我先用一段文字描述下標題說的板塊，看看有沒有朋友能猜到是哪的。
1.2010年這個板塊通了地鐵線；
2.這個區域絕大部分的小區都是2010年後建成，且大部分都是次新商品房，名企開發商當初扎堆在這拿地；
3.這個板塊每個商品房都自帶幼兒園；
4.2012年5月這裡的商品房新樓盤開盤價格11500元/平。
說到這我相信很多朋友已經猜到了，今天要聊的是天宮院的二手房。
提到北京的南部區域，很多朋友會自帶南三不如北五，南城發展不如北城的觀點，理由就三點，產業，區域發展和房價。但隨著城市發展外擴，環線概念被弱化的今天，南北城五環外區域的pk，以及在二手房市場的江湖地位正在悄然間發生變化，東南五環經濟開發區輻射日益崛起的亦莊河西，南五環外承載北京剛需上車夢想的房山長陽，一條地鐵線讓越來越多的市區和北部上班族選擇這裡的天宮院。這些南部郊區二手房板塊也許現在依然撼動不了產業聚集的回龍觀，但從自住角度來看，綜合房齡，物業，品質，價格，配套等綜合因素對比，南五南六很多板塊從區域發展，自住舒適度和二手房流通這幾點已經做得還不錯了，天宮院就是其中之一。
剛剛過去的7月，我也去那邊做過評測，關注天宮院板塊的小夥伴注意儲存以下乾貨內容（建議踩盤時驗證和對比8月行情）：
7月我去天宮院生物醫藥基地這邊轉了一圈，總結了幾點大家最關心的問題。
1.關於你們最關心的生天板塊房價抖沒抖？
有粉絲朋友說網上大v關於這個區域輸出的內容都是沒抖，讓我去驗證，從昨天我踩盤瞭解的情況來看，這裡的房子分三種走勢，有的沒動，有的小抖，有的抖不少，其實現在大部分板塊也是這種情況，抖或不抖，不能一概而論，要綜合地段，交通，房齡，戶型，房源本身是否存在問題，賣家預期等因素綜合判斷。
2.哪些抖了，哪些沒抖？
大抖的房源有4種，如春天84p，96p，萬科75p，龍湖98p南北戶型，和去年年底比抖了10%。
沒抖或抖的不明顯的多少有點問題：如龍湖80-90p東西戶型（朝向差），珺悅商辦，還有明發（戶型好，但臨高速），雲立方（品質差點意思），及片區內所有二手大戶型，或臨高速的房源。
除此之外，剩餘房源都是正常抖，抖了5%左右。
3.天宮院熱門小區成交情況。
說實話對於生天板塊的小區，我印象中還是去年踩盤月均10套的小區成交上限，但從7月踩盤瞭解的情況來看，龍湖6月成交接近20套，春天裡，融匯是成交大戶，一個月成交在20套以上，這邊價格雖然較年初抖了抖，但畢竟因之前疫情影響，行情略滯後於大盤，仍處於走量的階段，優質房源還是有一些存量的，流通比較穩定，繼續抖的機率比較大。
從8月的情況來看，以區域內強流通小區保利春天裡84p2居的價格來看，我7月份去的時候普遍還是350-360掛牌價格，現在頂樓低樓層也有不少掛370-380的，臨高速的樓棟掛牌價也跟著往上走了走，從目前的來看該板塊的走勢和我上文提到的一個月前的判斷基本一致。
小區評測:
1.龍湖時代天街
如果您更看重物業，我覺得萬科和龍湖可作為區域優選，龍湖時代天街，可以說是區域內的標杆小區了，在龍湖天街商業建成之前，這邊有且只有龍湖的底商算是比較大規模的商業綜合體，承載了周邊居民的生活所需。
另外從價格來看，也比周邊商品房小區同戶型產品要高一些，板塊內唯一的複式產品在這裡可以找到，平層剛需改善房源也都有，470-480萬的預算在這裡可以拿下一個高樓層99平的三居。
另外，龍湖的小區園林、整體的綠化環境還是秉承了之前其他區域開發小區的優點，在天宮院板塊內也可以算是前列了，小區同樣是人車分流設計，品牌物業導致物業費高一些，這裡的物業費收費標準為4塊7的價格。
小區定位為板塊內高階專案，整體感覺確實不錯，優勢不用多說，所以在這裡主要說說小區的缺點：
1、戶型不太方正，不算大硬傷，但有一些浪費面積；
2、小戶型為東西向設計，空間採光有影響。
3、西區（挨著天街）為開放社群，不成院落，故同面積房源價格低於西區。
2.保利春天裡
小區分為南北兩個地塊，北區是保利春天裡，南側為熙悅春天，為天宮院板塊流通最好的小區，原因有幾點：
1.交通優勢：大興線終點站地鐵口出來就是，而且從起始站坐車能有坐，4號線的擁擠程度不言而喻，在這住起碼能上車；自駕的話京開高速在天宮院有出入口，開車比生物醫藥基地上高速更方便；
2戶型產品：出房量多，尤其是小戶型房源充足，主力戶型為84平南向2居，總價約360萬，也有區域內比較少見，適合二胎家庭的96平經濟4居，總價440萬能拿下，而且戶型流動，很多人改成3居居住，另外小區還有三棟樓為150平左右的大戶型產品。
也有粉絲問我，熙悅春天和春天裡的區別，春天裡是保利開發，熙悅春天是首開和保利聯合開發，從物業來看，都是保利自持，我認為區別主要在於一些小細節，舉個簡單的例子，看樓道，春天裡鋪磚設計，熙悅春天刷大白和水泥地，區別就在這，品質上還是有些不同，需要咱購房人實地感受。
最後想說說這個小區人情味很濃，最大的亮點是前些日子在園區內的中心廣場，物業把業主組織在一起，舉辦中秋晚會，讓業主覺得特別暖心，有家的味道。
從配套來看，春天裡南門就有超市，西側有凱德茂商場，小區到生物醫藥基地天街也只有一站地距離，生活非常便利。
缺點：戶型相對緊湊，次臥小，這也是整個天宮院板塊的一個通病，由於當初定位的原因，戶型設計以剛需為主，臥室面積相對較小。
3.鑫苑鑫都匯
天宮院板塊和其他區域最大的不同就是這裡每個商品房小區沒有那麼大的差距，且都在地鐵的輻射範圍內，比如我想說的這個高板小區鑫苑鑫都匯。位於天街北側，一條馬路之隔，配套自然不用多說。雖說是小開發商，但當年售賣新房也是2萬多的價格，跟周邊名企開發樓盤持平。因為名氣不大，很多人當時覺得太貴，但從現在實際交房3年左右時間的小區和房源情況來看，客觀說還真算不錯，至於為什麼，聽我慢慢道來。
小區需要刷卡進入，想要跟隨可以，但是稍微有點費勁，原因在於刷卡機和大門有一小段距離，如果站在兩者之間大門刷不開，你不是緊貼著前面業主，門基本上很快就關上了。而出口大門雖然開著，但保安還比較負責，有人想從出口進，會被攔住，另外單元門也需要刷卡才可進入，這也就不難理解為什麼物業費在3塊多了。
小區為人車分流設計，綠化做得很好，13棟樓的體量，1000多住戶，但活動空間挺寬敞，西側有兩棟公租房，和商品房單獨隔離了，互不影響。
戶型的話，104平的通透三居，總價460萬左右，主臥客廳朝南，明廚明衛，最大的亮點是設定了大陽臺，這在近幾年的商品房中還是不多見的，如果您有陽臺情節，且想500萬內在生物醫藥基地改善置業，這個小區可以看看。
缺點的話，說實話沒看出太大硬傷，樓棟是錯落建築，都是高板，如果選擇邊戶的話可能採光會有些影響，所以儘量往中間選，挑個高層房源穩妥些。如果大家之前去過這個小區，發現一些其他瑕疵，也可以文章底部留言，讓更多有需要的朋友看到。
其他小區快評：
1.萬科橙
天宮院板塊價格標杆，小區裡問了幾個遛娃的業主，說選擇這裡就是奔著萬科牌子和物業來的，所以該小區的業主在賣房時預期也高於其他小區。
小區優點：物業好，區域內價格和保值標杆盤，東側還有一個小區，離高速有段距離；
小區缺點：有兩棟公租房，園林一般。
2.明發雅苑
提到這個小區，我的群裡很多朋友潑冷水比我都狠，但說實話這小區也有自己的特點和優勢。
小區優點：
1）房齡新的商品房社群（2015年），上車門檻低，牌子比不過萬科橙，品質幹不過龍湖，流通不如春天裡，但畢竟價格便宜，而且要和同價位的雲立方對比，很多人可能會猶豫。
2）園林和樓間距，如果說時代天街是板塊內園林環境做的最好的，那第二我願意給明發一票，小區中心位置留給了水系，園林和業主活動空間，雖然都是26層的高樓，但其實也只有5棟樓700多戶的體量，同價位小區可以看看雲立方。
小區缺點：
1）挨著高速，吵
2）物業管理不是很嚴，但我覺得還是挺用心的，舉例踩盤細節，小區還是比較容易進入，無論步行還是開車（開車我說的找人），這一點萬科，龍湖，保利是會被保安拒之門外的，但園林和環境維護不錯，樓道物業貼著有人在小區裡排洩的情況發生，一方面說明物業相對負責，但人文素質這塊可能會打些折扣。
3）品質一般，看到有的房子牆面有裂紋，電梯樓道細節比龍湖，保利從簡了一些。
4）保留流通一般，鮮有成交，價格一直處於是天宮院板塊商品房價格窪地。
