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中國樓市要變天？大量中介關門，房價要跌？老百姓如何抓住機會？
最近，關於房地產行情，兩個代表性城市，傳來了兩個代表性新聞。一是深圳上半年二手房交易急劇下降，大量房產中介門店紛紛關門歇業。二是上海房租全面上漲。
有些朋友覺得，這兩條新聞是好訊息，說明大城市沒人買房了，大家都開始租房子，也許不久的未來，房價可能會下跌。中國社會科學院財經戰略研究院也贊同這個觀點，他們曾作出過預測，2021年中國商品住房價格同比增幅將會下降，預計會維持在5%左右。
但是，大家一定要注意了，房價到底跌不跌，關鍵得看地區。三四線城市的確可能會有下降，但一二線城市的房價不僅不會跌，反而會小幅上漲。
為什麼這麼說呢？我們明明在經歷史上最嚴格的政策調控，為什麼房價還能繼續保持高位執行呢？
大家好，歡迎來到認知金字塔，今天我們就來分析下房地產未來幾年的發展趨勢。喜歡的朋友還懇請您點贊支援，謝謝大家。
影片開始前，我們先來簡單回顧下這兩條新聞。
6月份，深圳二手房過戶同比下跌75%，比2018年的市場還要低迷。
今年上半年，深圳房產中介從業人員月均網籤0.1套，相比2020年人月均值下降46%。市場這麼低迷，逼的大量中介門店紛紛關門歇業。截至今年6月，深圳實名登記的中介從業人員同比下滑11.8%。
除了成交量大幅減少，二手房價格似乎也有鬆動的跡象，甚至包括被稱為“硬通貨”的學區房。有研究機構的資料顯示，深圳二手房下調報價的業主已經上升至55%。
深圳的二手房市場冷清悽慘，但上海的租賃市場卻異常火熱。2021年5月，上海市在租房源的單位面積租金為82.6元/月*平方米，同比去年5月上漲了4.82%。理論上講，如果要在上海整租一套面積約為75平的房子，需要月付6195元的租金。當然，如果你打算租到市區，這個價格還要高得多。所以，剛畢業的年輕人顯然無法承受這個價位，只好合租。非黃金地段的市區，一個6平米的小臥室，每個月租金就要達到2300元。
這兩條新聞其實都是今年國家一系列調控政策的結果。
去年年底的中央經濟工作會議給今年樓市定下了調子，那就是“房子是用來住的，不是用來炒的”，還提出瞭解決方案，比如透過加大土地供應、降低稅費負擔、大力支援租房等等，以此來提供住房保障，並抑制房價過快上漲。
所以今年的政策，都是在圍繞著“房住不炒”這四個字做文章，從目前來看，已經初見成效。
那麼既然這樣，為什麼上海的房租反而高了呢？為什麼說一二線房價還會小幅上漲呢？
那是因為這些城市的虹吸作用太可怕了。
舉廣州為例，2020年廣州常住人口達到1867.66萬。對比10年前，增長了將近六百萬人。十年增長率47.05%。而且15—59歲的人口占比，達到74.72%，這群人就是買房的主力軍，他們是有剛需的，而一手房正是剛需最好的選擇。
第七次全國人口普查報告顯示，2020年我國流動人口3.76億人。從流向上看，人口持續向沿江、沿海地區和內地城區集聚，長三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長迅速，集聚度加大。
所以，別的廢話就不說了。想知道自己城市的一手房會不會漲價，看下人口普查報告，看看是人口流入城市，還是人口流出城市，就一目瞭然了。
而人多隻是一方面，地少則是另一個重要原因。打個比方，現在有1000個人需要買房，而且這1000個人都符合買房的條件，但房產商可能只有500套房子，而熱門好地段只有100套房子。大家都想去北京，做北京人，然而北京五環裡樓盤有限，河北房子再多也沒用。
所以目前一二線城市依然是賣方市場，供不應求。
上圖是去年全國主要城市集中供地的資料，樓面價同比上漲20.3%，重慶、深圳、廈門、杭州等城市的土地溢價率甚至超過了25%。所以整體來看，樓市在2021年下半年乃至2022年上半年將繼續保持高位執行!
就目前中國經濟發展的形勢來看，人口淨流入的一二線城市，尤其是核心地段，新建住宅買到就是賺到，但也不會像以前炒房那樣大賺一筆了。
因為國家定下了“房住不炒”的基本策略，而且自從四月份開始，多個城市全面升級房地產調控政策，各地都在打補丁，不斷加碼政策以抑制樓市因為供不應求而過熱暴漲。
每個城市政策都不一樣。以杭州和深圳為例，杭州買房是搖號，深圳則要按照繳納社保時間排隊。但有位網友交了27年的社保，依然還在排隊等號。一邊是市場火爆，一邊是政策調控重拳出擊。所以說房住不炒是中央劃下的紅線和長期定位，下半年調控還會延續整體偏緊的態勢，指望調控停止的人還是早點洗洗睡吧。
也有朋友會問，既然新房 限購，這麼多人買不到房，那為什麼不買二手房呢？為什麼深圳的二手房交易這麼慘淡？
這裡有三個原因：一個是新房限價相對便宜，二個是新房的稅低，第三麼，新房到底還是新的。
先說稅費原因。越來越多的城市將二手房增值稅免徵年限由兩年延長到五年，二手房的出售週期也相應拉長了。也就是說，5年之內的二手房一上來就是幾十萬的稅，買家肯定不樂意出手了。
此外，最重要的調控措施就是信貸。房地產市場短期看信貸，中期看信貸，長期依然看信貸。就在2020年的最後一天，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會聯合釋出了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對房地產貸款和個人住房貸款餘額啟動了“五檔比例”的控制，大型銀行二者佔比分別不高於40%和32.5%，股份制銀行、城商行、村鎮行最高上限比例依次更低。
俗話說，打蛇打七寸，限制貸款就是國家精準打擊到了炒房的七寸。年初的時候，大家還體會不到這個政策的威力，過了大半年，要買房的朋友肯定有切身感受了。我的一個同學，年初買了一套二手房，流程都走到一半了，然後被卡主了，到現在都還沒過戶，原因就是銀卡雖然批了，但就是不放貸，至今還在排隊等放貸中。
也有很多網友發帖，說當地的二手房貸款已經不放了。這應該不是銀行故意停止二手房房貸，而是銀行的貸款額度真的不夠用了。大家想想，兩條紅線一出，銀行的房貸總額就受到了控制，就連工行這樣的宇宙行，個人房貸總額也被卡在32.5%以下。而房價又在上漲，一增一減之間，銀行額度肯定是不夠用的，所以銀行現在要放慢貸款的速度。廣州、杭州、合肥、武漢、重慶等熱點城市的二手房貸款，甚至已經出現了階段性停貸款的現象。
那銀行不放錢，能全款買房的估計也沒多少吧。
另外，除了買家不願意買或者沒錢買，賣家也未必樂意賣。尤其是一二線城市好地段的二手房價值，目前還是穩中有升。對房東來說，持有房子是幾乎沒成本的，如果租出去，還有得賺。大不了把持有周期放到五年以上，至少熬過要交增值稅的日子。所以現在只有幾種人會急著賣房：全家移民的，破產要填窟窿的，離婚或者遺產沒有一方能全部吃下只能分割的。
而二手房中炒房的重災區學區房更是被重拳整治。
雖然現在各地對國家教育政策的理解和執行程度不同，但我們要明確一點，那就是從國家層面來講，雙減是一件很認真很嚴肅的事情，總有一天要完全貫徹下去的。
之前，學區房能一路走高，甚至在某些地方形成數十萬元1平米的天價，原因無非是買了這個房，就能有“牛小”的入學資格。很多家長先高價買入，讓孩子上個好學校，再高價乃至溢價賣給下一個接盤者，既上了學、又賺了差價，穩賺不賠，豈不美哉？
而現在，各地新政打破了這種模式：要麼是片區內師資流動，要麼是買了這個房後，對應的可能是N所學校隨機分配，“買學區房=上牛小”這個模式將不復存在。
中央三令五申“房住不炒”，意圖是使住房迴歸居住屬性。學區房也是房，今年以來，“打擊以學區房等名義炒作房價”的表述，已經見諸中央會議通稿。政策方向已經是非常明確的了，未來學區房會有房子本身的價值，但是學區的附加值會越來越低，會更多的迴歸到房子和小區原本的品質上來。所以買老破小學區房的朋友要提前謀劃了。
講到這裡，可能有朋友會產生這樣的疑問：“為什麼一二線城市的房價穩中小升，但房租卻大幅漲到了新高點呢？
其實我們前面已經都講到過了，大城市人口劇增，剛需也在增加，但各種政策限制越發苛刻，大家只能先租房；二手房買家不想買，賣家不肯賣，還被銀行卡，有需求的也只能先租房；於此同時，依然有源源不斷的年輕人湧入一二線城市。所以租賃市場的供需關係在改變，暴漲的房價會被政策摁住，但房租就沒有政策了，它純粹是由市場來調節的，自然會上漲。
除非未來政府將大面積公租房投入市場。實際上，這項工作已被列入2021年規劃中。前不久，住建部和發改委分別提出，40個城市將大力發展保障性租賃住房，支援人口淨流入大城市中符合條件的保障性租賃住房建設，促進解決新市民、青年人住房困難。不過建設有個週期，特別是這一兩年裡，公租房還是紙面上規劃的時候，房租還是會漲一波的。
至於三四線城市，情況不容樂觀。很多小城市的房價自2018年起就開始一路走低。原因很簡單，人口流向大城市，當地缺乏剛需來接盤。而有限的剛需主力，也會追求更好的小區環境、物業管理，以及電梯、地下車庫等設施，這些只有新樓盤能滿足。而三四線的老破小，居住環境確實比較差，這類房產目前二手掛牌價格都比較低。
那麼，今年下半年到明年，我們可不可以買房呢？這裡送給大家兩點建議。
首先，有剛需的朋友，現在也許是上車的好機會。樓市正在步入平穩期。看看今年股票、基金的形勢，我們不得不說，房地產依然是普通人對抗通脹的好工具，大城市中心城區的房產還是值得投資的。在全方位的調控政策下，炒房客漸漸退市，我們可以利用市場調整的契機，挑選到適合自己的房子。但三四線城市的朋友，一定要謹慎，選好樓盤的位置和配套設施。
其次，想靠炒房賺大錢的人，是時候放棄幻想了。本輪調控的嚴厲程度超出想象，而且一定是長期的，大家不要抱有僥倖心理。考慮到現在房子流通性在下降，而且還有折舊、貸款等成本，持有過多的房產反而會是累贅。
好啦，今天就聊到這裡，喜歡的朋友還懇請您點贊加關注，也歡迎大家在評論區留言討論，我們下期不見不散，祝福大家。
