很多人都會有一個疑問為什麼國家對於房地產管控收緊為什麼價格還是這麼高？開發商為什麼不降價處理？
首先我們先來看一看一棟房子蓋成的成本
地價+建築成本+人員成本+開發商利潤=房價
成本
簡單明瞭地看出影響房價的幾個因素：
地價隨著城市的開發，地皮越來越少，越來越高，建築成本隨著物價的上漲，也是越來越高，人員成本的構成分為工程和銷售成本，物價上漲，導致不得不增加人員成本，而開發商的利潤至少要達到20%。
開發商一旦降價就是在壓縮自己的利潤，自己的利潤的降低就沒法再拿地，沒法拿地的開發商還能叫開發商嗎？
配圖
而當房子進入二手房後會出現如下情況
某片區的房子網籤資料越大，房價漲幅越快越高，其中的原因是：
業主掛牌價格=房子原始購房價+銀行利息+首付利息+稅費
這還是在業主不想掙錢的前提下
例如：小張2021年1月100萬購入首套房100平，2023年1月交房.這時小張要付出成本是：30萬的首付，月供3800元左右，一年4.56萬，再加上自己需要租房子住按每月2000元一年2.4萬，30萬銀行存款固定利息8250元除去首付款的30萬其他相加乘以2
利息
即(4.56萬+2.4萬+0825萬)x2=15.57萬這是拿到房子以前的成本，
如果你認為這就完事那就錯了，因為濟南現在是限售2年的，而且辦證需要費用吧往後2年的成本是：月供+辦證費用=9.12萬+2.3萬=11.42萬
小張2025年2月份掛牌價格=100萬+11.42萬+15.57萬=126.99萬這個價格小張是一分錢沒有賺到的
二手房交易過程中會讓房子的價值越來越高
當別人給小張120萬的時候賠錢換做是誰都不會賣的。
小張以127萬過戶給了小王，小王實際要付出的成本是：房價+稅費+中介佣金+2年成本利息≈153萬.
配圖
當小王在此掛牌以後呢？房子的價值可能就會上升到180萬左右了.
這只是單算房產在交易過程中的增值部分，還沒加上學區，及地理位置的因素，希望此分析對大家關於房產的認知有所幫助，房產的增值，和房產的持有都是有成本的，這個成本有資金上的也有時間上的，
青雲
#房產，二手房，新房，二手房交易
