北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
提問：
章哥，我是窮人，有北京購房資格但買不起，可總想著投資房產。
前幾天我去了一趟鶴崗，別笑我，真的是想有套房子，那裡所謂的幾萬一套的房子都是沒本的，不敢買怕將來有麻煩。我看了市區的正規商品房2000多的挺多的，也不算貴。
我沒買但在想，北京房價動不動六七萬多，真的比鶴崗的投資性要好30倍嗎？這能否說明鶴崗這種城市的投資性被低估了？
如果現在買下，不圖短期內升值有多好，只是等長期發展有沒有投資的可行性？盼回覆。
回答：
1、 沒什麼可笑的，有笑的也不過是“五十步笑百步”。窮富沒有標準，是相對的，跟土豪相比咱都是窮人，誰也別笑誰。
2、 借你這話題聊幾句吧，先說這投資性的事兒。在我看來，這世上所有能夠交易的東西分成兩種，一種是商品，一種是資產。
什麼是商品呢，就是以消費為主的東西，換句話說就是越用越少，越用越不值錢。至少是不指著這東西賺錢。
而資產呢，就是未必有使用功能，但買了之後卻有可能增加價值的東西。無論起是否真的會增加，但必須有這種可能性。
另外，資產有三要素，即安全性、流動性、收益性。三者在不同的投資品上各有強弱，但必須同時具備，不能說降為零。
3、那具體到房子，可以說所有城市的房子都是資產，因為全世界所有國家的CPI中都不統計，也就是都把房子歸類為投資品，資產。但在現實中，很多國家或城市的房子是沒有投資性的，就是商品。為什麼？就因為不同時具備這三要素。
首先說安全性，分兩種。
第一種是真的不安全，有是否會滅失，是否會失去產權的風險。
極端例子，某些國家在進入戰亂狀態之後，那戰爭區的房子就沒什麼安全性可言了，指不定哪天就讓炸彈給拆遷了。另外就是產權有可能喪失，比如越南統一前夕的西貢（胡志明市），房子就在一夜之間失去投資性，降價90%都沒人買。因為誰都知道越共馬上就要來了，什麼資產都會被充公。這安全性就降為零了。
第二種安全性指投資風險，也就是其貶值的可能性有多大。房子本身就是長期投資品，而且具有居住使用功能。但這功能要靠人來實現，人越多的，或人口持續增加至少不淨流出的城市，房子才有升值的可能。如果淨流出，那房價大機率持續下跌，其投資性就降為零，不屬於投資品了。
看看鶴崗，從2010年起人口就淨流出，2011年這裡被歸為資源枯竭型城市，人口走的就更多了。2013年更是GDP暴跌，房價也開始走低。2015年之前鶴崗房價還4/5000呢，正常價格，現在都降到2000多了。
最典型的數字，小學在讀人口從高峰期的5萬人下降到2萬多人，少了一半。那孩子少了說明什麼？將來的接盤人必定減少唄，學區房都不值錢了。在既沒有外來人口淨流入，本地兒童又減少的情況下，將來會有多少人在這裡居住？其投資風險性可以說夠大的，是否降為零自己考量。
4、 再說流動性，也就是必須能變現，或是抵押給銀行，或是賣給接盤人。
房子是特殊商品，是不動產，是不可能被打包帶走的。所以這種只能在本地流通的商品，一旦沒人居住，那就談不上流動性了。或者說，只要是銀行不收的東西，都缺乏流動性，因為不好即時變現。
中國有很多小鎮，甚至是城市，都曾經很繁華，但因為某種原因被廢棄了，那自然失去了居住功能，也就沒有投資性了。比如石油城市玉田的老城，幾乎完全被廢棄。那這裡正規的商品房就都沒有市場價了，完全看心情，幾乎是給錢就賣，據說幾千1萬就行。但買了之後再想賣出去，難上加難。
就算是有人居住沒有被廢棄，中國所有小城市的土地可都並不稀缺，房子也就不缺。那也就是土地不值錢，房子還在變老折舊，逐漸回到沒人願意買的程度。因此，很多小城市的銀行乾脆不給房齡20年以上的貸款了，甚至有15年的，這就失去了大部分的流動性。
鶴崗的情況我不知道，諮詢一下吧。如果說也是這樣，那作為最能評估商品價值的銀行都不接盤，將來誰會接盤可就不好說了。房子一旦失去流動性也就不是投資品了，就是個不斷折舊的商品、消費品而已。
5、 第三，收益性。針對房子有兩個途徑，租金和升值。
租金，北京的租金很低，收益率才1.5%。為什麼？因為人們看好房價的漲幅，所以寧可損失租金收益，也要博取升值。這就相當於股票的市盈率，接盤人真正看好的是遠期收益。
那可以這麼說，在中國，租金收益越高的城市，說明人們越不看好未來的升值，所以寧可租房也不買房，這才顯的租金高。
我剛才看了一下，鶴崗的租金大多在每套幾百到1000多塊錢，收益率5%甚至可能更多。和北京相比，那高出了至少2倍。這說明別看鶴崗的房價不高，但寧可租房也不買的人不少。有可能仍然是買不起，也有可能是因為不太看好未來升值。
6、 那既然別人都不是太看好，你看好，那就兩種可能。或許是群眾的眼睛是雪亮的，或許真理掌握在少數人手裡，就看自己怎麼認為了。但投資有個說法，一件商品是否具備投資性要看共識，
其價值是由主觀共識所賦予的。大家都認為不值錢的時候它就不值錢，都認為值錢的時候就炒上天。這就跟比特幣似的，本身沒什麼價值，當年無人要，現在瘋狂到極點。這就看自己的判斷吧，沒有標準，所謂價值投資就是找到被低估的投資品。
反正現在就是這麼個情況唄。對照一下投資品的三要素，看看是否有缺失的，哪個更高。三個要素必須同時具備，不得為零，否則沒有投資性，就是普通商品，消費品。
7、 最後講個升值性的原理吧，也就是為什麼北京和鶴崗能有這麼大的價格差率。
北京的平均工資是10萬，官方數字，房價6萬多。而鶴崗的平均工資我估計是在4萬左右，因為哈爾濱是5萬，鶴崗少點兒正常。那這裡房價2000多，和北京的差距太大太大了，為什麼？
因為價格剛性越強的商品，受稀缺性的影響越大，大到沒有標準比例。
舉個例子吧，最剛性和稀缺的商品是什麼？是保命的藥品，所以那些抗癌藥動輒幾萬一瓶，直到患者吃不起去等死。電影《我不是藥神》就描寫了這些情景，催人淚下。在生死抉擇面前，才能真正體現一種商品是否為剛需。
但藥品不太好舉例子，那就說另一種能要命的商品吧，糧食。在前一次糧食危機的時候，全世界糧食減產，少了1000萬人的口糧，不過是全世界70億人口中的零頭。可是，全球糧價上漲了3倍，為什麼？
就因為這是剛需，剛性很強，不吃就會死。那在這種預期之下，國際炒家們利用了這種預期，抬高糧價，直至抬升到有1000萬人買不起，餓死為止。
那房子是不是剛需，這剛需性體現在什麼時候？算不上純剛需，但能體現在有100個人想買，卻只有90套房的時候，這價格就不是上漲10%了，而是要漲到有10個人徹底買不起，或者完全失去購買的慾望為止。
鶴崗有多少人和多少房我不知道，但肯定到不了缺房的程度。當年是按照200萬人規劃的城市，現在只有100萬人常住。那也就是說，這裡房多人少，幾乎不可能出現搶房的情況，那房價就不太可能有大幅的上漲。而北京，缺房是一直存在的，從剛解放就缺，一直缺到了今天，所以這房價也就太缺了，缺大發了。
因此，在人多錢多而房少的情況下，一旦有人覺得房子成為了剛需品，無論是用來結婚自住、落戶上學還是單純的投資，就會出現非理性上漲。漲到多少就看圍獵者們兜裡和從銀行能借到的錢了，但原則就是，一直漲到有人傾盡全力也買不起為止。
總之，是否投資鶴崗我沒有建議，成年人得憑自己的判斷來行事。我只是建議，既然是投資就得選擇好的投資品，而是否好，就要看三要素的匹配情況，這自己對照吧。
其次，某種商品是否被低估沒有標準，商品價格本就是價值的體現，短期被低估或高估都有可能，較長時間被高估的可能性也大，看市場的資金量了，錢多了體現的未必是價值，而是資本相對安全的存放處。但如果說長期被低估，或許有點兒小瞧投資人的眼光了。
僅供參考。
