四“強學區”！
2018-2019年的亦莊核心區，還是一個“群雄爭霸”，“嚴重供大於求”，“房價暴跌”的“剛需板塊”，北京很多買房人根本看不上亦莊。
亦莊核心區只有60平方公里的範圍，但當時有高達11個“限競房專案”同時亮相，導致亦莊新房價格連續出現“暴跌”。
限價5.5萬/平米的限競房，最後居然賣到了4.4-4.8萬/平米，價格暴跌20%以上，很多開發商在亦莊虧得“一塌糊塗”。
很多人在當時驚呼：“亦莊完了”！
然而從2020年下半年開始，亦莊樓市卻開始出現全面“逆轉”：亦莊獨立學籍區成立，中考獨立，海淀名校“接踵而來”，人大附、北京二中、建華、十一學校連續在亦莊核心區設立分校。
隨之而來的是房價的迅速升溫。
亦莊金茂府二手房價從“6萬+”漲到“10萬+”，亦莊金茂悅漲到“7萬+”，亦莊核心區房價在“5萬+”的限競房專案競相成了市場的“香餑餑”，幾乎買不到，有些專案甚至需要交納“數十萬”茶水費。
亦莊核心區，是2020年-2021年北京樓市投資的“熱門”！
當然，如果你已經錯過了2021年的“亦莊核心區”，那麼接下來最需要的重點片區，那就是北京北部的“迴天地區”。
位於北五環-北六環之間的“回龍觀+天通苑地區”，簡稱“迴天地區”。
“迴天地區”向北承接未來科學城，向西承接海淀中關村，向東承接望京CBD，處於北京北部的“核心地帶”。
我們判斷：京北的“迴天地區”有望超越城南的“亦莊”。
2021年7月22日，北京市政府官網正式公佈了《深入推進回龍觀天通苑地區提升發展行動計劃(2021—2025年)》。
這個計劃被稱之為“新一輪迴天計劃”，實施週期為五年。
北京計劃用五年時間，把“迴天地區”進行全面提升改造，新一輪迴天計劃實施後，“迴天地區”將得到徹底改變。
“新一輪迴天計劃”的重點內容主要包括以下幾個方面：
第一，計劃大量引進“海淀名校”和“西城名校”，新增2萬個中小學及幼兒園學位，迴天地區迎來“學區新時代”。
優質教育資源對於一個片區的發展和提升是關鍵因素，亦莊的變化就來自於優質教育資源的大量堆積，徹底扭轉房價格局。
亦莊獨立學籍區，是亦莊樓市最亮的招牌。
未來五年，北京也要在迴天地區大量引入“海淀名校”和“西城名校”，包括人大附昌平學校二期、清華附小天通苑校區二期等，後續一大堆“名校”將會扎堆迴天地區。
那麼會不會有“迴天獨立學籍區”呢？
迴天地區目前佔地50平方公里，常住人口規劃超過60萬，與亦莊核心區基本相當。
同時規劃了“小學21所，中學11所，一貫制學校8所”，教育資源密度已經甚至已經超過亦莊核心區。
未來回天地區擺脫昌平，單獨成為一個“迴天學籍區”，也不是沒有可能的。
常住人口不斷增長，優質學校不斷植入，迴天地區已經呈現出“脫離昌平”而“獨立成區”的趨勢。
第二，大量增加地鐵軌道線路和地鐵站點，打造區域級交通樞紐中心，迴天地區全部都是“地鐵房”。
未來五年，迴天地區要完成13號線分拆和17號線工程建設，新增地鐵站點9個，基本上把整個迴天地區“覆蓋”。
整個迴天地區“全部都是地鐵房”。
同時還要推進市郊鐵路東北環線建設，統籌推進北部聯絡線、19號線北延等軌道交通規劃研究。
不出意外的話，未來回天地區的地鐵線路將會達到7條左右，軌道交通密度和亦莊核心區基本持平。
第三，依靠海淀中關村，打造“高科技產業聚集區”，徹底改變回天地區的“睡城”定位。
由於“回龍觀和天通苑”兩個巨無霸社群的存在，迴天地區一直都是北京北部最大的“睡城”，外來人口聚集，群居雜亂。
這一次的“迴天計劃”的五年規劃，提出要“騰籠換鳥”，把原來的商務樓存量空間利用起來，同時盤活存量集體產業用地，大搞“高科技產業園區”，實現和海淀科學城、未來科學城的產業聯動。
簡單來說就是，住宅要有，常住人口要增加，但也要大搞產業園區，把海淀的高科技公園引進來，把碼農引進來。
未來的迴天地區，將不再是北京的“最大睡城”，而是一個“職住平衡”的高科技住區。
由此可見，學區資源+地鐵資源+產業資源，這肯定會改變整個“迴天地區”的“睡城”定位，在未來五年，超越城南“亦莊”不是夢想。
目前回天地區的在售普宅專案僅有一個“金宸府”限競房專案，單價5.5萬/平米，總價500萬起，這應該是迴天地區最後的“5萬+”了。
後面陸續上市的地塊，限價全部在“6萬+”：
中關村生命科學園地塊：限價6.2萬/平米。
馬連店東小口地塊：限價6.3萬/平米。
北七家09地塊：限價6萬/平米。
依靠海淀，區位優勢明顯；政府重視，資源投入集中，未來發展潛力突出；再加上土地供應稀缺，市場銷售價格上升趨勢非常明顯。
“迴天地區”作為北京北部中產改善及剛需上車，是不二的首選。
綜上所述，我們認為北京的“平原新城”發展重心已經逐漸明晰：南城的重點是“亦莊”作為引領，北城的重點則是“迴天計劃”。
未來的“迴天地區”，有望超越“亦莊”，期待成為下一個“海淀”。
