怎樣在北京買房？這些購房技巧你都知道嗎

首先在北京買房要有一張在北京合法有效的暫住證，這是前提條件。其次有合法的身份證、結婚證、戶口本；再者在北京有連續滿五年的個人所得稅納稅證明或者是在北京購買了連續五年的社會保險的證明也可以，反正就是可以證明你在北京生活工作了連續五年。

另外，購房的人在北京市沒有房屋，如果您是結婚了，夫妻雙方在北京都沒有房屋產權。最後，如果你在其他地方也就是除了北京以外的城市用貸款購買過一條房屋，符合了以上的購買條件之後，再想在北京買房的，首付款要在百分之六十或者是以上，同時，貸款的利率也要上浮百分之六十。

如果在北京以外的地方貸款買過一套房，符合以上條件在北京再貸款買房，首付款要百分之六十以上，包括百分之六十，貸款利率上浮百分之十。 北京買房的政策是什麼

1、限購政策：對於已經在北京擁有一套住房的本市戶籍居民家庭、持有北京市有效暫住證在北京沒有住房但連續5年或5年以上在北京繳納社保或個人所得稅的非北京市戶籍居民家庭，限購買一套住房。該套住房或為新房或為二手房。

2、停售政策：所謂停售，就是停止向其銷售。相關政策規定，對已經擁有2套及以上住房的北京本地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭、無法提供北京市有效暫住證和連續5年或5年以上在北京繳納社保或個人所得稅的非北京市戶籍居民家庭，暫停銷售住房（北京範圍內）。

3、二套房首付新政策：不管是商業貸款還是公積金貸款，二套房首付款比例不低於60％，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。

看完購房技巧，我們再來看看北京市的樓市行情，及北京市的購房指南。

一句話總結2020年北京新房市場，那就是成交量向上突破，成交價向下跌破。但細化到十六區，就不是一句話能說完的了。

小哥將2020年各區新房成交套數和均價，與2019年資料進行對比，發現一些有意思的點，對未來買房決策能夠起到一定的輔助作用。

成交套數在1500以下東城、西城、門頭溝以及懷密延平，由於資料絕對值較低，受單個專案影響較大，不在此次討論範圍之內。

01海淀：消滅剛需

隨波逐流容易，逆水行舟太難。

北京新房成交均價整體向下的一年，只有海淀、通州、石景山保持了正向增長，其中海淀成交均價增長12%，可以說是最硬核的量價齊漲片區。

貢獻一方面來自限競房。

2019年海淀成交限競房主力，為翠湖三傑，均價5.3萬/㎡；2020年海淀主力轉移到位置更好的西山錦繡府，均價超5.8/㎡，也是全北京為數不多能頂格賣限競房之一。

2021年大機率將是京投發展·嵐山霸榜。12月06日下證，截至12月29日，已網籤172套。別說什麼六環外，再遠也是海淀。

以後還會不會有5字頭新房？其他區不好說，海淀基本沒可能。

而純商品房專案中，除了世茂·西山龍胤這類別墅，可以說海淀沒有7萬以下新房。

尤其新入市頤和金茂府、香山壹號院、西釣魚臺嘉園等多個大平層專案，均價超11萬/㎡，更是拉高海淀房價水平線。

2020年特殊性還在於，疫情倒逼大批計劃出國留學家庭，轉向北京學區房，選擇無非東西海。臨近年底，海淀學區房還因為“一夜上漲40萬”上了熱搜。

再看看成交均價逼近20萬/㎡的萬柳書院，果然有學區，才最能領漲，也最抗跌。

02豐臺：華為員工選房指南

豐臺是本文討論範圍內，唯一成交套數下跌的行政區。

分析起來，2020年豐臺與海淀面臨一樣的市場，但卻走出完全不同的曲線。

同樣是限競房接棒成交，價格幾乎原地踏步。

2019年豐臺限競房成交主力，要麼7萬+西城天鑄、佑安府，佔三環內外絕對地段優勢；要麼5萬+橡樹瀾灣、國風長安，佔五環裡價效比最高優勢。

而2020年輪到郭公莊仨專案，5環裡，6萬多，價效比略顯雞肋。只有當其他限競房逐個售罄，在高價商品房迴歸推動下，去化速度才跑了起來。

再想想豐臺西五環以西，還有一眾均價不足4萬的專案。

同樣是多個純商品房豪宅入市，速度卻沒跑起來。

比如北京金茂府二期，169套銷售成績不錯，但均價沒有突破10萬；而中海甲叄號院均價超過11萬，但由於網籤滯後性，目前體現在網籤中的只有18套。

提氣的好訊息是，幾天前華為總部正式落戶麗澤soho，周邊一眾豪宅立刻宣發海報，列隊歡迎。畢竟華為不僅帶來產業，還有大批年薪百萬人群，以及買一套房子，或者換一套更大房子的需求。

之前，麗澤是豐臺的概念股；現在，華為是麗澤的概念股。

除此之外，眼下豐臺分鐘寺的故事，講得不差；未來豐臺也還有地可期待。

03一北一南：降最多的價，漲最大的量

北邊是順義，2020年新房成交均價同比去年下跌18%，但與此同時成交套數大漲136%。

南邊是房山，兩組資料分別是均價下跌7%，成交套數上漲89%。

降價去庫存，執行套路都一樣。

年初有順義金茂北京國際社群，給出“首付50萬”上車門檻；年底有房山中駿·雲景臺，直接讓北京房價重回2字頭。

嚴肅君統計了2020年順義有成交限競房專案，與2019年成交均價以及限均價進行對比，發現總結來看就是步步下樓梯---

降價就像CG，只有一次跟無數次的差別，一次降不到位，那就再降一次。

房山限競房專案較少，嚴肅君只舉一個例子，旭輝城2019年成交均價還是31287元/㎡，2020年只有27329元/㎡。

畢竟，隔壁中駿·雲景臺、恆大御峰都一擼到底了，旭輝城還好意思賣3萬麼？

以價換量，順義和房山2020年新房成交，前6名統統由限競房包攬。

曾經的順義銷冠，也是當年北京豪宅銷冠恆大麗宮，2020年被擠到順義第八；房山中糧·京西祥雲，也從2019年前三甲跌到第七名。

至於要不要入手？別急，存貨還多得很，說不定春節促銷價更讓你驚喜。

04通州、石景山：利好出盡是……

在通州和石景山，限競房存在感不強，數量不夠多，也缺乏記憶點。

均價上漲，主要來源於商品房成交主力的轉換。

2019年，通州銷量最好的是K2十里春風，均價2.6萬/㎡，地理位置上翻個跟頭就是廊坊，一不小心就能收到“河北歡迎你”簡訊。

2020年，通州銷冠是融御，均價超6萬/㎡，還有新入市珠江闕均價更是近7萬/㎡。

而石景山，自從中海寰宇天下清盤後，除了禧悅學府、長安雲錦銷量不俗，接棒的是首鋼園東南區一眾豪宅，長安九里、長安雲尚、中海·天鑽……

一個站位北京城市副中心，一個主打冬奧會和首鋼園的規劃。

但嚴肅君要提醒大家，兩區政策和規劃紅利，確實存在，但已提前出盡，並淋漓盡致體現在了新房價格上。

想再上一步，難。

05大興、昌平、朝陽：高光消失ing

與通州、石景山恰恰相反，在大興、昌平、朝陽，限競房存在感又太強，高光時刻也大多發生在這裡---

非城六區熱銷2000套；

千人搖號瘋狂場面再現；

神戶型一再迭代更新；

……

具體嚴肅君已經在上一篇說過太多，具體可以戳這是限競房的首次銷冠，可能也是最後一次。

只不過，不同的是，大興還有的是房，昌平沒多少房了，而朝陽是已經沒房了。

同樣是三站到望京，2019年能以5.6萬/㎡（實際成交均價）價格，買到中海·望京府，2020年就只有7.4萬/㎡的華樾北京了。

而且兩盤都已迅速售罄。

華樾國際接棒，雖然案名更國際，但地理位置卻相對接地氣，臨近地鐵也尚需時日才能開通。69422/㎡只是毛坯限均價，從開發商報出總價來看，實際均價還要高。

而已出讓尚未入市的“華樾北京二期”，從土拍階段，限均價就漲了1578元/㎡，提升至71000元。

朝陽，7萬以下新房，已經成為過去式。