長期看人口、中期看土地、短期看政策，這句話就是房價上漲或下跌的底層邏輯。
一個城市人口持續快速增長，哪怕這個城市新生人口為零，只要大量外地人口不停流入這個城市對住房的新需求就會不斷增加。我把這個稱為國內城市間移民，這種情況把少數幾個一線城市供養的與其它城市拉開了巨大的差別猶如雲泥。在中國現今人口出生率嚴重下降的今天，那些人口流出的城市會慢慢落寞，最後只剩下老人和孩子。
未來會有許許多多個鶴崗，鶴岡也不僅僅存在於東北，農村人口先去縣城買房，這個時候農村沒人了。當縣城人口都去城市買房，縣城又沒人了。以此類推早晚一天當三四線人口都流出之後，就是某些二線城市人口淨流出的開始。在出生人口逐漸縮小並且這個事實不可改變的情況下，只有一線城市和某些二線強市才會是未來，剩下的只是其它。。。未來的房產稅到來之後，這些被年輕人遺棄的城市就會像日本有些地方送你房子你都不要。
一個城市想要良性發展必須靠稅收，年輕人走了，公司也開不下去；房地產不景氣，土地也沒開發商買；這樣的城市拿什麼來搞城市建設，這樣的城市只能一步步破敗，不過倒是可以退城還耕，搞新型農業。人口持續流入才是一個城市發展的必要因素，這樣的城市房子才是稀缺資源，房價才有支援。這類城市的典型有上海、北京、廣州。反之人口持續流出年輕人出走政府沒有財政收入，道路破破爛爛、開發商建的房子爛尾、優秀醫生辭職去南方醫院，這些又導致了市民享受不到好的服務加速出走。這類城市的典型有東北西北的大部分城市和未來所有的三四線城市。
地方政府對土地財政的依賴度一直偏高，大部分的政府支出都是靠著土地財政。以前土地賣了錢直接拿來用，現在被卡脖子由稅務部門徵收就不是你想怎麼用就怎麼用的了。那些主要靠土地出讓金過日的二三四線城市日子就更難過了。反觀不缺錢的一線城市，他們賣地的積極性並不高，房地產的稀缺性（高房價、高房租）可以阻擋一部分人的進入，這樣對城市的人口壓力也有緩解。所以未來一段時間可能是一線城市有地不急著賣，三四線城市有地想賣沒人買，而二線城市開始兩級分化。
政策方面首先是信貸，開發商先有三條紅線，後有貸款額度，這樣做就是徹底把開發商從暴利行業變成低利潤行業。以前貸款的人慢慢把錢還清，用指導價限制以後房價超過指導價的部分都要作為首付款交給賣方；兩方面下手讓居民購房的槓桿儘量降到最低，以免危機波及銀行。透過繼續高門坎的限購阻止一部分買房者，認為讓需求減少達到控制房價目的。
按照目前政策總結一下各個城市買房的策略。一線城市買房風險不大，如果是剛需該買還是買，也可以等等政策穩定之後再買。三四五線城市有房並且有很多套的，留一套自住剩下的就想想辦法，也不用給你孩子留因為你確定不了他以後在哪個城市生活。二線城市和環一線城市會有嚴重分化，比如成都重慶這種人口流入大的和崑山這種靠近上海的環一線城市未來房價基本穩定。而長春、瀋陽、濟南這類城市在吸收本省人口達到人口峰值之後進入下坡路，有多餘的房子建議能出手就出手。
投資有風險，本文只是闡述個人想法不代表任何投資建議。
