現在二手房究竟多難賣？想必正在賣房的人才深有體會。筆者朋友老李手裡有5套房，雖然都位於三線的城區板塊，但是其中有2套由於不帶優質學位，房子最近二年價格漲得很慢，而另外3套每年都在以5%～8%的漲幅在上漲。他想把這2套房子賣掉後，重新規整資金去省會或大城市周邊的城市投資，結果從去年下半年起掛網上，直到現在整一年過去了也沒賣掉。期間多數因為價格原因未談攏。而降價賣的話，扣除前期投入，老李就不賺錢了。用他的話說，現在幾乎是無人問津了。而目前情況類似的城市還有很多，除非是重點中小學的學區房，沒有位置優勢、不帶教育資源的房子，不降價10%～15%很難在短期內轉手。
其實不僅三四線城市的二手房難賣，從全國二手房市場交易情況來看，一樣都在走下坡路。二手房掛牌量突破10萬的城市，還包括重慶、成都、天津、合肥、大連等大中城市。其中重慶的二手房掛牌量一度超過20萬套，雖然目前數量有所減少，但仍然處於較高水平。這種情況在過去是非常少見的。往後倒推二三年，全款買房，搖號買房，開盤即售罄、半夜排隊的情況太普遍了，但是這樣的場景已經無法被複制。特別是去年一線上海、深圳的二手房市場火熱的時候，幾乎不給購房者任何思考的時間就被秒搶。而現在的情況是，6月份深圳二手房成交量大跌至2575套，同比減少76%；上海則因按揭貸款收緊，以及房貸利率提高、限購等利空，導致市場進入休眠期，成交量下滑；北京由於西城區學區房實行嚴格的多校劃片，市場也逐漸冷卻下來了。
由此可見，現在的二手房市場已經發生了明顯轉變，過去是買房的人有錢著急買不到房，現在是賣房的人為囤在手裡的房子賣不出去而著急。比如筆者前面提到的那位朋友老李，想投資大城市的房子需要抽出資金，但房子遲遲賣不掉能不著急嗎？而前段時間給當地中介留了微信後，現在幾乎每天都會接到那邊的電話，詢問買房事宜，微信裡也是各種各樣的房源資訊。這也從側面說明，包括大城市的二手房，同樣很難賣了。那麼為什麼現在的二手房越來越難賣了呢？有內行人就給出三個原因，建議來了解下，或許對買房或賣房很有幫助。
第一，貨幣政策收緊了。過去的樓市實行相對寬鬆的貨幣政策，除了熱點城市和一二線城市採取各種限購、限售措施，三四線城市幾乎沒有採取任何調控，某種程度上甚至是鼓勵大家買房，多多益善，想貸款很容易。
但是現在的情況不一樣了，銀行已經意識到無限寬鬆信貸，會增加體系金融風險，包括很多三四線城市，不僅貸款總量在減少、首付款比例在提高，買房一樣要查首付款來源，控制經營貸、消費貸、過橋資金違規流入樓市。如果你透過抵押、授信等方式從銀行取得貸款，銀行工作人員會明確告知你，如果借貸是用於買房，銀行將收回貸款。
前段時間一些熱點城市部分或全面停止非剛需自住類二手房貸款，其用意明顯是要遏制投資炒房。而LPR已經連續15個月保持不變，融資環境在持續收緊，融資規模在不斷下降，表明金融政策正在從供需兩端收緊流入樓市的資金量，這就大大增加了投資炒房的資金壓力。
另外，現在很多城市二手房的貸款利率從過去的5字頭上調至6字頭，則進一步壓縮投資的利潤空間，成本增加也讓很多投資客退出市場。很多炒房客在看清了政策調控的決心、力度和大方向以後，開始向市場拋售房源，導致二手房數量激增。那麼市場向買方轉移後，房子自然就難賣了。
第二，房價收入比差距未明顯縮小。眾所周知，房價前幾年漲得過快過猛了，如果與2015年相比，全國各城市的房價至少翻漲了一倍。就像這位內行人所在的三線，2015年的時候主城區房價4000多不到5000每平，現在的均價18000，整整漲了4倍多；買一套100平米的房子，按照全域均價11000和人均工資5000元來計算，不吃不喝需要20多年，顯然很多家庭都面臨巨大的買房壓力。
再比如過去透過槓桿或許能夠滿足有房夢想，但是現在各地的房貸利率都在上調，很多購房者的貸款款期已被延伸至最長款期30年，房子的單價和總價都在增加，槓桿已被用到極致，無法繼續拉伸了。而購買力恢復是需要收入不斷增加、房價不漲或小幅慢漲為前提才能逐漸接近平衡。但是如果房價不斷地上漲，而城市居民的工資收入卻增長緩慢，想在短期內讓購買力水平提升顯然很難。
房子終究要賣給有居住需要的人，才能轉換成實實在在的真金白銀，而不是在投資炒房客的手裡相互流轉，那樣的市場流量毫無意義。但是如今的市場已經出現“買房者買不起、賣房者賣不掉”的情況，根本原因還是房價超出了城市居民的購買力水平。
換個角度來說，高房價背景下一些人選擇高成本投資，但是大幅降價賣房意味著投資藥虧本，因此二手房東“不能降、不願降”而導致房子有價無市，也是二手房難賣的另一原因。
第三，房子總量過剩，二手房沒有競爭優勢。現在96%的城鎮居民家庭擁有一套住房，四成居民擁有2套以上住房，戶均達到1.5套。這是個什麼概念？說明即便未來幾年停止建房，房子也足夠居住了；而每年還有大量的新建商品房不斷流入市場，則進一步導致存量房積壓。
但是如今的買房群體中，真正的剛需已經不足10%，其他則為改善性需求和投資性需求。人口在不斷老化，新增人口卻在逐年下降，對於住房需求未來只會越來越少；二手房相比一手房，隨著房齡逐漸增加，以及市場由剛需為主導逐漸向改善佔主導的轉變，認購二手房的人只會越來越少，購房主力年輕人更願意購買新房，而不是二手房。那麼二手房東如果在價格上再沒有較大幅度的讓步，有什麼吸引力能夠讓購房者“喜舊厭新”呢？
再者一些二手房的房齡超過15年了，對於那些連新房都很難賣掉的城市來說，銀行更不會向這方面的購房者提供資金支援，畢竟貸款給新房購買者風險係數較低。而對房齡超過二十年的老房子，很多地方甚至直接停掉貸款業務，購房者即便想買也拿不出全款來，市場成交量自然就降下來了。
總而言之，現在二手房越來越難賣，根本原因還是與整體性房源飽和、信貸收緊、收入與房價比失衡有關。試想大家基本上都不缺房，房價又那麼高，市場哪來那麼多的銷量？而對於投資需求者來說，房地產投資的視窗期已經一去不復還了，如今值得投資的城市越來越少，特別是很多三四線城市，房子已經完全喪失了投資價值，投資者到了退出市場的時候了。
